商业地产，紧急求救！！！！！！
本人目前在一地级市做商业地产项目，该城市以旅游产业为主，一、二产业相对落后。城镇居民在50万左右，本地人多以旅游及旅游相关产业为生，整个城市的基础建设相对落后，近几年政府才打算在城市建设上下工夫，先后进行老城区的道路改造，和打造新的城区——城市的南部。从飞机场火车站汽车站都相继在新城区建成并且投付使用。周边也新建了很多住宅商品房，卖的都不错。但入住率不高。我项目就是地处新城区紧靠火车站，距离飞机场10分钟的车程，10分钟的车程同样可以到达周边最远的商品房居民区。汽车站建成后，也是紧靠本项目，而且该片区没有任何商业，当地的人都过桥到老城区消费，所以打算打造一个集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的当地最大的商业中心。本项目占地100亩，总建筑面积80000平方米。价格虽然没有定，但现在该市的1楼临街商铺租金平均在5元/天/平方米。均价在20000元左右/平方米。本项目估计还要卖的再贵些。[align=left] [size=5][color=sienna]优势 1本项目的地理位置，交通便利性。新城区道路畅通，有4部环城公交停靠本项目[/color][/size][/align][align=left][size=5][color=sienna] 2未来的发展潜力大，政府非常支持。把本项目做为该市的名片工程[/color][/size][/align][align=left][size=5][color=sienna] 3商铺的硬件基础好，停车位1000个小车和100个大巴停车位 建筑外部是大面积单层钢化落地玻璃，内部框架式结构。院落式的整体结构配合许多景观[/color][/size][/align][align=left][size=5][color=sienna] 劣势 1本项目是新开发区周边商业氛围不浓，且周边目前空置房太多。招商情况不理想[/color][/size][/align][align=left][size=5][color=sienna] 2本地07年的房地产销售总额才3个亿，本项目体量大，当地的去化能力不能满足。这可能是我们前期的策划定位问题[/color][/size][/align]
[size=5][color=navy]求教 [/color][/size]
[size=5][color=navy] 本项目打算到江浙一带招商引资，做大客户，但缺少这方面的经验，讨教各位，请指点一二:( :( :( :( :( [/color][/size] 去外面招商可以从以下几个途径：
1 最简单的报纸，电视广告吸引过来！
2 最直接的，你们打算主要去哪个城市，可以在那个城市的人流量最大商场摆个模型做促销点，自己弄车固定时间过去！
3 让政府联系你们想招商的那个城市的政府，让他们出面帮你们招，这样可信度比较强 第三点，很有价值。政府如果出面。那的确是显的比较诚信。具体怎么操作呢？ [quote]原帖由 [i]闪闪红心[/i] 于 2008-4-30 09:34 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1184683&ptid=105059][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
第三点，很有价值。政府如果出面。那的确是显的比较诚信。具体怎么操作呢？ [/quote]
1. 你们政府可以去那商量，以联合开发的名义商量具体该怎么做。政府和政府之间也讲利益！
不具体
看基本情况本地消化困难，应该去外地招商！外地招商业项目不能只靠宣传广告，没用的，商家看的不是这个。
建议：
1、去招商目标地看一看商业类型，
分析一下哪种类型在你当地比较有优势资源有条件做，
这样就决定了招商的方向；
2、硬件条件这么好，有做大型集散地的可能，
方向大致有了以后，做报告，找政府，要政策，
主要是税收优惠方面的。
因为可以形成一个大型集散地，对当地经济和就业有巨大好处，政府应该会给。
这要看关系和报告的质量了。
3、等着数钱就是了。。。。。呵呵！:lol :lol 商业地产注重的是后期运营,不和卖房子一样.
而且江浙都是精明的商人
所以体现你的后期运营优势是招商成功的关键.
一\运营
1\统一物业
2\统一营销
3\统一业态
4\统一推广
二\招商
1\招商一般通过从外到内,从大到小.从难到易.
2\先招主力核心店,再招小店.先招聚集人气的店,再招其他
3\租金
纯租金：
由于南北两地商户经营的习惯不同，主要包括两种方式：
（1）、签订租赁合同时缴付一定数量的押金（一般相等于三个月的租金），租金按
月缴付，这是南方商户及港澳地区商户通用的租赁形式；
（2）、签订租赁合同时不缴交押金或缴交小量押金，租金按季度、或半年缴付，这
是本地通用的租赁形式。
纯营业额分成（联营扣点）：
营业额分成于当月底完成，比例通常在营业额 1：3之间提取。发展商提取当月
总营业额的 25%作为场租补偿，另 75%作为商家的营业收入。
其它方式：如保底租金加营业额分成，设定合作商铺的保底租金和营业额分成比例。
4\招商方式
推式:1.展销会2.查黄页直销DS
拉式:1.报广2.户外
5\招商优惠
免租期\免装修期\办营业证等\
[[i] 本帖最后由 guoqchang 于 2008-5-1 22:36 编辑 [/i]] １.抓住本地的资源，舍得下本钱帮助商户．
２.等等时间看看，商业着急不得
３.多考虑一下：你愿意在那里做生意吗？ 一、项目定位，业态业种看来是全了，以新城区城市生活广场为案名，商业广场为概念
二、项目形象，请政府一把手或分管三产服务业一把手出面考察推介，用政府旗帜
三、执行推广，事件营销为主线，多做活动，多吸引市场眼球，制造全城效应
四、策划领军项目，广告费要舍得去投，钱花在刀刃上，广告投入和售价绝对是正比
五、招商毋庸置谈，先找家知名卖场进来，别想伊始就全部销售，自持物业一部分
四、销售策略和案场管理要先进，注重行销理念，返祖销售得实施。
五、找一家知名经营管理公司介入，提高项目可行度。 本人愚见一二：
外地招商，势在必行
招商手法无非就是“走出去，请进来”，江浙一带，尤以温州、宁波、义乌等为主。
第一，组团招商
派丰富经验的招商人员去“坐地招商”，手拿DM扫街拜客，一对一寻找目标，此法甚慢，不利于快速招商；应该重点放在与本项目业态规划等相符的专业市场，先联系并公关部分有经营实力和影响的商家或者行业商会协会等，争取他们的信任，由他们影响其他客户，实行客户介绍客户的方法，然后统一免费组织有一定意向的商家参观现场，租赁洽谈，这是最直接和最常用的办法。
第二，网上和邮寄招商
可以考虑使用，但效果不理想（略）
第三，“广泛撒网，重点抓鱼”式招商
需要开发商舍得投入，最适用本地招商，外地同样可以使用，须电视报纸户外广告，大型展览、招商酒会等活动全力支持
第四，政府作为重点项目招商引资，最好不过，由他们出面引进大型商家（如连锁超市、大型SHOPPINGMALL）的可能性更大
本地招商，必不可少
本地区及周边城市有经济实力和品牌效应的商家也是招商对象，同时他们更是潜在的购买群体，招商手法同上
有效的招商需要优惠政策的支持，开发商应该提供：
免租金、免税费等优惠
结论，外地商家有效带动本地客户，刺激其购买欲望，因此，招商先行，持续运营管理，做大做旺，让购铺者看到实在的投资收益。那么随之销售就不成问题了:P
不对之处，敬请楼主和各位批评指导！！！！！:$ 您说的很好，多多向您学习！！可惜我没送你鲜花，后悔不己（按错了） 弱弱的问一下你们消费力如何，还有你们的目标消费群体是谁啊
当地消费者么？他们市区没有地方消费了，非要过你们这里，还是你们打算搞些比较特色类似红灯区之类的餐饮娱乐类吸引他们过来
如果是外来旅游客群也分观光型和度假型，不同的客群消费都不一样，而且8万方也不算小啊（当然和现在动辄上百万的大项目来说是小了又小了），再说和市区成熟地段比，呃....不了解情况，不妄加评论 提几条思路吧，抛砖引玉。
整体思路：招商在先，销售在后；
招商思路：核心主力店为引擎，娱乐休闲业态带动人气，商户签订进场协议作为投资保障。
1.核心主力店招商：认真做好招商手册（从商家选址的角度来做，区域宏观经济、区域人口密度、区域消费档次、社会零售总额等等），找到主力店总部的拓展部，或者该区域高层，请他们到项目去考察调研，即便是没有成功，也要通过其他其他渠道或关系（不明说）一定要签订意向入驻协议，并同意你们以此对外推广。
2.本地招商：这个需要组成人数较多的招商团队，人手一份招商手册并携带调查问卷（问卷设置针对性要强），到城区老商业中心各门店去上门拜访，一定要找到老板谈，可以分类分组（服装、珠宝、鞋类、餐饮、娱乐等），或者分区分组（按街区分组），完成扫铺后，进行问卷整理分析研究，确定招商政策和营销策略。将客户分类，将品牌分类，一类品牌作为招商重点。筹备项目推介会，上门送请柬，推介会以项目介绍、项目前景分析等为重点，派发礼品。3.旅游产业既然是当地的主要产业，那么项目应该规划出旅游类商业区，和政府及旅行社合作，设置本地特色产品定点展销区（旅游特色商品、本地土特产等）；
营销思路：1.大客户营销：要引进江浙一带的大客户，建议你们直接去省会城市找商会，一般都能找到，比如温州商会，约好时间，安排车接送，请商会主要人物去项目参观考察，最好政府官员也能出面接待，你们出钱。不一定要他们买，但是要利用这件事情做宣传。
2.本地商户营销：招商时拜访的商户，都是客户资源，而且对项目后期的经营有很重要的作用，可针对该部分客户制定团购优惠政策，例如折扣、以租代售等。
3.开发商引进经营公司，或者成立经营公司（给商户和消费者信心，也便于后期繁杂事务处理），与进场商户签订租约，带租约销售。
在加班，就这么多吧，有兴趣的话，加QQ聊：54455682
商业地产，紧急求救！！！！！！
QQ:６０５１３４２８４（高人）还是ＱＱ聊吧，我们曾操作过大型的ＭＡＩＬ，有时间可以交流一下． 1.再做市场论证，定位是关键紧靠两大交通枢纽站，又是旅游城市考虑打造该城市的旅游集散中心没有？
在重点的、未来发展的新城中，是否可考虑打造又一新城市中心,做个"双城记"？
2.配合定位，瞄准客户，重点攻击主力店
主力店是任何一个商业项目的重头戏，尤其是类似楼主项目更为重要，主力店考虑那些？旅游用品专营、百货、超市、酒店。。。抓住主力店先前入驻。那是一个新城区，很多住宅商品房，卖的都不错。但入住率不高，需要的是什么？按人口发展趋势，几年内我们可以看到支撑新城的人流？
外地招商现行，先外后内,从外到内，外来投资客刺激当地群体，要求政府结合自己，出台吸引力的招商政策。
3.加强政治性活动营销，配合传统推广宣传
任何一次有关本项目的政治性活动，或者说任何一次本项目活动都要政府的参与，再配合传统的主流媒体进行硬软两方面推广。值得一提的是：里表要一致，营销场所（售楼处）一定要与本项目的身份匹配。豪华的售楼处也是实力的象征。
以上只是一点看法，希望同行互补。 [quote]原帖由 [i]尘封网事[/i] 于 2008-5-3 12:04 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1187521&ptid=105059][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
弱弱的问一下你们消费力如何，还有你们的目标消费群体是谁啊
当地消费者么？他们市区没有地方消费了，非要过你们这里，还是你们打算搞些比较特色类似红灯区之类的餐饮娱乐类吸引他们过来
如果是外来旅游客群也分观 ... [/quote]
我们的目标消费群体,是以旅游人口和本地人口相结合,虽然靠近旅游人口的集散中心但作为一个8万平方米的商业项目,没有本地人口的支持是行不通的.
市区消费的地方是有,但没有一个集中的消费场所.而且市区道路比较狭窄,交通很差.
还有点请教各位大侠,去外地招商引资是怎样一个过程,需要在前期准备些什么? 我个人认为在小县城的项目推广方式上应该与地级以上城市区别开来，首先从县域的居民心理来看，城市化的进程加快让他们是向往城市生活的，这一点有别于发展较好的地级以上城市在宣传上往往是以田园风格为主线，两者强调的生活方式截然不同源于心理差异。由此推导开来，推广的方式就比较明晰了。从推广的方式和渠道上来讲，要侧重以电视剧场的冠名、户外广告、事件营销、活动推广较为主，而不应以报纸为主。通过对县城内的各大企事业单位的调查分析，也可以考虑开发团购市场。另外，在大城市人们习惯互不相识的人居住在一个小区内，但在小县城里人们选择居住还是乐意和熟识的朋友住在一起，从推广之初就要注重口碑的培养。
1，应该针对县城的大小，适当的做一些报纸广告，毕竟县城看报纸的人少！！但是还是会有一些人
会看报纸，所以，要做一些报纸（适度），不能放掉每一个客户！！！
2，就是在县城中搞一些活动，发一些奖品，（利用县城人的特点，爱占小“便宜“的心理，可能有些偏激）
3，就是发放一些单页，（通过本人做个几个县城项目的经验）感觉单页是主体，这方面可以适当的
加大投资力度。 小县城的推广思路不错！我项目的所在地，也是有这样的特点。在县城的客户定位上怎么分析？
对了，给您送上鲜花！！ 我觉得你应该先把自己的产品定位好再考虑去哪里招商
针对你的目标消费群体来定你以后经营的方向
卖场一直都是最能拉动商业气氛的
不一定是那种品牌卖场的,有地下的也可以放到地下
餐饮永远是一个不倒的形式,做一些加盟店
再针对旅游的人群就做当地土特产吧,旅游的人都喜欢走到哪买到哪
要跟政府和旅行社合作,作为指定购物点
如果开发商没有什么资金压力的话就先不要销售,做起来再销售
如果有压力的话那你就只能先骗点钱了
因为哪个城市也不清楚,南北也有差异,实在想不出什么... 顶起来！
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