策友操盘即时SHOW！预告或记录五一促销思路！
面对目前市场的相对观望，做地产营销的人开始觉得难了，难在如何促进成交，难在如何完成销售任务，而即将到来的五一节，肯定是各位寻求突破的节点，现在，大家都把各自的五一节营销创意或者五一营销记录公布在这里吧，最好附上项目背景和营销背景，以赢取更多的策币奖励！一起来！妈妈对我说,做人要低调!
这次不仅仅是五一劳动节,更大的主题是奥运百天倒计时!
关于尾盘去化的营销售思路
关于上逸园的一些建议改变销售模式.由于目前剩余房源不足,并且在楼层上的不均匀,因此在接待过程中首先要了解意向性的需求,根据总价原则以及面积,楼层针对性推房
关于接待流程的展开,通过几天的实习了解到一般客户的购买抗性如下
一部分人群受大环境的影响(部分楼盘的降价),并且竞争项目(钟山经典的连续优惠措施.最新五月份将推出两栋新房源,均价再下调约200元),大部分购房者采取观望态度,盲目的
"逼定"更容易让客户反感
B.对于项目的认知度.上逸园在目前为扫尾期,暂无报广,因此需要针对路过等机会型客户加强把握,尤其是"五一"期间的客户.
C.户型优劣势分析,针对一些硬伤的措辞解释
D.团队合作
接待思路流程:
首先介绍项目的基本信息:
可以分三方面展开:
紫金山资源的稀缺性,提升项目地块价值
纯多层电梯观景小区,低建筑密度,高绿化+宏图地产品牌提升产品价值
项目周遍配套,交通,建材配备等因素提升上逸园整体附加值
归纳为一个主题"人与自然和谐共存,相融相生",而上逸园所带来的就是这样的一种生活方式,仅在紫金山边才有(介绍周边资源:对面的钟山体育运动公园,东面可直接登山的健身步道等)引导客户去想象一下这是一种什么样的生活方式,与"逸境"挂钩.告诉他这就是"上逸园"案名的含义(加强宏图地产品牌认知)
其次就是意向性的房源推荐.在此过程中客户肯定需要对比,其中包括目前楼市和过去对比,目前剩余房源性价比与之前的对比,目前上逸园和周边项目的对比.因此在阐述时需强调产品的差异性(几点建议)
从居住的角度谈"户型". 今年的高端项目统一在户型的面积上做文章,无论是雅居乐还是万科河西项目都引进了南方地区流行的150以上面积的大两房,是由于地块的局限性导致的.周边缺乏文化底蕴,.因此只能在户型和人造景观上做文章,(暗示客户地理位置的重要性)而上逸园地块的特殊性(紫金山边)决定了产品的特点(面积不大不小实用.适中).
从投资的角度谈"稀缺性" 紫金山的稀缺决定上逸园地块的增值. 低密度10栋"纯多层"电梯住宅决定了居住的舒适度,产品的稀缺决定了上逸园价格的保值. 另外关于交通(公交,地铁),科教文卫等配套附属设施也在一定程度上提升了整体的性价比.暗示客户"高性价比"优势,并且"城东"历来在南京人眼里就是高档住宅的聚集地,需激发客户的虚荣心和认同感.
C.个人发挥.利用销售技巧转换抗性话题,在接待的过程中始终占主动,注意引导客户的方式方法,提高对上逸园的理解和认知.
综上 :目的弱化客户关于"尾房"性价比低的心理感觉.并取的客户信任,便于掌握真实需求,
针对性的推荐房源.
房源推荐的几个注意点:
1.尾房的推荐原则上是从好到差,但是在接待的过程中为了解客户对于产品的真实需求,因此可以首先摸底,推荐一套不是太好的,经过客户的否定后再选择一套相对好的,方便客户选择,比较.(参考总价,面积,楼层具有可比性的2套房源)
2.利用价格和面积比较,引导客户转换思路.例:某客户看中02-106两房面积约102总价90W,假如已经被认购,则可推荐客户参考02-105三房面积约117总价100W的房子,推荐理由:面积相差15平,可总价只相差10W,换算多出的这15平.其实每平折合单价6600元,远远低于两套房子的实际单价8700.在心理上暗示客户02-105的高性价比
3.为防止房源的交叉推荐,建议房源信息及时互通,确保整体销售流畅.
4.团队配合.营造氛围,影响客户
进入工地后
重点介绍上逸园的特点:
对面紫金山实景,小区内主要人造景观的分布位置
入户门,节能通风器,罗迪克门窗,双层中空玻璃的性能和特点
建筑施工的技术流程:防水,隔热,降噪
引导客户弱化临街的抗性,但注意说法不能牵强,必须有依据.
5.在做套形说明的时候,建议给予客户关于装修或户形修改方面的建议, 哎～～，从业6年来好像这次我是第一次耍5.1，很是高兴，不过看到大家都在忙，有种说不出的感觉呀 面对今年首次的小长假鄙人认为对与大城市也好对于活动或促销思路来说都不是很合适，因为外出短线旅游的人数增加了，活动很容易冷场，而且即使有人来了，对于活动经济，带来的仅仅只是一个图人气而已，基本上没有几个意向客户，搞一个活动动则二三十万的活动金费，我们还不如在交通上面要道上面做信息封杀，例如在51前做一些热门旅游线路的交通图+项目信息+促销优惠等方式，高速公路通行费持项目VIP卡免费通行等，提升客户的尊贵性，有了这样的思路，就花个十几二十万做地图吧，相信比你做活动来的有效
[[i] 本帖最后由 tyfoking 于 2008-4-30 09:42 编辑 [/i]]
献给劳动者的节日礼物
如果是不是成本很高的楼盘，可以打“献给劳动者的节日礼物”牌，施行限制范围的打折促销活动，如针对劳模啊、、、、 我在桂林这里有个习惯，五一有房车展会这是一个不错的平台，我负责的项目都参展了
另外五月的第二个星期日是“母亲节”
我们打算搞一个“幸福爱母日”回馈业主的活动 五一时间比较短，项目可能做的就是DM派发，及做个现场活动来带动周边的客户群体！ 寻找时间节点议题，典型的公关手法。:) 打算和开发商以前打造的项目的业主举行个邻居节
长沙五一房展示会
长沙一般会在五一期间举行春季房地产交易展示会,所以一般的项目都不会单独做活动,而是利用房交会的平台进行宣传.一般是一些优惠的促销活动,比如看房抽奖阿,这样才能在喧闹的市场上抓住客户.其实客户永远最关注自身的利益,来点奖品和小恩小惠是最实际的 :(五一的效果一定好吗？
大家对五一仍然那么热情吗？
我们公司也是这样，五一坚持打月初胜利战役 现在的市场不是很好！五一促销的效果可能也不是很好！主要还是很大部分的人都持观望的态度，所以五一的促销也应该简单或者不做，把精力放在奥运这个东东的前后可能效果要好些。
搞了一个奥运百日答题赛
从五一开始，且奥运还有99天凡在本楼盘交定金者（项目年底交房）
天天来本楼盘，凭定金手续，笔答填写有关奥运会和中国国情等相关问题的问卷，每天前来，答题者就有机会，每天减免房款XXX元，99天，天天都来，则可共免XXXXX元
前提条件：
每天根据正确答题的数量，来减免费用
一道题都答不对者，当天不免一点儿费用
答对1-5道题者，又免XXX元
答对6-10道题者，又可免XXX元（比答对1-5道题者，所获得的减免费用更多）
答对11—XX道题者，以此类推，天天都来答题，且答对的题目越多，减免的费用越高
（透个底，99天中，所有的题都全答对者，共可减免15万元）
问题的编撰，由董事会的董事长和另一位监事会的负责人，两人亲自操刀，且到公证处作企业机密公证，据参与者称，此类题目难度爆大，有选择题，有填空题，且现场作笔答，不容你作弊
28日开场赛时，请的是李勇来砸金蛋，第一天效果就出来啦
目的：
1、借助奥运氛围，增加现场人气（现场临近都市中心）
2、增加市民爱国热情，为企业文化和项目品牌加分
3、促销、促销，先把钱收到手里再说（哈哈，太俗啦）
活动直到奥运会开幕时结束，同时，最后，在北京奥运闭幕时，还要来个参与答题者（交合同定金者）的全体大抽奖，一等奖可获再减免3万元，二等奖……，凡参与此次活动者，最差都可以得到五个大型福娃玩具。
目前活动进行中，减免诱人，又可避免相关法规关于抽奖活动的限制，且促销效果极好，成交率一下就上去了
不少买主表示，有意思更有意义，只要有一空闲，就会带着孩子一起来参加，头一天参加，第二天就立马来看答案，既获得了减免的好处，又增长了见识
（当然，大前提是董事会觉得这笔钱在当前市场疲软的环境下，很值得一花；同时，不少朋友会问，如果平时要上班，这些人会不会前来呢，答案是，通过对现场的了解，为了参赛，不少买主表示，即使他们不亲自来，也要委托别人前来，因为利益、好处，绝不容错失；从今天五一在现场的情况来看，售楼部大厅都要挤爆啦，我们当然不需要天天挤爆的效果，只求促销效果，且希望在最近几个月内，现场人气较多就行）
哈哈，刚刚从售楼部传来消息，听说有三多位自认为知识面较广、应变能力较强的女士，为了获得最大的减免好处，在转卖二手房时，好好的赚一笔（15万的全减免费用哟，实在诱人）
对售楼小姐明说，我们不要你的房，就是为参与比赛而来交定金
结果定金一交，问卷一发，三个人全傻了眼，哪有那么好回答的问题呢
疑似骗局，哈哈，但就今天现场的情况来看，有一位来自成都的购房者答得很好，今天上午，当天就给她减免了9000多元（策划部的策略不错，五一当天的减免费用最多，第一炮要打好）
[[i] 本帖最后由 xxx7775 于 2008-5-1 11:57 编辑 [/i]] 五一快乐.希望大家五一都有个好收成. :lol :lol 5.1启动销售，购房送旅游，北京奥运5日游。
今天的反应还不错:lol
社区游园活动+特价促销效果不错
五一我们以邻里节为契机，组织老业主及其亲朋好友以及意向客户参加社区游园活动1、一期景观细化处理美化，现场保安监控物业音乐喷泉全新亮相，让客户游园时充分感受小区的生活品质
2.现场婚纱秀、小区免费留影
3.游园活动设置五种互动游戏，参与即有礼品，保证参与客户满载而归
4.现场条幅气球拱门等气氛布置
5.特价促销活动，拿出整栋楼做特价，直接把每个楼层的价格打出来
通过配合宣传活动，我们今天都快累死了，小区进了上千人，售房部意向客户20多组，成交4套 让客户购买意向卡或认筹卡，然后从购买当天之日起，每天500元赠送，等到开盘之日，结算，然后将抵消相应数额的购房款。
这个可以提高认筹率，也拿到了相应客户资料，以及能够了解到其购房意向的深浅。然后通过项目信息短信、不定期资料等，冲击客户心理。
呵呵。意向性强的客户会被诱惑得早早来买卡的，蓄水期做得好，相信一定会为开盘销售时的业绩提供超强马力。