做商业的高手进来指点一下!
目前偶在一地级市做商业项目,市中心地段,现工程也基本封顶.总建15万多,其中商业7万平米,现已引进了沃尔玛\苏宁等一些较有品牌的商家.现第一阶段推出销售的主要为街铺(临主干道独立街铺及项目内街铺),共约60余间,开发商对此期望较大,定价较高,商铺总价较大,一个街铺基本在200万左右.内街铺120多万一个.现已开始销售,开盘时销售形势还好,但随之投资客户都反映其商业价格已透支了三至五年的价格空间,严重超过了投资客户的心理价位.开发商又不愿进行返租.
现又受整体市场环境的影响,街铺销售比较不理想.
各位有没有什么招,指点一下!
补充一下
项目在当地具有较强的知名度，客户对项目其他也都认同，就是认为价格过高．随便踩踩~
开盘时机选错了~你既然已经引进了 沃尔玛 、 苏宁 等品牌商家~
为什么不先把商业气氛养活再卖？
特别是内街，商业必须有人气 才能不断增值~
而且，看得出。前期的营销策划包装，对整个的市场 研判和引导 不足~ 才造成了，
现在投资客对未来前景的不乐观~
看到你 商铺的价格，我断定 你们在谈 沃尔玛 苏宁 等商业入驻的 时候，条件谈得很惨吧~
所以，开发公司 才会 把 商铺价格 定那么高~ 估计利润点 都在 里面了` 我认为这个问题是分期操作的问题:
作为一个商业项目,销售时候要回资金和高价格是矛盾的,你应该弄清楚,KFS现在需要的是资金链还是利润,如果是需要利润,就必须说服他进行市场的培育,或者以较小的租金引进适应的品牌业态来把楼炒热.如果是要回资金,谈判点无非就是地理位置,主力点等等 现在的商铺投资客都是相当理性的，他们对一个商业项目的发展潜力看得还是比较准的，如果开发商想把谈主力商家的损失从投资客身上来弥补，那也太小瞧他们了，这样对他们来说也非常地不公平。他们投资的最终目的是想要得到预期回报，但如果事实上的投资跟今后的回报率太不现实，那他们也不会傻喇叭机地去扔金钱的。其实，不太清楚你们的定价是否确实离现实太远，但从以上描述症状来看，八成是这样的了。那其实没有其它的办法，现在要销售的唯一办法可能只有降低期望值，因为这是最现实的了
楼主说得情况和盐城的尚飞项目有点像哦
:lol 项目已经进行到目前状态，估计前期的销控做的实在不到位。既然有好的商家进驻，不如干脆保留目前商铺暂不销售，等到商业氛围起来之后再进行后期销售，一方面让后期投资业主看到利润，另一方面也可以利用已有厂家的聚集的人气提高价位，弥补这段时间的损失。
同时，为了尽快达到销售程度，建议：
1、明确态度，保留商铺暂不销售
2、已售商家于指定日期起进行试营业
3、试营业期间，开发商将配合进驻厂家进行一系列优惠活动，其中一部分优惠费用由开发商承担，目的是为了最短时间内形成商业氛围
4、在此期间，剩余商铺只接受咨询和预约登记，并不能销售，等到客户积累到一定程度之后以合适价位全盘推出！
希望对你有帮助！ 项目已经进行到目前状态，估计前期的销控做的实在不到位。
既然有好的商家进驻，不如干脆保留目前商铺暂不销售，等到商业氛围起来之后再进行后期销售，一方面让后期投资业主看到利润，另一方面也可以利用已有厂家的聚集的人气提高价位，弥补这段时间的损失。
同时，为了尽快达到销售程度，建议：
1、明确态度，保留商铺暂不销售
2、已售商家于指定日期起进行试营业
3、试营业期间，开发商将配合进驻厂家进行一系列优惠活动，其中一部分优惠费用由开发商承担，目的是为了最短时间内形成商业氛围
4、在此期间，剩余商铺只接受咨询和预约登记，并不能销售，等到客户积累到一定程度之后以合适价位全盘推出！
希望对你有帮助！ 个人建议：当年操作成都一个商业项目跟你这个很是相似，也是苏宁做为主力店。首先说下能让沃尔玛和苏宁进驻的商场肯定是一级城市，现在项目的街铺不管是内还是外总价都有点贵，品牌力量足，那么本地人对此码头肯定和熟悉，自然他们说“价格上已经透支了3-5年”，既然如此何不将眼光放远点，针对下属城市的投资客及外地投资者，这样你的品牌力量会的到很好的发展，2个主力店也成为你销售的东风。当时我那个项目就这么做的，在成都名头很响，市中心，黄金码头，铺子贵的吓死人，但后面买的客户98%是2级城市上来投资的。
非常感谢楼上的几位高手指点.
非常感谢楼上的几位高手指点.这项目目前成为此状况很多因素造成的.
1.开发商第一开发,没有任何经验,项目有部分住宅,具有江景,在8月份开始销售,因为市场行情较好,在旁边项目2700元的基础上,第一期拉到了3100,第二期3400元(相隔一个余月时间),现销售90%余,此价格开发商老板一人制定,这把让他压对了.所以后面的价格基本上不听其他人劝,硬是一个劲往上冲.像商铺价格,目前市场新铺最高价只有2万余,周边(隔了一条街)的项目只卖14000多.
2.开发商资金链较紧张,急需套现.原计划是将一楼销售较好的商铺销售套现,另二三楼及大卖场可短期持有,再开业较好的时候进行销售.但目前就是预计销售较好的铺都难走.
3.前期推广上由于工程的原因也变化多次,原定商业先销售,但商业工程的变化导致延迟,所以进行住宅销售,但为了资金回笼,商业销售要提前,致使前期宣传造势不足.形成住宅在市场的影响非常大,创造了市场的第一品牌,但商业却整体影响不足.
4.目前销售的基本上为街铺,像沃尔玛\苏宁等商家进驻的未拿出来重点销售. 项目位于一个地级市. 如现在在价格上进行调低,势必将影响到整个项目,真有点骑虎难下. 赞同３＃楼的同志的说法！ 这种案例全国比较多，以前在二线城市操作过一个，当时项目的情况与产品设计与这个案例相似，也是在引入主力超市的前提下，强势推广销售临街商铺，销售得还不错，但是后期出现大问题，一楼以上和内街部分空铺较多，商家品牌档次差，临主干道商铺被二手房占据．这种操盘在前几年还行得通，＂人民的眼睛都是雪亮＂滴，国内类似的失败案例也不少，现在的投资人看中投资回报率的同时更看重资产的投资安全性，商业需要回到其本身的逻辑，＂真作假时假也真＂，即无反租，又急于销售确实给操作提供了不消难度，提点建议，仅供参考．
１）打造商业广场整体品牌．重新包装整个项目的商业品牌，不管是主力店还是某个商铺都只是商场的一部分，整体品牌放大了，局部才能升值．作好几个统一，几个分区．
２）控制好招商与销售的进度．前面朋友都提到作好售控与商脯销售节奏以及适当保留商脯，在目前的情况下，应立即以主力店为引扩大招商效果，先抓好一上一下，借招商之东风与住宅品牌效应，作好推广工作，与销售形成良性互动，多作事件营销，扩大媒体关注度，不投入５００万怎么回收１０００万，前面朋友提到的锁定外地客户就需要在推广上下工夫，不过成都的情况适合，此地未必可行．
３）利用好住宅销售热的实象，制造开发商资金充裕，有心作好商业的假象，配合好前面提到的几点，让投资者真假难辨，逐步紧张，最后逼定． 首先你们是不是已经确定了街铺的业态，最好计算一下街铺价格跟投资回报合不合理，如果有较大差距只有等大型超市入住后才会买个好价钱，既然是地级市，除非是长三角等经济发达的客户，本地客户购买能力值得怀疑。 谈谈本人的看法，许多高手认为可以先养商，待项目稍微成熟再进行销售，岂不知，这只是一厢情愿的事情，原因一、商业项目的成熟存在很多变数，谁能保证商业在短时间内就兴旺起来，就算能兴旺起来，需要多少年，三年还是五年，这个谁也无法保证，事实上很多项目在开始一到二年内都是经营惨淡，这样的情况又怎能推动销售。原因二，开发一个商业项目，成本要高的多，开发商的资金，有相当一部分是银行贷款，因此如果不销售，先养商，那么这段时间的银行贷款又如何还上，高额的利息怎么支付，因此，同志们，除了那些牛比的大公司资金充足万外，其他的千万再别说先养商再销售的话了。
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