请大家帮我策划一下长沙的楼盘.谢
了解长沙人的消费心理,首先他们愿意将70%的钱花在人际交往当中.这样的一种消费观念已经根深蒂固了.
第2点.长沙人都觉得我们的项目的地理位置太过偏,导致认为那个地段的房价都应该是2000多左右.而我们公司要做长沙最优秀的楼盘。还要拿湖南最高的奖项"芙蓉奖".所以楼盘的质量.品质相当高. 外墙的金属漆和真空的双层玻璃做的.是一般外墙造价的5倍,对于精装修的单身公寓来说品牌更没话说了 3900的摩恩的水龙头.还有圣象地板,还是乐家的洁具等等,还想引进上还的宜家.你们说这样的高档公寓开出来的价格3500以上.长沙人能接受吗?所以我为公司担忧.请大家帮我这个忙好吗?谢谢.做出一个策划.......
[[i] 本帖最后由 wuxing99 于 2006-3-10 15:36 编辑 [/i]]
谢谢....
老板太贪心,我个人觉得这都是包装!假如你以最普通的做法做,价格卖2000的话,你说的这些包装最多一平方米多了500元成本,(你说的精装修公寓也许再高点吧),也就是说,均价2500-3000就很夸张了,想用装修成本来迷惑你说的不注重住房消费的长沙人,实在是下下之策!你花500的成本,在某些地方也许能转化成1000元,但在70%用于交际的长沙人来说,能保本就不错了,因为:我可没打算用那么多的钱来装修! 至于什么芙蓉奖之类的,客户也不买这个帐的,鲁班奖都不见得有用,科技发展到今天,建筑质量实在不算什么了,好也好不到哪里去,差也差不到哪里去,除非那里人特别重视这个....而且明白人也知道,都是靠关系和钱买来的.总的来说,感觉整体思路错了!湖南开发商也走浙江老板的老路啊,以为在哪里都可以走包装卖大钱吗?一是时机不对了,二是地区不见得对.这样的产品应该在闹市区,说难听点,就是小姐多的地方才适合,不然,哪来的高租金,哪来的投资回报率啊,傻子才想买!不过,有足够的傻子也可以就是了!就是那种钱多人傻,不问合不合算的.要我说,如果这些钱还没投下去,就做普通的小户型,便宜点卖,要拿什么奖的,到闹市区做个项目再去拿. 但如果一定要针对现状做,那建议针对人群做心理攻势,比如"钛白金一代" 把这里描述成是有共同心理共同感受的一个群体聚集地,从心理认同去接受较高价格.还有就是把房子成本和装修成本分开介绍,把装修成本做高来,显示房子价格并不离谱,而如此高又如此统一的装修,就是要制造一个我们共同的认可的一个族群.....给点文案你做参考:65年的人四十了79年的人二十五了
65年的人谈感情
79年的人搞一夜情
65年的人喜欢存钱
79年的人喜欢花钱
65年的人尝尽了生活的苦
79年的人享尽了改革的甜
无论65年还是79年
都曾经憧憬过梦想
经历着命运与生活的考验
ZAMA咱们,所有生于1965—1979年的人的城。
65年的人喜欢收集邮票，
79年的人喜欢收集玩具；
65年的人爱搞摇滚，
79年的人爱搞朋克；
65年的人狂恋淑女，
79年的人狂恋野蛮女友；
65年的人习惯装傻，
79年的人习惯扮酷。
无论65年还是79年，
都喜欢追求自己想要的。
ZAMA咱们,所有生于1965—1979年的人的城。
65年的人忙着挣钱，
79年的人忙着捞钱，
65年的人喜欢忆往昔，
79年的人喜欢忘未来，
65年的人爱玩深沉，
79年的人爱玩个性，
65年的人狂抄股，
79年的人狂自己，
不管是65年还是79年，
小时候都让父母糟心，
现在都想要自己自主，
ZAMA咱们,所有生于1965—1979年的人的城。
65年的书多
79年的碟多
65年的包多
79年的兜多
65年的哥们多
79年的美媚多
65年的聚会人数多
79年的聚会迟到多
65年的朋友成为恋人的多
79年的恋人沦为朋友的多
无论65年还是79年
梦想都多多
住在Zama咱们
碰面的机会更多！
Zama咱们
——X世代的城
献给所有生于
1965年——1979年的男人和女人！
喜欢读《飘》
但不喜欢飘着
喜欢很炫
但不喜欢玄着
不想移来移去
无论上东还是上西
不懂什么后现代主义
关键是咱们自己的主意
从65年等开始等
等到今天
从79年开始等
等到现在
终于，终于
等到了咱们自己！
Zama咱们
——X世代的城
献给所有生于
1965年——1979年的男人和女人
（标题）ZAMA
（Slogan）ZAMA咱们，X世代的城。
（内文）
65年的人爱搞运动
79年的人爱搞活动
65年的人赶着下海
79年的人赶着下班
65年的人急着上学
79年的人急着上网
65年的人忙着出国
79年的人忙着打“三国”
65年的人总想成家
79年的人总是搬家
无论是65年还是79年
小时候都爱过家家
长大了都要找个家
（配文）
ZAMA咱们,所有生于1965—1979年的人的城。
65年的人爱玩理想
79年的人爱玩音响
65年的人热爱中国女排
79年的人热爱西式牛排
65年的人习惯操劳
79年的人习惯麦当劳
65年的人喜欢工作加薪
79年的人更喜欢巧克力夹心
无论是65年还是79年
小时候都喜欢跳房子
现在都在挑房子
ZAMA咱们,所有生于1965—1979年的人的城。
参考而已,还要结合当地实际改啊,最好呢,还是做不装修的!!!! 你们老板头脑过热,这样的项目应该放在五一路或芙蓉路 也请楼主谈谈想法啊
感谢!
首先要向大家表明我自己的身份.其实我就在这个版面的楼主.只是昨天上网的时候大意了.用本部门的同事的帐号登入房策天下的.我叫吴欣亮. 首先很感谢版主给我和我们的公司的意见.
如果说不担心那是假的.毕竟自己在这个公司做一个销售人员.在为公司着想的同时我也为了自己的前途着想.本人也秉承着我为公司,公司为我的信念做事.
我们公司的开发商就是江浙企业的一些民营企业的老板组合而成的.
版主,其实你也看了我发给你们我们公司的网址,对于我们的项目说真的我有点担心:
其一,我们项目的主题思想是EOD.而我们现在都在做住房的销售.讨论.学习.怎么样才能把住宅更好的销售出去.
但本人认为我们公司就是做的写字楼,现在销售住宅是不是牛马不相及.我们现在主要是做写字楼得必须先把写字楼做好了才会有更多是人来买房子,不是有句话说的好吗?叫先旺市在旺楼吗?
其二,造价成本太过于高了!想想上海现在的天价是汤臣一品11万一个平方.我们不能和他们比.一个消费观念一个城市的贫富的差距.哎........太多太多了.我午饭都没吃,想着为了公司,自己也要做点什么.
也希望版主能给我更多的意见.毕竟我们3月底就要VIP的认筹过程了.现在方案都做出来.也请你给我点意见!
我的油箱[url]www.wuxinliang@sina.com[/url]
在这里本人很感谢版主对我的关注，也很感谢大家的关注．
更希望大家能提出更多宝贵的建设性的点子． 小生谢过！！！！！！！ 呵呵 你有这种"处江湖之远则忧其君"的精神难能可贵啊!不愧是天下不可无湖湘啊! 不过,我不知道你究竟在公司是什么职位,如果你有你的直接领导,你不妨可以和他多沟通啊,也许他有他的想法,或者老板有老板的想法,你可能是只缘身在此山中了.有很多老板有特殊背景或特殊情况我们是不了解的,所谓龟有龟路,蛇有蛇路.假如就当成没有特殊原因来说,而你又没有能力撼动老板的思路的时候,只能接受现实,不要对产品没信心,这就最主要了!你说的写字楼的想法倒是不错,完全脱离住宅,所以价格也就不存在可比性.炒做什么EOD概念不如炒做"SOLO"的概念,就是SMALL OFFICE LOFT,大概是这个意思吧,中小企业创业居住的空间,可以先优惠吸引一两家知名企业来办公,然后走写字楼路线,幸许能卖高价格.走住宅路线,估计悬啊.关键是你那一带有那么多适合在小写字楼办公或居住的需求吗?? 麓谷是长沙唯一的高新技术开发区,我们的项目设想是作高新区的一个配套项目,业态为高档公寓\写字楼和配套商铺.
目前麓谷区域仅有纯居住性质的楼盘,多层或高层的大房为主,销售情况良好,价格低廉.
因而我们项目的阻力在于项目高档定位是否超前(对区域而言),高新区离市中心较远,人气不足,商业配套也不行.
请问大家,瞄准专业性质的高层次消费群可以开展哪些推广活动?
开盘在即,大家压力很大. 其实项目的体量不大,主要是针对目标人群的推广活动开展得少. 可以到现在的CBD区去派发海报....一家一家公司上门发,现在很多公司是租赁的,有这个信息,也许有些人会考虑买,尤其他的行业和交通关系不是太大的情况下
谢！
版主所说的就是DS直销的模式，我觉得这个模式相当得不错。可以借鉴一下。不仅可以锻炼业务员的能力！还能有一定的市场前景，不说别的吧，至少知道了自己的优劣式。
可针对自身的项目定位和前景座一些比较大有特性的宣传活动。
小生在此谢版主！
无题
阁下是标志的么？你们老板太贪心了…… :kiss: [size=3]根据我的了解长沙河西 是个非常适合居住的地方 后有天然屏障岳麓山,前有长沙母亲河湘江 冬暖夏冷
地理位置得天独厚 如果将项目规划成写字楼 实在糟蹋了这块美丽的好地 ,如果我没猜错
楼主项目应该是在长沙国家高新技术产业开发区内 项目东边有个小公园.
在同一区域 可类比楼盘比较多! 看你怎么样突围了
楼主提到的 精装修是一种方式 但你目前成本太高 导致售价太贵 门槛高 品质再好 没钱还
是进不来 另外建议
1\全心做好住宅 注重以"人为本的"开发理念 提升在同一区域的品质
2\先做绿化 用心做 既然你们老板那么大的决心想干点事出来 参考 融科三万英尺和绿城桂花城[/size] 河西只是个概念,对一般人而言,生活还是很不方便,
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