高价位大户型偏远区域项目，如何在3个月内卖光？(页 1) - 房策操盘手 - ▓▓房策天下（地产思想库）

lixingcheng 发表于 2008-5-6 12:01

高价位大户型偏远区域项目，如何在3个月内卖光？

项目虽然位于二线城市，但所处区域偏远如同郊区，而其在风景上优势不强。
该区域距离繁华区域有20分钟车程，整体房价偏低，有的楼盘仅有邻区房价的一半。
本案所处位置属该区中心位置，为商住结合体，三栋住宅，一栋写字楼。住宅户型面积最小为136平米，最大为复式房：273平米。项目已经开盘，价位为本区内最高，每平米高出邻盘200元左右，现剩余200套住宅未销售。
项目突出点有：270度观景窗，20平米空中花园，18层高层建筑（非本区内最高）
现开发商给与了极少量的广告费，并要求3个月内快速见效。推广费用每月估计在8万！8万仅够做当地1/4报广5期。

这样的盘，如何在3个月内取得突破性的成效？
请各位大师留下珍贵的建议，谢谢！

lixingcheng 发表于 2008-5-6 14:12

大家帮帮忙啊，自己先顶起来

bell8899 发表于 2008-5-6 17:45

写字楼的情况咋样？

黄弟发表于 2008-5-6 20:34

黄弟出手

:victory:
首先您给的资料太少了，太含糊了！说的不好请别介意！

一、项目分析：
1、二线城市不是省会城市
2、容积率大
3、总价高
4、本区域内价格最高
5、比其他区域低200元
6、剩余200套
7、 3个月清盘

二、项目症结预判：
1、项目总价高
2、区域内单价高
3、处于水深火热被其他楼盘围剿
4、区域配套不成熟
5、区域认可度不高，在人们心中有贫贱的潜意识

三、项目操作：
1、品牌策略：
1）项目二次包装
2）弱化项目尾盘概念
3）在老客户中重新树立口碑

2、营销策略：
1）泛营销
2）情景营销
3）客带客策略

3、推广策略：
1）弱化尾盘概念，不提剩余，宣传保留
主题：“珍藏版保留户型压轴登场”
2）价格上涨信息发布

4、价格策略
1）价格虚调，将已售房源价格上调130元
2）对未售房源调高50元，通过调高优惠幅度（额外3%），起到保持价格不变。

5、说辞策略
为回馈新老客户的厚爱，新老客户在本月内定房一次性付款可享受置业援助1万元。按揭客户可享受月供3年补贴大优惠

6、产品策略
1）大户型可否变小？
2）精装房交付

7、销售手段
1）提供零首付
2）按揭付款给予月供补贴
3）一次性付款给予置业补贴1万元
4）老客户带新客户可享受1%现金优惠
5）       推出特价房20套（做活动宣传的由头用）
6）    制定团购客户的优惠形式（3套1%，5套2%，7套3%）

8、销售渠道
（略）

[[i] 本帖最后由黄弟于 2008-5-6  20:52 编辑 [/i]]

黄弟发表于 2008-5-6 20:51

9、反围剿策略
1）周边楼盘踩盘，找到彼此的差异点
2）树立项目的独特的卖点
3）增强KFS品牌及项目品牌
4）在其他项目门口设立户外指示牌
5）对在项目门口派发其他楼盘DM的由城管集中整治

10销售形式
1）坐销
2）行销
A到企事业单位巡展
B到拆迁厂矿设点
C到政府机关派发DM

11、公关活动
本月内推出《搭单购买大回馈》
做法是：在限定时间内，买家联袂置业，可享受联合人数越多优惠幅度越大的回馈。

优惠方案：
（1）在限定时间内，搭单最少5单起，最多50套，在现有折扣基础上，按搭单结果分别给予优惠折扣
5-20单  99折
21-35单  98折
36-50单  97折
（2)搭单数超过50套，从第51套开始，重新计算单数，最多限60套，并按搭单套数给予如下优惠
1-15  单  98折
16-35单 97折
36-60单 96折

[[i] 本帖最后由黄弟于 2008-5-6  20:57 编辑 [/i]]

lixingcheng 发表于 2008-5-7 12:03

谢谢大家的高见

谢谢大家的高见
不好意思，我讲的太过简单，很多未讲明白
1、项目总共只有230来套，4月10日开的盘，利用成本房销售策略，但销售极不理想，还剩余210套
2、项目位置在本区域内属于中间地段，优势明显。只是本区域在整个城市中属于偏远区域
3、开发商只肯出极低的推广费用。而且不愿做报广！

黄弟发表于 2008-5-7 15:38

能否解释一下:"成本房销售策略"

陌路天使 发表于 2008-5-8 09:59

个人理解之成本房销售策略

成本房销售策略从字面意思上来理解
是低价房，难听点或者叫廉价房。
主打的概念应该是开放商让利回馈
零成本出售，吸引中低消费群体购买。

小清清 发表于 2008-5-8 16:40

我是刚学策划的新策划人。我见过操盘手集中营里的论点。我是现学现卖，推广就用土方法，派单、拉横幅、车身广告、灯箱广告等一切土办法。派单的时候，加入一些游戏、小礼品呀。既然是成本销售，就不能打价格仗。可以适当拓宽宣传区域，以低总价吸引人。

lixingcheng 发表于 2008-5-9 08:25

本案成本房

本案成本房如同八楼讲的一样。
推出了30套成本价房，进行促销，但效果并不理想！

lixingcheng 发表于 2008-5-9 08:27

回复3楼

3楼，您好！
现在写字楼销售也不理想！很不理想！

工商银行 发表于 2008-5-9 13:02

打造近郊休闲度假概念，利用景观优势。
与知名商场联合，给予活动赞助。
与媒体联合，给予团购优惠。

lixingcheng 发表于 2008-5-9 16:31

谢谢5楼

星儿1221 发表于 2008-5-11 10:16

路过~~

1、项目位置在本区域内属于中间地段，优势明显。只是本区域在整个城市中属于偏远区域
2、价位为本区内最高，每平米高出邻盘200元左右
3、为商住结合体，三栋住宅，一栋写字楼。住宅户型面积最小为136平米，最大为复式房：273平米
4、项目突出点有：270度观景窗，20平米空中花园，18层高层建筑（非本区内最高）
5、项目总共只有230来套，4月10日开的盘，利用成本房销售策略，但销售极不理想，还剩余210套
从以上提供的信息看，区域优势明显、价格最高、商住结合体，住宅均为130以上的大户型，很显然，这样的项目应该树立区域高端形象，其目标群体应是区域内的有钱人，产品本身没有问题，开盘的惨败说明产品定位和目标消费者定位的失误
策略1、重塑项目区域内高端形象
   2、制作精美的楼书，去当地的机关和事业单位联系团购
   3、派单每期一个卖点，连续多期，派发重点是机关、学校、个体经营户
   4、距繁华区域只有20分钟车程，宣传范围应更广一些
   5、减小对外优惠幅度，维持区域高房高价形象

会飞的笨鸟 发表于 2008-5-15 00:54

一。模仿传销，让老客户带新客户，给老客户免一年物管费
二。突出卖点位置
三；因为面积大，但未来大面积是稀缺的，可以为大面积的赠送契税

mcchan1982 发表于 2008-5-15 13:29

这个要很看开发商的知名度,要是不知名的话在3个月卖光,是有点难道啊,只能速销了

护玫使者 发表于 2008-5-19 10:51

怎么没有人继续顶:o ？

lixingcheng 发表于 2008-6-23 15:58

谢谢大家

谢谢大家，目前项目正在艰难的操作着

zhuizhuofanglue 发表于 2008-6-23 16:21

如果你是代理公司　说明你们公司在接盘的进行了不正当竞争，胡乱向开发商承诺

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