100亩综合商业项目如何操作才能获得更高的收益？急求高人指点
某国家级开发区综合商业项目，投资约10亿，占地约100亩，项目规划为以医药产业为主，多产业相结合集群，旁边有高校及大型相关产业及高尚住宅区，开发区配套成熟，常住人口约30万以上，有各类企业数百家，项目位于开发区核心位置，规划分三期一期一栋5A甲级高层写字楼，及少量裙楼商铺；二期一座高星级酒店及少量商铺；三期，酒店式公寓、店铺等，物业管理拟定为第一太平戴维斯；
该项目为开发区第一个也是唯一的纯写字楼项目，更是当地位数不多的5A甲级写字楼之一；该项目酒店为开发区内第一且唯一的高星级商务酒店；
该开发区产业配套成熟，年产值超过200亿，在全省乃至全国名列前茅，可以说潜力无限；但大多数企业都入住工业园；入驻该区，可享受全国最为优惠的政策优惠及行业配套；
一期开盘已数月，主要销售写字楼部分，前期销售状况良好，但近期拜访量及电话量均较少，这么好的一个项目，一天只有不足10个的拜访量，近期的成交量自然也就更少了，开发商希望进度能够更快并获得更好的利益，请问如何操作，应该把握住那几个点？
个人认为应打三张牌：
[color=Red]1政策优势（天时）[/color]
A全国最优惠的政策优势
B成熟的医药产业集群优势
[color=Red]2项目本身（地利）[/color]
A成熟的市政配套
B完善的产业配套
C完美的物业结构及服务
[color=Red]3机会（人和）[/color]
A企业合作的桥梁
B产业合作的平台
C创业机会
[[i] 本帖最后由 montoya119 于 2008-4-28 14:48 编辑 [/i]] 为什么现在老是有兄弟一看到楼盘销售量少了就直接问为什么？
怎么都不愿意先去分析一下为什么销售量少了，然后再到房策来寻找对策呢？
这个项目又这样，到底是价格原因？市场原因？产品原因？客群原因？还是什么其他原因？我们无从了解啊。 说实话，项目本身我也不太了解，我只是希望能通过一些比较有创意的方式来刺激销售或者增加项目的知名度 呵呵！楼主有趣！项目都不了解就。。。。。
确实没有具体情况无从下手啊！！ 虽然楼主没有阐述的很细，但是从这上面简单的聊几句：
第一：分析一下当时项目的形象定位以及功能定位。结合政府因素，将项目形象定位提高到制高点，让客户直接感觉到这个是政府的规划的产物，是整个园区经济发展的必然产物。结合项目的自身的功能与园区大环境的发展联系到一起，阐述其多元化功能。
第二：对市场和目标客户群进行深入调研，分析项目的优势与劣势以及客户对项目的肯定性和否定性问题，弄清楚是否是对项目认知度的问题还是由于整个国内地产市场的调整而引起的滞销。
第三：建立项目的核心价值体系，引导客户产生处于核心地段的项目具有核心价值的投资理念。
第四：对项目的主题定位、广告语、卖点的提炼进行分析，是否符合项目的形象定位以及功能定位。
第五：在项目的推广渠道方面，必须紧抓项目的推广重点，围绕项目的核心卖点进行重点推广，阶段性的媒体推广，对当地市场的媒体进行考证，将媒体进行立体组合，商业地产的广告推广是根据营销节点进行宣传推广的，千万不要泛滥，由此会让目标客户产生视觉疲劳甚至反感，特别在报纸推广中，注重硬广和软文的结合；阶段性的媒体推广再加上SP事件营销活动（活动中最好邀请政府领导参加，以提高项目的高度）。
第六：最重要的因素就是价格策略因素，好项目要有好的价格，这个“好”字不是单纯的指高价格，是指适当的价格，一个非常好的项目在短期内全部卖完，或者出现不够卖的现象，这时候你不要乐观，不是项目特别好，而是好项目卖了低价格，但是价格太高了，出现滞销，但是看到楼主说前期卖的状况较好，那应该不是价格因素，极有可能是以上一个原因。
同意２楼朋友的看法
好多策划人或着saller一看卖不动，就发问为甚莫，自己都很少找原因，重点就是缺少了详细的市场调研和客户反馈．不过，以上面１楼所述来看，属于开发的开发策略显然有点失误，可以先开发二期，再开发一期或三期，然后再开发三期或一期．
开发商的胃口有点蛇心吞象－－－想利用卖写字楼的钱去盖酒店，反成本末倒置了．为甚莫呢－－－入住可享受全国最为优惠的政策优惠及行业配套；自己盖厂房，可以享受政府优惠，谁还买你的高档写字楼呢？
所以：即使项目现在已经到了这个开发阶段，说开发商的开发策略失误也是跟不上了，因此建议开发商要不就撤换代理公司以免因小失大，真搞不懂，这两天在房策里转了转，类似１楼这样的代理行也能出去包揽营销策划，晕啊．相信不少同行跟我是一个想法吧．发展商真是见鬼了．
唉，不说打击的话了，希望１楼能够短期提高自己的策划能力－－－改为孵化器智能大厦（还是５Ａ级写字楼嘛，哈，概念不同而已）．
智力都是值钱的，不能随便就脱口而出，那是不负责任的哦．
上面的关子临时留一点．不见策币不往下说－－－－下一个问题：凭甚莫人家要买你的写字楼，就凭高档吗？答案：不仅仅是高档．留待下回再说
关于孵化器大厦－－－嘿嘿，
不是高科技人物，玩不懂那个玩意，估计代理行要找个研究生或者博士生做策划师才行哦Ｑ币增加了没有？见币自然有话说，哈
写错了，是策币
写错了，是策币，这个项目大，售２０个策币给解！ 虽然对你谈的这个项目不是很了解，我做商业地产多年，这种项目也曾经历过。就你的介绍而言项目有投资潜力，可能营销模式出现了问题，现在商业地产已有买方市场转入买方市场，只靠广告营销是远远不够的，可以尝试以下房产直销，就是在周边城市设立营销区域，把客户群体发展到周边。定位有一定问题
开发期这样去做是可以，个人不主张把酒店放到一期去做，星级酒店不是酒店式公寓，其回收期长、经营性投资大，因此想通过写字楼和配套商铺的方式进行回笼资金是比较符合开发顺序的方式；关键是在于定位有一定问题，5A甲级办公写字楼价格相对较高，而且你项目所处位置正如上边几位所说是开发区，大型企业可以自行圈地，不需要办公写字楼，需要写字楼的是依附于这些大型企业或者伴生行业，这种公司普遍规模较小、资金少，因此建议将5A甲级写字楼降低标准，改为自由分隔居家式办公写字楼。这样对于伴生企业及附庸企业是一种吸引。再就是一个问题，是否你们可以将一期的写字楼与三期的公寓同期开发，这样有利于聚集人气，同时还可以从公寓上边回一部分款。页:
[1]