工业区中的商服用地定位，求助高手献策！
[[size=6]color=Sienna]地段地形[/color]：地块位于青岛的胶州市海尔大道中段，海尔大道是胶州的外环，沿路的规划多是工业，以纺织和服装代工、集装箱制造为主。本项目是块梯形地，东西长340米，东端宽100米，西端宽180米。南面紧邻一家工厂。往西1200米是胶州新城区，政府所在位置.北向紧靠马路。[color=Sienna]房地产发展情况[/color]：目前胶州房地产呈现出三个小版块，即：老城区板块，由于配套完善，价格在3200以上，现存楼盘不多。政府新区板块：基础设施良好，规划超前，还有一个水上公园贯穿其中，项目的品质都比较高，多层价格在3800左右，放量较大，小高层价格与老城区多层持平。沿海尔大道板块：公路沿线零星的有几个楼盘，其中不乏品质较高的楼盘，价格在3000左右，由于交通和配套问题，这个板块大多数大楼盘价格在2600左右，价格很难和老城区新城区抗衡。顺驰在前几年大扩张时在这里做了个项目，叫蓝水假期，都快10年了，现在还在卖，几乎卖不动。再往东还有规划中的少海新城，只是规划，换了领导又没有音讯了。
目前本项目面临问题：1、土地性质为商业服务用地，用来做商业有点牵强，因为胶州的专业性市场在老城区很齐全，建材、家电等都已形成规模，汽车及用品专业市场也考虑过，但是这种小地方支撑汽车专业市场有困难，因为本身市场需求量就有限，而且买15万以上的车的客户就去青岛市区的4s店了。由于远离老城区，其他商业也很难支撑。这样的商业应该怎么做？
2.土地是工业用地转的商服，产权为40年，地跨为不规则的梯形，南面又紧靠一工厂，用来做住宅的话行不行？[/size]
[[i] 本帖最后由 wuyepiaoyi 于 2008-4-23 09:22 编辑 [/i]] 没人回啊？ 现在工业用地比较尴尬一点，消费习惯没形成，除非有大型工业在背后支撑，还外带低价冲击，否则很难运作。
从楼主的描述来看，该地块是商业用地，但区域内的常住人口很少（工业区），难度确实比较大点，请问该区域的房地产有何优势？卖点在什么地方？我感觉该区域消费力不足，恐怕在定位上要另辟蹊径才行，不过不好意思，暂时想不到好方法。 只能针对工业区内的人和周边小区的人,具体情况可参考北京的BDA,内里也很多东西能借鉴的
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我真不知道楼主怎么做调研的。问题一、一个水上公园？那叫三里河
问题二、蓝水假期05年拿地，每月1000多万的销售回款
问题三、规划中的少海，08年开始加大建设力度了
你就这样的调研结果还在做项目定位，我想你没什么前途来了 说心里话
楼上的问题真的很尖锐
可以说LZ根本没有提到针对该点的具体调研结果
所以你的问题就显得非常的复杂难以回答
想得到想要的答案首先应该有个具体的优势及劣势的调研报告
及准确的周遍信息例3楼所说 大型的工业支撑什么的
拙见 仅代表个人看法
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