北京商业调查：朝外商圈
根据1992年北京市城市总体规划的规定，朝外大街被确定为北京市重点发展的市级商业中心之一，朝外大街整体改造工程正式起动，随后丰联广场、华普大厦、祥业大厦、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦等写字楼陆续进驻，带动了整个朝外地区的商务氛围。近年来，昆泰国际中心、朝外MEN、百富国际大厦的加盟，使得朝外商圈的商务办公环境更加趋于成熟。2006年底出台的《北京市“十一五”时期商业发展规划》规定，进一步完善基本成型的公主坟、朝外大街、崇文门外大街等区域商业中心。按照政府的规划，朝外大街的建设应体现商务与商业双重职能，在朝外大街100万平方米的建设规模中，商务占三分之二，商业占三分之一，商业为商务铺垫。
作为北京市政府规划中的“北京第三商业街”，经过十多年的改造和发展，形成了集蓝岛大厦、旺市百利、百脑汇、丰联广场、华普超市、老番街等全业态的国际商业区，近年来随着昆泰国际中心的面世，优唐、朝外MEN、日坛国际贸易中心、雅宝城、日坛上街等商业项目如雨后春笋般涌现，朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际中心为轴心，自景升东街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大街中段的“国际品牌环绕步行商业街”。
项目名称 建筑面积 开业时间 业态规划
蓝岛大厦 4.5万 1993年 百货、家居、数码
百脑汇 8000 1998年 数码，办公用品
昆泰商城 1万 2002年 旺市百利超市、餐饮、数码
岳秀服装 3万 2005年 服饰、数码等
华普大厦 约3万 1996年 超市、餐饮、银行、电器、娱乐等
丰联广场 3万 1997年 百货、餐饮、银行
昆泰国际 1万 2005年 服饰、餐饮等
朝外MEN 1万 2005年 服饰、小商品批发
老番街 8600 2002年 小商品批发
优唐 8万 未开业 购物中心、休闲、美食、娱乐
日坛国际 约10万 未开业 皮草、鞋、钟表、眼镜、珠宝、服装、箱包、皮具、家居、布艺等
日坛上街 3.8万 未开业 餐饮、休闲、娱乐
雅宝城 5万 未开业 小商品、皮草、鞋、珠宝、服装、箱包等
佳亿天地 3万 未开业 服饰、餐饮、家居、箱包、休闲娱乐等
其它 人寿大厦：招商银行、交通银行、钱柜KTV
经过近几年的开发，朝外商业规模已达50万平方米，从业态来看朝外商业配套主要有以下几大类——
1、 百货商场、购物中心：丰联广场、优唐生活广场、蓝岛百货，分布较散，目前尚未形成气候，丰联广场与蓝岛百货人流量都不太理想；
2、 服装、小商品批发：日坛国际贸易中心、雅宝城、朝外MEN、老番街，主要分布在日坛公园北侧；
3、 餐饮娱乐：麦乐迪、钱柜KTV等，主要分散在朝外大街两侧；
4、 金融服务：银行、证券等，主要分散在朝外大街两侧写字楼底商；
5、 数码卖场：百脑汇、昆泰商城、岳秀市场，主要分布在芳草地西街两侧。
朝外商圈以商务发展为主，商业为辅，因此商务型商业如金融服务、电子市场等业态表现突出，以钱柜及麦乐迪为代表的休闲娱乐配套在京城也有较高知名度。总的来说，朝外商业业态丰富，档次有高有低，各个卖场在业态定位上大体能实现错位经营，避免正面竞争。朝外MEN、日坛国际贸易中心、雅宝城的进驻将使老番街不再孤单，同时对外贸批发市场的档次也有很大程度的提升；而3万多平米的日坛上街，业态规划以餐饮、休闲娱乐为主，将进一步确立朝外“夜生活中心”的地位。
从表面上看来，朝外商业已经具备一定的规模，似乎离“北京第三商业街”的发展目标为期不远，实际情况是朝外商业的发展过多依靠超市、餐饮娱乐、服装批发等业态的支撑，代表商圈影响力的百货业、购物中心存在明显的不足，尤其是中端百货商场几乎是空白。周一到周五人流量还算可以，一到周末，丰联广场、昆泰国际等商场便显得冷冷清清，这种情形主要与朝外交通走向、配套设施不足、商圈规划缺陷等有很大关系。
从《北京市“十一五”时期商业发展规划》以及“北京第三商业街”规划目标的提出，可以看出政府对发展朝外商业的美好愿望，但“商务占三分之二，商业占三分之一，商业为商务铺垫”的职能划分对朝外商业的发展却是一个阻碍。在此规划思路指引下，朝外大街一流的地段都用于开发写字楼，而对地段要求最高的商业只能屈位于一般地段上。如人寿大厦、昆泰国际中心、朝阳广场所在地段为朝外大街最适合发展商业的地块，遗憾的是这三个地段商业比例都小得可怜。
朝外商圈作为CBD的西大门，北接西直门商圈，西接隆福寺、东四，西南接雅宝路、建国门，往东是CBD核心区，整个区域主要依靠朝外大街、东二环、工体东路三条主干道联通四面八方。区域内部的朝外南街、朝外北街、神路街等对区域发展的作用尤其是区域与外界的连通以及辐射作用甚微。即便是交通便捷的东二环路，由于与区域人流的流动方向不太贴合，人流被日坛路、工体南路等分割，本身同样作用有限，区域内整体的交通给人以“凝滞”之感。
配套落后也是导致朝外大街商业人气下滑的原因之一，配套落后主要体现在原有商业硬件老化和停车位不足的问题上。在私家车日益普及的北京，是否拥有足够的停车位已经逐渐成为衡量一座购物中心能否满足消费需求的重要标准之一。规划布局不合理，车位不足，加上原有配套设施如扶梯、卫生间等，已经不能满足当代消费人群的需求，人气下滑、商场档次降低很容易导致流失客户。
至于优唐生活广场的进驻会对朝外百货业的发展有多大的促进作用，目前下定论还为时尚早，从该项目的商业定位、地段等情况来看，朝外百货业的发展难以因优唐的进驻而有质的改变。
页:
[1]