专家反对房贷首付提至50% 建议不现实难以施行
[size=3]“房贷首付提高到五成不太现实，很多购房需求将被遏制。”昨日召开的全国“两会”上，有人大代表甚至建议将个贷首付比例提高到50％以遏制炒房。对此，不少南京专家及购房人表示反对，并认为短期内将首付比例提高到50％的建议难以施行。在听到人大代表提议将房贷首付比例提高到50％后，近期正筹钱准备买房的小张感到惊讶：“如果真提高到50％，像我们这种才工作两三年的年轻人肯定买不起房。”小张说，在南京买一套像样的商品房总价大概在60万元左右，现在首付三成不少人都感到吃力，要是提高到五成，60万元的房子需要首付30万，“大部分年轻人都难以承担”。南京东方投资集团策划总监姚宁屏介绍，如果将首付提高到五成，给那些准备买房而钱又不够的购房者将带来两个选择：一是推迟购房；二是买更便宜的房子，“这样一来，市场的很多有效需求会被遏制，房地产活跃程度会有所下降”。
江苏省农行南京分行的一位专家认为，如果单从银行风险考虑，提高房贷首付的确有利于降低银行的金融风险，但如果通过这种较为固定的方式来避免风险，难免有“一刀切”之嫌。该专家说，避免风险的措施有多种，比如利率变动这种较为灵活的方式，“如果利率太高，很多购房者会自觉选择将房贷首付提高”。南京市房地产信息研究中心副主任邢炜表示，将房贷首付提高到五成在现在看来显然不现实，如果这样不少市民买房的进程都将放缓，“一个较为折衷的办法可能在全国部分地区实施，比如对购买多套房屋采取累进首付比例制度。”邢炜说，如何区分是否为多套房屋，应通过家庭为单位的实名制来量化，“一个家庭的第一套房首付低一些，第二套房首付稍高，第三套则可要求首付50％或者更高”。 固定利率房贷南京人没兴趣 晨报讯南京固定利率房贷目前遭遇僵持。记者了解到，南京目前已有两家银行推出固定利率房贷，光大银行推出固定利率房贷业务一个多月来，仅仅成交了一单；招商银行推出该业务近两个星期，尚没有成交记录；建设银行虽早已拿到相关资质，但目前并无推出这项业务的打算。
“每天打电话过来咨询的不少，但就是没人来办。”招商银行办公室主任朱庆宁说，固定利率房贷是新生金融产品，南京人可能还需要有一段接受时间。同时，固定利率房贷的利率明显高于目前的浮动利率，不少市民表示不愿意接受。以30万元10年期房贷为例，固定利率房贷要比浮动利率房贷每月多交100元左右。建设银行个人理财中心的分析师表示，南京人理财观念保守，一般购房者不会举贷大额长期贷款，虽然很多人判断国内利率进入上升通道，但要购房者立刻多交那么多钱，他们不会接受。因此对于若干年后才可能显现出效益的固定利率房贷，南京人没有“感觉”。
南京部分楼盘的销售负责人表示，南京买房人的大部分房款都是自己掏的，不攒到足够的钱，南京人一般不会大量举贷买房，即便是从银行按揭贷款，也会想方设法提前还贷。另一方面，部分按揭买房的购房者贷款周期较长，在这样一个较长的周期里，利率既可能涨也可能跌，因此固定利率房贷的吸引力对这一部分购房者来说也同样有限。 [/size]
链接：全国人大代表：为抑炒房建议个贷首付达50%
[size=3]作为全国人大代表，洪可柱今年两会将会提出与房地产业相关的两个议案：一个关于商品房销售，建议个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度的建议；一个关于《中华人民共和国建筑法》的修改议案。前一个议案的出发点是目前全国很多城市房价高涨，空置率上升，不少人望房兴叹，同时由于首付比例低，商品房预售，金融风险加剧；后一个议案则主要是针对1998年开始实行的《中华人民共和国建筑法》中存在的诸多不足提出了六点修改意见。
[color=Red]代表简历 [/color]
洪可柱，1943年生，福建闽侯人。教授级高级工程师，中国建筑工程总公司专家委员会副主任，中国建筑第三工程局原局长，武汉大学、华中科技大学土木建筑专业兼职教授、博士生导师，第九、十届全国人民代表大会代表，全国劳动模范。
[color=Red]主要建议 [/color]
●全国部分地区试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%.
●购买多套住房用于投资及投机的买家，原则上应不给予按揭，或首付比例提高到70%以上。
●研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度，实施以家庭为单位实名制购房。
●指定时间表，逐步提高商品房预售条件。
●严格审批120平方米以上的大户型住宅项目。
●大力提倡节地、节能、环保、绿色住宅。
“[color=Red]现状”
低首付和预售制度让投机者炒高房价 [/color]
记者(以下简称“记”)：您为什么要针对目前的商品房销售方面提出建议？
洪可柱(以下简称“洪”)：百姓对于目前的房地产市场有很多意见。
去年开始对房地产市场的宏观调控的实际效果在很多地区不明显，全国大部分城市商品房的价格照升不误。
记：问题主要出在哪里？
洪：主要在两个方面，一是目前银行按揭首付款比例太低；二是实施商品房预售制度。这两方面因素的作用，使投机房地产资金增多，房价高企，加大了社会不和谐、不安定因素。
记：为何这两项制度的存在会导致社会不和谐、不安定？
洪：我国目前投资渠道比较狭窄，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。部分城市的房地产业市场还存在着严重的投机炒作现象。房地产商通过所谓“集中开盘”、“限量发售”、“排队摇号”、“内部员工假竞购”等手段，人为制造紧张气氛，造成供不应求的态势，从而囤积居奇、抬高房价，使得很多楼盘短期内价格上涨飞快。
在“低比例首付”和“预售制度”的引导下，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速。而很多老百姓面对高房价却买不起房，望房兴叹，一边是房产过剩(无人居住大户型、高档公寓、别墅)，另一边却是供给不足(无中低档、中小户型房子)，住宅供应的结构性矛盾也日益突出，扰乱了社会的安定和谐。
“[color=Red]对策”
个贷首付提高到40%-50%[/color]
记：您建议的主要内容是什么？
洪：将个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度。
我们建议先在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，对购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，或首付比例提高到70%以上，再视情况，全面推行。
为此建议研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度；并辅以实施以家庭为单位的实名购房制度，对房产登记也应逐渐建立全国联网制度。同时，为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”，对个人住房贷款还要实行担保制度，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保，以打击投机炒房之歪风，平抑房价，促进房地产业健康可持续发展。
记：停止实施商品房预售制度怎么做？
洪：我们希望建设部制定一个时间表，比如2-3年，逐步提高商品房的预售条件，如更过硬的法律约束保证，预收款项应计利息，小业主监督加强，政府有关管理部门高度关注等，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼。
[color=Red]“目标”
全国建50-80平方米小户型住宅[/color]
记：提高首付款可能会让市场上很多对住房有真实需求的消费者也无力购房？
洪：确实是，所以在提出这两点建议的同时，我觉得提倡节约住房也非常重要。
首先，在全国各地大量建设50-80平方米的小户型住房，以满足广大中低收入家庭及年轻购房者的需求，严格审批120平方米以上的大户型住宅项目；其次，多规划实施小区建设，其容积率应在2-2.5以上，大力提倡建设节地、节能、环保、绿色的住宅项目；再者，根据不同时期经济社会发展情况，宜研究制定实行不同地段、类别、类型的地价与房价不同最高限价制度，从而使我们的社会实现“居者有其屋”的人文理想。
记：目前不少城市市场上销售的现房并不多，取消预售房会让市场上可售的商品房非常少，有可能抬升价格。从期房销售转变为现房销售，这之间该如何过渡？
洪：确实会有个过渡时间。比如可以规定个时间点，从这个时间点之后的所有商品房必须现房买卖，而在此之前取得预售许可证的还可以预售。这样市场上不至于无房可售，一年之后，所有的商品房也可以逐渐转变为现房交易。同时，市场上长期积累起来的空置房也可以起到补充作用。[/size]
[[i] 本帖最后由 心飘上海滩 于 2006-3-4 19:35 编辑 [/i]] 提高到50%，那老百姓更是只有看的份了！太不现实了！
多说几句。
真提到50%，房价真的会降。（是不现实，真想买房的人家难接受）我记得在05年的时候全国商品房空置率在1.14亿平方米，现在不知道多少了，肯定更吓人。我现在在一沿海城市工作，我租住哪小区05年底就交房了（十几万总建），现在晚上下班回去，整个小区还不到10%的住家亮灯。好多人买几套十几套就放哪让它养蚊子就是了，早期这种现象全国各地都一样。
这房价与投炒热再不压下真的不行。
当然，现下地产已没前一两年火了，土地市场不再火了，销售现场也不在人山人海了，管你开盘还是促销。
真理性也好。同行们要顶住压力凭真本事吃饭了。
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