天元顺顺 发表于 2008-4-22 21:20

求教：如果车库销控

我们小区车库数量不多，现在正要推出，但上级领导为了保证利润，正考虑做部分销控，从业主有优先购买权这一点出发我觉得不是很妥，不知道各位的意见如何，谢~

志若鸣鹏 发表于 2008-4-22 22:01

[size=4][color=blue]LZ说[/color][/size][size=4][color=blue]的不够详细，就已知条件发表一下个人看法：
1、虽然不知道项目共有多少车库，从条件大至可判断出车库应该是供不应求的，既然领导有心保护价格而用销控也不是不可以。LZ的担心也是存在的，如果要避免矛盾，只能在案场洽谈和管理上下功夫。
销售说词尽量完善无漏，SP配合尽量默契，答复置业顾问尽量是“公司保留”等等等等。
2、如果单单是出于保护利润，还可以考虑其它形式：
   1）高价出售
      预计项目的资金已基本收回，车库销售已是无碍大局。既然还未推出，不妨先来个市场调查，结合领导的心理预期，制定较高的价格推向市场。
      但此举可能会造成滞销。
   2）捆绑销售
      如果项目仍有滞销单元未售，可以考虑以车库做“饵”进行最后的销售冲击。
   3）拍卖
     向所有业主发出拍卖公告，以市场价起拍。[/color][/size]
[size=4][color=#0000ff]       车库这一特殊产品至少有几个特性：
[size=4][color=#0000ff]一、用于存放车辆（大多车库都无商用或货用的可能）[/color][/size]
[size=4][color=#0000ff]二、本小区内业主使用或购买[/color][/size]
[size=4][color=#0000ff]三、就本单元附近购买[/color][/size]
       所以个人认为还应该以市场为基础，先掌握周边市场车库情况，再将前期销售客户对车库的需求进行摸底，探询客户真实需求后再言价格和销售方式，避免“自我感觉良好”式的营销。[/color][/size]

星空001 发表于 2008-4-23 21:00

楼上说得很好。从LZ所说为保证利润，只从单方面高价出售即可。从我们这儿来说，高价出售行不通，因为价格都得经过物价局审批，开发商没有自由定价的权力，只能按照物价局核定的范围销售。我估计LZ也正是被这种情况所困扰。
若LZ所说的正是我估计的这种情况，为保证利润，可考虑通过二手市场销售。

[[i] 本帖最后由 星空001 于 2008-4-23  21:02 编辑 [/i]]

王子小 发表于 2008-4-24 09:59

与其麻烦去搞什么销控，到不如大大方方公开销售。了解下业主对车库的接受度和领导对车库的价格接受度
1、形式好的，以拍卖形式发售，可达到最大利润
2、形式一般的，正常发售，保证获利
3、形式不好的。。。可考虑不做车库销售

天元顺顺 发表于 2008-5-3 23:58

先谢谢各位的热心，项目在县城，搞拍卖好像有点不合适，在销售定价之前已让销售员都先了解了客户对车库要求和接受程度的一些情况，刚经历了五一销售车库的过程，有客户因没有选到而发脾气摔东西（当然有我们销控的因素），而我们领导说就要这种效果，不知道各位什么看法。

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