救救她吧
项目占地17.6万平方米总建筑面积26.4万平方米
风格是现代中式
规划65栋以多层为主，在这个区域也是一个大盘。
尽管是新区但经过政府最近几年发展，周边配套齐全，
在小区周边200米内，超市.商场.医院.菜场都有
小区对面就是本市最好小学和新区合作办的九年制学校
学校投资8000万，现在已全部封顶，在今年九月份招生，
离本小区骑自行车10钟距离是本市最好的中学和高中的新区分校。
教育配套可以说没话可说。
在小区东面是是本市最大的商场，是购物休闲娱乐一体的一站式商场，他是市区
现有几家商场之和还要大。他在西区规划商业中十分之一还不到。在小区南面有邻里
服务中心，他是本市第一个一站式邻里服务中心，医院菜场超市等在这里都有，
在小区北面是本是最好的市政配套，体育公园，国展中心，双博馆等以后北面
将是本市体育中心，文化中心。本项目和这些配套之间有一条河，这条河政府已经
准备把它打造成风光带和现有的市政配套相互融合同时和已经挖好的人工河和人工湖
连成一体提升新区居住环境。
在小区西边现在还没有可售项目，但土地已经被本地最大的开发商拿走，预计在今年
八月开始销售，地价是253万一亩。
现在在我们东南角有他们一个20万平方米的项目2007年4月下旬开盘现在还有
200多套，一年多就要结束了，小高层价格是4800左右，花园洋房在5500左右
我们是多层价格在5000左右，去年九月开盘到现在销售200多套，现在一期20栋850套
已经全部封顶基本快要交工，本公司也是大型的国有企业资金实力没有问题。项目就是卖不动
一个月才20套左右。请各位同行帮帮忙。[/size][/size] 这个项目最大的困难点在于市场需求的观望
因为老百姓根本没有购买的欲望
观望是吗？
有时候观望不是理由啊？开发商要回款，领导要业绩还要5比1成交啊要命得很 市场还是需要自救的。从楼主给出的资料看：1、项目所处位置是发展热土，未来行政中心，周边配套设置已完善；2、又因为是新区，规划市政一定非常优越；3、教育资源得天独厚。
但是区域市场竞争也十分激烈，小区投放量都是几十万建面上下，客户可选性大。
建议：
1、务必以各种事件营销活动打出项目的差异化，标新于本区域的其他项目，让目标客户群聚集在一起。
2、社区文化要做足。中式建筑，加之周边尽是名校。。。大有文章可做。
3、拉拢学校资源。
给了以上建议，实在难以下笔。。。其实本人十分忐忑。感觉楼主的项目和我家乡一项目十分相像。不购买的主要根源不是由于经济实力受损还在于现今的经济环境使得人们消费心理受到打击，都观望。
所以，分析清楚客户底细才是上策。 楼主所说的项目只要是推广出去了一定没有问题没有见到楼主关于推广的话题
先说推广 品质是用钱烧出来的
首先提炼项目卖点 采用以下方式推广
1.联合政府城市管理部门在夏季的时候由城管对街边冷饮摊统一派发项目广告伞数量要大
2.在当地银行、通信营业厅做项目展示
3.销售人员上门服务
4.政府两会、招待会会场由开发商包装赞助
5.给环卫工人配发广告衫
6.为城市制作广告垃圾桶
7建立样板间生活体验馆
8多搞一些客户联谊会
9制作工地围档、
10做几次具有轰动效应的事件营销
11电视字幕广告及电视广告片
12城市中心设立大型户外广告牌
13.在城市主干道做项目灯杆旗
14报纸广告看当地报纸的影响力惯例以报纸广告为主
15.楼宇广告
16公交车体及站亭广告
项目自身条件
建立特色会所
建立双语幼儿园
建筑采用新型建材
建立特色景观配套与自然相结合
项目内部展示
做精品样板间
营造销售部及样板间要有生活氛围
营造样板间新贵气息
整合销售动线 把项目优势充分展现 LZ所说的项目外在环境、配套都没有问题，这些对于周边其他楼盘是一样的优势，而自身小区内的优势及产品优势却没有提出来，个人认为在产品上挖掘出一些卖点，异于同类。精品样板间要做，可以让客户有直观的感受。在推广上要集中持续一段时间的广告轰炸，视觉震撼。让该小区直入人心。因有最好的学校，目标客户群定在有小孩的三口之家，用诸如“学校就在家门口，孩子可以多睡十五分钟”之类能打动孩子父母的话语。
回复 5# 的帖子
您所说的我们基本都做了，但有些不合适本项目形象，在本市最好的广告位置都被我们拿下了，育儿园小区是不会做的，因为本市最好的两所育儿园离本小区不过200米，在规划上也通不过，在景观规划上是上海含章国际做的，在全国景观规划排第六，在小区规划设计上还是不错。现在外立面刚做，用的是涂料视觉感比较差，另外本市市民比较抗性涂料尽管我们涂料还不错。整个项目设计规划是拷贝万科第五园的，现在就差样板期和样板房。 楼主调查过消费者对项目的哪些问题敏感没有?为什么客群不选择这个项目?我看了半天没看明白.另外,楼主你只介绍周边环境和配套，却不介绍项目本身的情况、卖点，确实不太好分析原因。
回复 8# 的帖子
小区除多层以外没有什么卖点，有就是准现房。其他我在回复5楼已经说了 产品没有卖点，又是中式建筑，价格又没优势，这个……有点难度了。其实：
1、区位——中心
2、环境——河道
3、配套
4、品牌实力
这四点还是强势的，为啥客户不买单呢？市场气候？户型结构？产品外立面？小区园林？项目售价？还是产品性价比？
恐怕要分析一下。用点促销手段，做个问卷调查吧。等待楼主的调查结果，再思考对策。 可以用准现房来 做宣传呀，应为在什么时候都是要 有人买房自主的呀 LZ的项目介绍不全面，只是着重的介绍了项目的外部环境和简单的竞争环境，仅仅以这些情况很难对项目的实际问题做出客观的判断。
分析项目的思路赞同10楼朋友的看法。
销售状况不理想只是项目潜在问题的结果，分析导致的结果的成因，才可能找到解决问题的策略和方法。 楼主说的项目在去年绝对NO.1
今年的市场各地区都一样,最主要的是:1.要强力宣传.2.要销控好位.
我来分析下吧，一点愚见
项目分析：1、占地264亩，65栋多层，也算是一个规模社区，社区氛围还是有的
2、相关生活配套设施完善
3、周边学校多，人文氛围浓厚
4、本市最大的一站式商场
5、市政配套无可比拟
6、水资源丰富，景观无限美好
市场环境（遇到的最大问题）：
本项目的竞争压力主要来自本地区最大开发商的两个毗邻本项目的项目
本项目pk东南角项目
1、本项目规模不占优（很明显，不说了）
2、发展商品牌不占优（虽然本项目发展商实力雄厚，但是国有企业，办事效率差，人家是本地最大开发商）
3、产品不占优（本项目是多层，别人是小高层+花园洋房）
4、配套、景观方面均不占有（本项目有的别人也有）
5、价格不占优（本项目多层5000，别人小高层才4800，花园洋房5500，在性价比上比不过人家）
本项目pk西面地块
具体方面不多说了，要他妈老命的是同一开发商开发的，其在上一个项目的成功为其后期项目建设积累了忠实客户，目前这部分客户都处于观望期，期待开发商会同样有高性价比的房子，在这样的态势下，本项目目前的情况可谓是前后夹击，一个字，掺。
这次我只是分析了一下楼主所给的信息，让大家对项目情况及市场态势有个更为清晰的了解。具体销售策略、价格策略、推广策略、客户积累策略请期待下回分解
合适的才是最好的产品！
只有找到项目潜在的卖点，才能迅速抢占商品房市场空白点。还有，就是开发商在广告宣传方面和促销活动方面有没有很好的投入，是项目的质要关键！
产品已经定型了，不可能有太大改变了
这个问题很棘手，比四川地震还难搞。产品与周边现存项目还是未来即将开发地块项目均不具备优势，在比较面前，本项目的卖点显得很牵强，不能支撑其高价格。
目前最关键的是要找出项目与别的项目不同的地方，或者是要创造出与别的项目不同的地方。如果不能与别的项目加以区分，那只有做好打价格战的准备。
我觉得目前最重要的是做好客户分析（客户为什么买别人的产品而不买我的产品）、梳理老客户群体（已经购买我们产品的客户，他们购买我们产品的原因，构成，来源，身份等等）、制定合理的价格策略（可适当降价，当然是暗降，方法有很多种，有经验的人一说就知道）、采用非常的销售策略（以老带新、以新带新、电话拜访）、做好各种服务工作（售前、售中、售后）、能否在产品上做功夫（对户型进行修改、根据竞争对手产品情况，攻击市场产品空白点）
在此简单阐述了一下初步思路，后续有更精彩更详细的内容再现，希望大家顶起 户型和面积是不是和小区的宣传定位相符合？可以做一些个别人群的工作，促进销售。找个好的物业管理公司做物业或者做物业咨询，加大小区景观建设的力度看看~！ 赶快出去做市场调查！！！！！！！
国有企业官僚作风害死人啊！！！！！！！！！！！！！！！
项目分析：1、占地264亩，65栋多层，也算是一个规模社区，社区氛围还是有的
2、相关生活配套设施完善
3、周边学校多，人文氛围浓厚
4、本市最大的一站式商场
5、市政配套无可比拟
6、水资源丰富，景观无限美好
市场环境（遇到的最大问题）：
本项目的竞争压力主要来自本地区最大开发商的两个毗邻本项目的项目
本项目pk东南角项目
1、本项目规模不占优（很明显，不说了）
2、发展商品牌不占优（虽然本项目发展商实力雄厚，但是国有企业，办事效率差，人家是本地最大开发商）
3、产品不占优（本项目是多层，别人是小高层+花园洋房）
4、配套、景观方面均不占有（本项目有的别人也有）
5、价格不占优（本项目多层5000，别人小高层才4800，花园洋房5500，在性价比上比不过人家）
本项目pk西面地块
具体方面不多说了，要他妈老命的是同一开发商开发的，其在上一个项目的成功为其后期项目建设积累了忠实客户，目前这部分客户都处于观望期，期待开发商会同样有高性价比的房子，在这样的态势下，本项目目前的情况可谓是前后夹击，一个字，掺。
这次我只是分析了一下楼主所给的信息，让大家对项目情况及市场态势有个更为清晰的了解。具体销售策略、价格策略、推广策略、客户积累策略请期待下回分解
这是兄弟帮补充的，但把钱看比命还重的怎么办？？？？？？？？？？？？？
怎没人发房策毕,搞得动力都没有
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