房地产销售人员培训范围（相当实用）
房地产市场与投资知识；**** 1、房地产市场的概念 *
从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。
房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。
**** 2、有形市场和无形市场的区分 *
市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。一个市场至少要具备3个要素：
1、卖方； 2、买方； 3、可供交易的商品。
卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。
**** 3、房地产市场的特点 *
由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性，房地产市场有许多特点，其中主要的是：
1、交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。
2、交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。
3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。
4、容易出现垄断和投机。 5、较多地受到法规政策的影响和限制；
6、一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。
7、交易的金额较大，依赖于金融机构的支持与配合。
8、广泛的房地产经纪人服务。
**** 4、房地产市场的分类 *
1、按用途（功能）划分。可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。
2、按档次划分。可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。
3、按区域范围划分。可分为整体房地产市场和区域房地产市场两大类。
4、接交易方式划分。可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。
5、接交易目的划分。可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。
6、按流转次数划分。可分为房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）。
7、按时间划分。可分为过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产市场。
** 5、市场竞争的概念 *
房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。
***** 6、市场结构种类及各自的特征 *
在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1、完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；
(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；
(4)买者和卖者都可以自由进出市场；
(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
2、垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点：
(1)卖者和买者都比较多；
(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；
(3)市场信息比较完全。
3、寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4、完全垄断
一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：
(1)只有一个卖者，而买者很多；
(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。
* 7、卖方市场和买方市场的含义
在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。
竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但是卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买，但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。
**** 8、房地产市场周期划分的阶段及各阶段的特征 *
房地产市场周期大体有以下几个阶段：
1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为"消费需求夹杂着投资需求增加的时期"。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2、高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为"投资需求夹杂着消费需求增加的时期"。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
3、衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。 **** 9、房地产"泡沫"的含义及其形成原因 *
"泡沫"一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。
历史上曾出现过多次资产或商品的"泡沫"现象，最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的"郁金香疯狂"。
房地产"泡沫"表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中，最容易出现"泡沫"的，第一是土地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现"泡沫"。
房地产"泡沫"形成原因归结起来有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产"泡沫"的基础。
可将房地产需求归纳为4类：
1、消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。
2、投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。
3、投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
4、盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也"跟风"购买。
房地产"泡沫"有许多危害：
1、与其他资产的"泡沫"一样，会腐蚀人们的创业敬业精神，使人们不安心于正业，梦想不劳而获的暴富。
2、形成过程中造成的高房价，会使广大工薪阶层望房兴叹，欲靠工资收入购买住房的梦想破灭，从而会对政府产生不满情绪，对社会的稳定不利。
3、房地产"泡沫"破灭后，房地产价值急剧"缩小"，大量的房地产抵押贷款得不到偿还，产生大量"半拉子"工程，积压大量资金，直接拖累金融，导致金融危机，企业倒闭，工人失业，使国家面临严重的经济萧条。
4、房地产"泡沫"破灭后，最后一批持有"泡沫房地产"的投资者和投机者损失惨重，特别是使广大中低收入的抵押贷款购房者成为"负资产者"，苦不堪言。
5、地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对当地经济的发展也不利。一是会降低对外来投资的吸引力，二是会降低本地区产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。
** 10、房地产的需求 *
某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。所以，在确定需求时，只考试有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。
**** 11、影响房地产需求的主要方面 *
对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2、消费者的收入水平。 3、相关房地产的价格水平。
4、消费者的偏好。 5、消费者对未来的预期
* 12、房地产的需求曲线
房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在下图(a)中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如下图(b)，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
* 13、房地产的供给
是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。
** 14、影响房地产供给的主要方面 *
对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
1、该种房地产的价格水平。 2、该种房地产的开发成本。
3、该种房地产的开发技术水平。 4、开发商对未来的预期。
它们对房地产供给量的影响分别如下：
1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
2、该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
3、该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
4、开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
* 15、房地产的供给曲线
房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在下图(a)中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如下图(b)，以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。
** 16、房地产的均衡价格 *
房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 *** 17、房地产的需求弹性 *
弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1%的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。
房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。
房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即：
房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
通常情况下，房地产需求的价格弹性是一个负数。
房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比
房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比
** 18、房地产的供求状况的四种类型 *
可将房地产的供求状况分为4种类型：
1、全国房地产总的供求状况； 2、本地区房地产的供求状况；
3、全国本类房地产的供求状况； 4、本地区本类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。
* 19、房地产的供给弹性
房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的价格弹性通常简称供给弹性。
房地产供给的价格弹性，用来表示在一定暑期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即：
房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
***** 20、弹性数值的类型 *
弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。
在经济学里，将弹性数值分为5种类型：
1、弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。
2、弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。
3、弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。
4、弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。
5、弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。
需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。
一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。
供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。
就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。
**** 21、资金存在时间价值的原因 *
从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：
1、通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。
2、承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说"多得不如现得"就是其反映。
3、资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。
4、机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。
* 22、利息和利率的概念
资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为"利息"，用相对量来反映为"利息率"(通常简称利率)。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：
计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有单利和复利两种。
* 23、单利
单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计算期末的本利和，则：
I＝P×i×n F＝P(1＋i×n)
式中 I--利息；P--本金；i--利率；n--计算期；F--第n期期末的本利和。
* 24、复利
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的"利滚利"。
复利的本利和计算公式为：F＝P(1＋i)n
复利的总利息计算公式为：I=P[(l＋i)n－1]
* 25、单利和复利的换算(单利和复利的可比性)
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：
或者
由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入)，采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
* 26、名义利率
以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：
F＝P（1＋r/m）n×m
式中 F--第 n 期期末的本利和；P--本金；r--名义年利率；m--计息m次；n--计算期。
***** 27、名义利率与实际利率的换算 *
名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：
i=(1＋r/m)m－1
式中 i--实际利率；r--名义利率；m--计息m次。
** 28、资金时间价值换算中的基本关系 *
1、现值+复利利息＝将来值 2、将来值－复利利息＝现值
3、将来值－现值＝复利利息
** 29、资金时间价值换算中的假设条件 *
1、资金时间价值换算中采用的是复利。
2、利率的时间单位与计息周期一致，为年。
3、本年的年末为下一后的年初。
4、现值P是在当前年度开始时发生的。
5、将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。
6、年金A是在每年年末发生的。
7、第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。
* 30、现值与将来值的换算
F=P(1＋i)n
式中的(1＋i)n称为"一次支付终值系数"，通常用(F/P，i，n)来表示。
* 31、将将来值转换成现值的公式
上式中的 称为"一次支付现值系数"，通常用(P/F，i，n)来表示。
** 32、将等额年金转换成将来值的公式 *
上式中的 称为"等额序列终值系数"，通常用(F/A，i，n)来表示。
* 33、将来值与等额年金换算
式中的 称为"偿债基金系数"，通常用(A/F，i，n)来表示。
* 34、将将来值转换成等额年金的公式
上式中的 称为"偿债基金系数"，通常用(A/F，i，n)来表示。
** 35、现值与等额年金换算 *
式中的 称为"资金回收系数"，通常用(A/P，i，n)来表示。 :lol o(∩_∩)o...不错 怎么就没有人看看这样的资料呢？ :handshake 欢迎大家来看看！ :handshake :lol 怎么没有打包啊
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任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：
1、投资机会寻找；
2、投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；
3、投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。
其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。
投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：
1、预期收益的大小； 2、预期收益的持续时间；
3、预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。
风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益--投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。
根据风险偏好，可以将投资者分为3类：
1、投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。
2、保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。
3、普通投资者，大多数投资者属于这一类。
* 37、房地产投资项目经济评价的步骤
不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：
1、估计相关的现金流量； 2、计算有关的评价指标；
3、将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。
* 38、现金流量的概念
现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：
净现金流量＝现金流入量－现金流出量
*** 39、现金流量图 *
为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。
现金流量图的习惯表示方法是：
1、用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年；
2、划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到 n 结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。
3、用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。
综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：
1、时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。
2、时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。
3、时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。
4、现金流量在时间段上发生的具体时点。
5、现金流量在该时点上发生的具体数额。
6、现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。
*** 40、财务净现值及如何判断项目可行 *
净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。其计算公式为：
式中 NPV--项目在起始点时的净现值；CI --现金流入量；CO--现金流出量；
(CI－CO)t --项目在第t期（通常为年）的净现金流量；
t＝0 --项目开始进行的时间点；n--计算期，即项目的开发或经营周期；
ic--投资者可接受的最低收益率。
计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下：
当NPV＞0，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。
当NPV＜0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。
当NPV＝0，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
**** 41、内部收益率 *
内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为：
求出内部收益率（IRR）后，将其与基准收益率ic相比较，判断项目是否可行如下：
当IRR＞ic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。
当IRR＜ic，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的。
当IRR＝ic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
内部收益率与净现值法的主要区别：
1、净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。
2、净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。
内部收益率法存在的问题：
内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设；二是多重根的问题。
投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量
*** 42、动态投资回收期及如何判断项目可行 *
动态投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。计算投资回收期的起始时间有2种：一种是从投资开始时算起，另一种是从项目建成计算起，计算时应予以说明。
动态投资回收期的计算公式为：
Pt --投资回收期。
动态投资回收期通常以年表示，其详细计算公式为：
动态投资回收期=[累计净现金流量折现值开始出现正值的年数-1]+[上年累计净现金流量折现值的绝对值÷当年净现金流量的折现值]
求出投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准通常有下列3种：1．认为投资回收期越短越好；2．投资回收期短于项目的寿命期即可以接受；3．投资回收期短于基准投资回收期即可以接受。
求出动态投资回收期(Pt)后，将其与基准投资回收期Pc相比较，判断项目是否可行。
当Pt＜Pc，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。
当Pt＞Pc，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。
当Pt = Pc，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。 **** 43、使用价值和交换价值 *
"价值"一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。
任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
* 44、投资价值、市场价值的含义及其区别和联系
某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。
投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。例如，都可以采用收益法--价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者可以接受的最低收益率。这个投资者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。其中的一个重要因素是该投资者的机会成本。机会成本越大者，要求的收益率会越高。
投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
* 45、成交价格、市场价格、理论价格含义及其相互联系
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：
1、卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
2、买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
3、卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下，产生许多虚假需求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格。
* 46、原始价值和账面价值
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。
账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。
原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而减少的。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。
*** 47、市场调节价、政府指导价和政府定价 *
从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
**** 48、总价格、单位价格和楼面地价 *
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系是：
楼面地价＝土地总价/总建筑面积
楼面地价＝土地总价/容积率
认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。
***** 49、实际价格和名义价格 *
是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
** 50、现货价格和期房价格 *
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
期房价格通常低于现房价格。
期房价格与现房价格之间的关系有：
期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
上述关系是期房与现房同品质（包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等）下的关系。在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，现房的户型差、功能已落后。
* 51、土地价格、建筑物价格和房地价格
1、土地价格
土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指土地部分的价格，不包含建筑物的价格。
土地的生熟程度主要有下列5种：
（1）未征用补偿的农地；（2）已征用补偿但未做"三通一平"或以上开发的土地；（3）已做"三通一平"或以上开发的土地；（4）在现有城区内有待拆迁建筑物的土地；（5）已做拆迁补偿安置的城市空地。
2、建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占土地的价格。
3、房地价格
房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 希望大家不要吝啬自己的鲜花！！！！
下一节 房地产市场调查！！！！
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