谈谈本人如何操作区县项目
随着外来开发商增多、大盘、品牌时代的到来，主城房地产市场竞争的越来越激烈，中小开发商纷纷争夺郊县蛋糕，而我们代理商也追随到了二、三级市场。本人曾操作过一中高档区县项目，在这里说说自己做中高端区县项目的心得，大家多提意见，一起探讨。一、关于进入新市场时的包装及知名度的打开（包装要大气、强势，能彰显KFS实力，吸引关注。身价是你喊出来的，造出来的。
1、自己红线内围墙外围作“灯箱广告”（此灯箱非常规灯箱，实则一根杆，杆中上端左右做广告牌,，夜间不用亮），自己的地块只需付出制作费。
2、围墙及围墙广告围住凌乱的工地现场，大门处围墙广告做入口景观效果图。（通往高档景观住宅区之路）
3、租用干净拱门、气柱长期放置。
4、户外效果并不是太明显。如要考虑户外，则考虑进城必经地、中心区一语中的的广告语：如××晚会；零首付。。。。
5、如条件允许，先期在外围做一部分样板景观。提议最好种植大棵、名贵的树种，如榕树，而不是小树加草坪。当然，这在规划设计时就必须考虑，要做到一致。
二、前期宣传：
1、在人流集中地长期放置两个星期的宣传展板同时派发DM单，期间最好有两种不同的宣传主题，强调的东西不要太多，要主题突出，如第一周：×××地产商强势进入，或××强势登陆等，配以景观效果图、售房热线。。。。。第二周：对即将展开的推广进行宣传，如××日在×××奉上×××晚会，并公布优惠（关于优惠稍后会有提到）。
2、选择当地人流最为集中之地，做一次轰动的亮相文艺晚会（邀请政界要人讲话，利于政府之力树立良好形象），活动一定要雅俗共赏。并提前一到两个星期在人流集中地通过展板作宣传，吸引关注。活动越热烈，人们对活动本身的关注便越强，所以现场派发DM单必不可少，只要有东西拿，他们一定感兴趣，这在不发达的二三级市场体现的更为明显，通过DM单派发及展板展示能迅速的打开知名度。当然，这些人也许大部分不是你的目标客户，但你目前需要的是在更为广泛的人群中获得认识，通过他们的口去告诉更多的人。有更多的人知道，将会为你赢得更多的来访客户。房地产营销策划论坛,以房地产发展策略为方向,汇天下脑力智慧,共创地产思想库 D
3、新闻中投播形象广告会让你收到较好的效果，如果你的客户是对本地新闻较为关注的人群的话。如医生、教师、公务员、生意人。。。。（而这一种宣传形式及方式的选择则主要针对目标客户）
4、不定期通过电视专题广告汇报你的工程进度及当期宣传重点，大型的文艺晚会后，不会就断了线，一定要把握好延续性。
三、关于价格面世前优惠，诚意金 （前提：前期宣传要把握好大气、有实力的形象，要让购买者有信心。）
1、人们都有求实惠的心理，特别的考虑精细的女人们。如准备放300套房屋出来，排位80名以前的享受5000前优惠，排名81—150享受3000元，排名150—200名享受2000元优惠。只要你前期感觉造的足，客户信心较好，此时的优惠在他们心中并非降价。
2、同时，你的诚意金要少，如500元即可，可转让、可退。优惠及诚意金的目的是留住更多的客户等待你的开盘，而不是早早的去别处购买了。等他日价格出来了，选了房就不能退了。而花500元就可以买到这么大份额的优惠，会让你交纳诚意金的客户较多。选房当日的人越多，现场越热烈，则越会刺激更多的人下定。
四、关于规划设计、户型、关于其影响到的价格
如果当地客户能够接受小高层，那么也必然能接受高层。同样的地块，你一定要争取较高的容积率，建设人口密度高，但建筑密度低的住宅。同样的地块，更多的可售面积会为赢得售价可比竞争对手低100—200元的空间。在区县，中高端楼盘，价格还是第一位的。
其实就是主城前两年走过的路线，随着区县开发脚步的越来越快，价格会高出人们通常认为的心理价位（本项目所在市场，初期进入时人们买四五百元一平的房子，而现在，价格已经是1300---1400了），所以说，你要有较高的容积率，要有大中结合的户型，同时，户型要多变，如空中院馆、入户花园、衣帽间。。。。
五、谈谈中后期推广
区县区别于发达主城还是一个很大的特点，就是主城的人们来自于五湖四海，互不认识的居多。而在区县，人们有固定的邻里关系，亲友关系。所以说，真正的口碑传播、老带新最好操作的便是二级城市，也会让你尝透甜头。本项目在选房后，热销后，积累的客户是越来越多，我们针对他们做了三到四次邻里活动，包括出游，小区绿化、泳池面世后的社区内活动，包括篝火晚会等形式。是屡试不爽，每次活动第二、三天或当周都能有平均每天6套左右的成交，这在平时，是没有的。这一是口碑宣传的作用，二是其他消费者信心增足的作用。人们发现：除了他买的产品，他得到了更多的服务，更多的附值。。。。不用我让他去宣传，他自己便是乐此不疲，觉得买的值，自然会去讲。当然，活动也要有一条主线，本项目一直冠以的主题是“邻里节”。
活动的推广费用不会增加你太大的压力，有了活动的效果，我们通常顺势涨价。同时，回款的加快也减少了KFS的银行还货压力。 :lol 楼主总结的很好。顶下。 顶一下，， 顶个 多谢分享，顶起 顶个 学习了,受启发了,顶一下 看过了，有启发意义。 灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌灌
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很不错,顶一下
顶贴 呵呵，经验之谈！不错。 好 真正的实践经验 学习下 :victory: 看了，受用，我顶 :victory: 看了，受用，我顶 :victory: 看了，受用，我顶 受教:handshake页:
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