商业地产应先炒商？还是炒铺？
住宅卖的差不多了，随之而来的就是商家所谓的＂旺铺销售＂，但很多都是冷冷清清，之前开张的几家也在勉强维持，＂旺铺＂为何不＂旺＂？望策友谈谈．个人认为
从商业地产的价值表现规律来看：只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开；商业经营是商业物业经营的基础，只有商业经营成功了，商业物业才是一个优良的合格产品，没有商业经营的商业物业产品只是一个虚构的产品。
最近两年，“拆零卖散”似乎又成为商业地产经营、销售屡试不爽的套路，但是这种手段被广泛使用以后，效用渐渐削弱。如何经营、销售商铺似乎又成了业界思索的重要课题。
其实销售只是商业地产经营活动中的一种方法，商铺经营、销售的多样性早已存在，不必再去缘木求鱼式创造惊人之举。
商业地产是一种经营性的资产，属于资本市场范围内的一种具体经营品种，其运作的轨迹往往和投资品种运作方式有关，和它的专业———商业运作方式有关。如果我们并不局限于房地产的经营、销售方式，而是从商业，投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售，我们发现方法就会有很多了，有几个案例可以作为商业开发和经营销售活动的“他山之石”。
新天地是大家熟知的一个商业地产项目，从经营业态来看，它很时尚很有个性，但是从物业增值或资产运作的角度来看，它很中规中矩：首先把商业做好，提高收益，促进物业增值，然后以膨胀了的资产作为投资，取得更大收益。
大连万达的“订单式”的商业地产开发模式也是广为人知的。万达模式实质是房地产企业和商业企业结成同盟，各取所需：商业得到的是低租、位优的商场，而万达得到了商业资源，使得商业地产实心化。尤其是名企的入驻使物业市场价值飚升，小商铺抢手，起步较早的万达从第一轮商业地产热潮中淘沥出一大堆黄金。但是这个经营模式过于倚强欺小，所有的利润来源于中小投资者，所以此后万达开始考虑到资本市场上融资的策略。
在国外商业地产的经营方式大多采用整盘交易的方式：开发商在选好一个购物中心以后，使之正常经营以后，再以资产形式转让。
商业地产经营的方式繁多。除了上述之外，还有铜锣湾低租入市，太平洋的分租，家乐福等大超市转租降本，麦当劳的品牌变现等令人眼花缭乱，动感视线看商铺，不动产可以动起来，才是商业地产经营的要旨。
从商业地产的价值表现规律来看：只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。
仅仅通过外敷式的加温，使商业物业的市场价值有所表现，而物业的商业价值———即对商业的有用性不能真正表现，那么就是商业物业炒作，在市场渐逐成熟的今天，仅炒商铺而不做好商业物业经营的基础工作，会导致商业地产空心化，那么这种商业物业的市场营销将会变得十分危险，要么产品卖不出去———套住开发商；要么产品卖出去了，套住投资者。这种营销行为在商业伦理方面是有缺陷的。
合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开的；商业经营是商业物业经营的基础，只有商业经营成功了，商业物业才是一个优良的合格产品，没有商业经营的商业物业产品只有一个虚构的产品，具有不确定性。
由此而论，好的商业地产一定是从商业经营着手，推动商铺升值。所以商业地产的营销主线应当是“先炒商，缓炒铺”，商业盈利模式清晰了，商业地产的盈利模式自然而然就清晰了。 :handshake 必竟两者都是不可分割的一部分，
相互影响的，
尽可能的做到借“商”炒“铺”或借“铺”炒“商”，
当然，在进行独立的“商”或“铺”促销宣传时，
有侧重的进行调整。 刚接触商业项目,值得学习. [quote]原帖由 [i]励德思勤[/i] 于 2008-4-10 13:47 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1154543&ptid=100909][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
住宅卖的差不多了，随之而来的就是商家所谓的＂旺铺销售＂，但很多都是冷冷清清，之前开张的几家也在勉强维持，＂旺铺＂为何不＂旺＂？望策友谈谈．
个人认为
从商业地产的价值表现规律来看：只有商业繁荣了，商 ... [/quote]
商业物业增值的前提必需要有商气，只有商业气氛浓厚的商业物业才是众多投资商关注的焦点，商家的必争之地！
求解！
[quote]原帖由 [i]zpq222[/i] 于 2008-4-10 14:15 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1154628&ptid=100909][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]必竟两者都是不可分割的一部分，
相互影响的，
尽可能的做到借“商”炒“铺”或借“铺”炒“商”，
当然，在进行独立的“商”或“铺”促销宣传时，
有侧重的进行调整。 [/quote]
斑竹所说借“商”炒“铺”或借“铺”炒“商”，借“铺”炒“商”又是怎么操作的啊，我是新手，请赐教！ 在推广上先推“铺”后推“商”。
推“铺”时，将目标受众对准经营户，在推“商”时，将目标受众对准购买商品的大众消费者。我们的一个商业项目就是这样操作的。 先做主题 商业地产问题，是一个全国性的问题，不是单纯的借“商”炒“铺”或借“铺”炒“商”所能解决的。
先说借“商”炒“铺”，那首先需要“商”经营得旺。这个经营要多久？要多少投资？考虑过资本收益、周转、周期问题吗？资金问题不解决，是很难旺场的。而讲究资本快进快出的地产开发商又有多少耐心等市场旺了以后再卖呢？
再说借“铺”炒“商”，可以肯定，这是可行的，但是不能断气，后续经营期间的旺场一定要延续做。但是因为商业地产的特殊性，使项目不可能和住宅一样完全销售，租售比例不但要控制好，进驻的商家业态也要严格控制。
但是，归根到底，商业地产是一个三高产业，它虽然有高回报，但同时具有高风险、需要高投入，这个高投入，不仅是金钱资本，更是时间资本。所以说，一个成功的商业地产项目，重要的还是取决于开发商的实力和心态。想要快进快出的地产商，还是不要涉及商业为好。 我们都知道先"炒"商,再"炒"铺,但是事情往往相反,开发商只是想快点收回资金,赶快把商铺变现.结果是越想快点卖越卖不了, [color=Indigo][size=4][size=5][b]回复 6# 的帖子[/b][/size]
很高兴，9#已经帮我谈了借“铺”炒“商”。
而关于借“商”炒“铺”，则关键在于前期商业业态的定位包装及运营；
通过品牌商家的运营管理炒作，保证给予客户一定的投资回报保证
（例如保证年返利8%；及5年后可原价回购等信息，相信投资客不动心都不行），
从而来提高投资商铺客户的购买力。
著名商铺咨询专家姜新国认为，随着商业地产市场渐至投资转型期，
个人投资者在商业地产的投资上，重“铺”之余更要重“商”。
所以关键点在于你的商业怎么做，
有什么优势，有什么保障，这些都是客户比较关心的，
这些问题解决了，就不用担心商铺的销售问题了。
相对来说借“商”炒“铺”的难度是比较大的，
但做得好的话，基本上不用考虑商铺的销售问题。
例如前两年做得比较成功的“产权式商铺”，
就是很好的借“商”炒“铺”。[/size][/color]
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-4-16 17:46 编辑 [/i]] 商业及商业地产的真正价值不是靠炒起来的！
首先，我想阐明几个商业地产的观点：
1、旺地不等于旺铺——很多旺地失败的商铺比比皆是，关键靠超强的商业运营能力。
2、顶级商业物业的品牌组合比品牌追高更重要，招对商比招满商更关键——商业地产不是靠炒作引来投资者或主力品牌的进驻就可以的，还要靠商业业态的规划、组合、经营等商业运营能力的检验！
3、发掘或创造无限商机来自商业地产运营系统的整合——商业是靠运营系统的整合来实现“旺铺”的。
在西方国家，成熟的商业项目往往被当作金融化产品来运作。商业地产中的房产无价值而言，商业项目追求的是经营的价值，而非房产价值。商业项目开发及运营商多以追求通过合理的业态组合的方式，来实现每一平米经营价值，即平米营业额的最大化。
相对商业投资，通过商业运营系统的筹措，实现商业经营价值的最大化，自然必能受到投资者、商业经营者、商业运营商三者的青睐，那么商铺也就自然而然能“旺”起来了！
因此，对于是先炒“商”，还是先炒“铺”的问题，本人认为是先筹组运营系统，再炒“商业运营系统”，进而过度到“商、铺”！ 产品为王，客户为道，营销为辅 商业地产是先造势
再炒铺
我也来 说说
商业地产的核心价值 是 商业价值即：商铺本身没有价值 商铺的价值是 从事商业运用而产生的价值
因此 对于“商”和“铺”的关系 应该看成是协调统一的 是价值产生的基础根源
对于 先后关系 应该以市场情况而定 和 项目情况而定 并没有客观的固定定数 关于楼主说的“炒商”其实是前期的招商，这关系到营销策划与招商公司的协调运作的问题，商业地产运作基本是遵循先招商后销铺的顺序进行，以招商促进销售。关于策友说的“主题”，指的是业态的规划，商业业态定位决定商业地产的成败，纵观各城市的商业地产，专业市场定位的商业成功的案例较多，如果各城市的电脑城、五金城、服装城等；越来越多的开发商已经开始摈弃大而全的业态规划，朝专业化、集约化的业态规划发展。早先许多开发商认为专业化的市场会损失许多客户，但是投资者看重的商圈的升值，商业体的升值，商铺的升值。一个专业化的市场将有效的吸引真正有购买力、目的性明确的消费群，对于提升整个商业体成交量是有好处的。
商业地产组成应该从底层说起：
首先是：普通的消费者，就是商品的购买者。你的商业一定要有很好的消费者分析，你今后商业的消费者是那些，你有什么地方可以吸引他们，他们凭什么来你这边消费？
第二：商家。就是开店的人，你规划你今后的店家是经营什么内容，他们的收益来自哪里？他们每天要销售多少的商品可以有利润，销售这么多的商品需要多少的普通消费者。商业在商业经营过程中会经历多次淘汰的过程，市场自然挑选。亏本的商家倒了，新的业态进来，很多时候没有办法控制。
第三：铺位投资者。你要清晰的计算购买铺位的钱，多少年后可以收回，也就是商铺的租金收益，一般租金要有一个递增的过程。你现在的售价可否有租金支撑，正常情况下。铺位的销售经常会预支几年的租金。现在很多返租的优惠，可以保证铺位投资者稳定的收益，对销售有很好的促进作用。
第四：开发商。开发商的收益来自商铺的销售。商铺的利润比住宅利润高，不受现行政策的调控，在住宅市场走冷的情况下，许多资金转向商业地产。商铺的价值取决于地段、商业规划、招商、营销推广。
按正常情况下，别寄希望于商业地产一次招商成功，运作成功是不现实的，国内现在一次成功的商业地产不多。商业地产多次要经过二次三次的失败，最终成功，更有许多是永远不成功的。商业地产需要较长时间的培育期，需要开发商较长时间的资本投入和运营。
抛砖引玉，欢迎交流。 [size=4][color=Sienna] 现阶段商业地产的运作模式主要有以下几种：一种是“先卖铺位，再搞经营”的“房地产模式”；一种是“先招商出租，后出售”的模式；还有的走“只租不售，自己持有”之路。您觉得这些模式的利弊是什么？是否有优劣之分？
在下觉得“先招商出租，后出售”的模式比“先卖铺位，再搞经营”的模式更好。因为在前期招商的时候，我们事先可以进行合理的业态规划。招商时先招业态的主力店，利用主力店的市场引导作用发展业态氛围。但是从对商业负责的角度来看，“自己持有”或者说至少50%以上由开发商自己持有的模式是最佳的，也是最市场化的。当然，模式的选择跟每个公司的具体情况有关。像大连万达现在采取的就是“只租不售”的模式。因为它是上市公司，做的是“长线”，而我们要快速回笼资金，快速滚动开发。
一般来说，市场投资环境越好、投资者热情越高、项目地段也不错的项目，开发商往往会选择卖掉商铺，不会再考虑经营。反之，开发商就可能会多考虑一些“售后包租”或者“先招商后销售”的方式了。“只租不售”的方式针对的一定是实力较强的开发企业，它们往往看重企业的长期发展或者未来上市的需要。[/color][/size] 我觉得借商炒铺 比 供铺炒商 要容易啊 应该说“只租不售，自己持有”在现有的环境下，能够做到的公司没有几家，现在的开发商返租的政策基本是在调价的基础上进行的，比如一年反租7%，五年反租相当于打了6.5折，在许多情况下开发商会通过提价结合本身推广时候的折扣优惠，可以说来抵消这部分损失。同时，如果项目有可行性五年的租金升值能够超过7%，开发商还可以赚到。
租金的返还有两种，一种是一次性返还，可以体现很大的优惠而促进销售，一次性返还可以节省买家和开发商的许多税收（具体返还方式和计算再论），按月或按年返还，可以有效的省去开发商的短时的资金压力和资金链。利弊视具体情况而定。
“只租不售，自己持有”多数为上市公司所为，他们融资压力小，店面可作为公司物业资本来进行运作。对于代理公司来说，卖了才能拿到佣金，嘿嘿……
许多开发商会通过设立自己的商业管理公司来运作，协调开发商和业主的关系。
[[i] 本帖最后由 zuji2003 于 2008-4-19 23:50 编辑 [/i]] 楼上各位兄弟谈的相当到位，依小弟愚见，商业地产应该先商业，再地产。只有商业这块成功了，地产价值也得到体现，而且才可能价值最大化。
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