2006年上海中大五角场商业项目报告.doc
目 录第一部分、地块市场分析 3
1、上海商业市场发展机会研究 3
1.1 宏观投资环境 3
1.2 商业及办公市场情况 6
2、城市副中心商业发展研究 10
2.1 真如 10
2.2 徐家汇 11
2.3 五角场 12
3、徐家汇与五角场商业发展对比分析 13
3.1 商业发展轨迹的对比 13
3.2 商业发展现状对比 14
3.3 商业发展走势对比 16
3.4 结论 17
4、五角场商业发展走势分析 18
4.1 发展现状 18
4.2 发展规划 18
第二部分 地块基本情况分析 20
1．地块地理地貌 20
1.1地理位置 20
1.2 地块地貌 20
2．地块相关因素状况 21
2.1 人口资源 21
2.2 人文环境 21
2.3 交通状况 21
2.4 区位条件 22
2.5 经济条件 22
3．地块周边规划 22
3.1．五角场城市副中心交通规划综述 22
3.2．商业未来规划 23
3.3．五角场商业建设情况 23
4.周边物业租售概况 25
4.1．商业物业租售概况 25
4.2．周边写字楼物业概况 26
5.地块优劣势分析 28
5.1. 优势分析 28
5.2. 劣势分析 28
6. 客户来源 29
6.1. 五角场商业市场客户来源： 29
6.2．五角场办公楼客户来源 29
第三部分 产品设计形态 30
1、产品立面图效果 30
2、产品俯瞰效果 30
3、总平图 32
第四部分 项目产品类型及业态选择 33
1、业态选择 33
1.1 业态定位 33
1.2 定位依据 33
1.3 业态定位及组合配比 34
2、商业物业利润实现方式 34
2.1 B1-B2可出售部分商业物业价格分析 35
2.2 1F-4F保留出租部分商业物业租金收益分析 36
3、经营模式 36
3.1 地下商业部分 36
3.2 地上商业部分 37
第五部分 土地价格评估 38
1、土地价格的评估 38
1.1 市场比较法 38
1.2 假设开发法 39
2、土地价格的确定 41 NICE! 学习
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