口岸城市项目，紧急求助！小女拜谢各位了！
[size=3][font=宋体]项目基本情况：[/font][font=宋体] 本项目位于口岸城市，地处城市的规划新区，位于外来车辆进入市区的必经干道旁。乘车约[/font][font=Times New Roman]10[/font][font=宋体]分钟能到达市中心。坡地建筑，约[/font][font=Times New Roman]90[/font][font=宋体]亩，总户数约[/font][font=Times New Roman]1200[/font][font=宋体]户。定位为中高档，产品规划有多层、小高层和公寓，[/font][font=Times New Roman]120[/font][font=宋体]平米左右的三房占的比重较大。欧式简约建筑风格，有临街商业部分。[/font]
[font=宋体] 位于新区，目前比较荒凉，共车线路少，周遍生活配套基本为零。口岸城市，边贸生意、旅游为主，娱乐业日渐繁盛，外来人口占城市人口的[/font][font=Times New Roman]60%[/font][font=宋体]，本地居名多自建房自住或出租，两房租金大多在一千元[/font][font=Times New Roman]/[/font][font=宋体]月。[/font]
[font=宋体] 近两年的项目基本都是自然销售，在规划上也比较原始，基本没有园林、配套的意识。近期市场推出的楼盘比较多，各方面都比较完善起来，市场竞争比较激烈。我们之前提出的部分卖点也都被竞争楼盘先提早亮[/font][/size][size=3][font=宋体]相，针对此开发商要求我们更深的挖掘，在推广策略和产品规划、营销上提出新的亮点和可行性建议。[/font][/size]
[font=宋体][size=3]目前的问题：[/size][/font]
[font=宋体][size=3]1.坡地建筑的山水自然景观卖点有项目提出，但我们的项目优势更明显，如何去说[/size][/font]
[font=宋体][size=3]2.外来人口较多，本地人群又以自建房为主。但一人多次置业的情况比较普遍，这类人的需求层面会不会再提高[/size][/font]
[font=宋体][size=3]3.国家政策打造的口岸城市，政策号召下外来置业人群的数量会不会有所增加，其实也就是产品的消化力问题[/size][/font]
[font=宋体][size=3]4.这些消费人群怎么去触动和引导[/size][/font]
[font=宋体][size=3][/size][/font]
[size=3][font=宋体] 添加了些新的信息，希望各位大虾帮忙支招！[/font][/size]
[[i] 本帖最后由 mingmou 于 2008-5-9 11:30 编辑 [/i]] 在这里提出这样的问题，确实没有人能准确的回答，或许大多把这个难题作为锻炼自己的练习了 哈哈 碰到这种情况 如果没有那种 化腐朽为神奇的 神招 那就只好等市场好了！不然就要慢慢卖了！
因为对项目城市、结构等大环境不了解，LZ说的都是小环境，所以无法支招 呵呵 感谢楼上两位，可能是我讲得还不太详细，主要是千头万绪啊……
再补充些信息，谢谢各位帮忙！
城市环境
1.边贸为主的口岸城市，主要的产业是边境贸易、旅游业和产品加工业
2.国家重点打造的口岸城市，政府目前正大力着手城市建设，对房地产行业的扶持力度很大
3.外来人口多以江浙、福建、境外人员等
4.经济来源主要边境贸易为主，还有的就是不见光的灰色收入了 哈哈，你们的卖点和竞争对手的卖点呢？
配套都没？未来的规划呢？如果什么都没有，那地方真的适合居住生活么？
妈妈对我说:做事要低调!
首先要明确一点，口岸边贸城市的项目操作要具有明显的个性化，本项目周边情况不太清楚，根据类似操作的案例分析，中高档楼盘占多数，前期定位无疑把自己陷进了大众竞争中去，这是必然，在产品定位已经明确的基础上，你必须要有一个鲜明的市场定位和形象定位，这是区别于其他竞争楼盘的基础，也是营销推广的主线，看你话语中流露的意思，也是想寻找这样一个突破口，你的想法是正确的，差异化竞争是首先要解决的问题，怎么做，可以从以下几方面来细细分析：1、客群分析
如你所说，外地客群占60%以上，本地客群很多是已有住房，这意味着目标客群还是应该大部分锁定在外地客群身上，因此，针对外地客群，包括江浙、福建、境外人员，怎么进行定位和推广，我想，首先要明确的思路是两个字：亲情，可能有些人都经历过在外地奋斗的经历，我也亦然，外地创业，包括置业，所选择的楼盘须具有一定的亲和力，让人感觉这是最适合这帮外地人居住、生活、工作的理想家园，这里面的卖点需要自己挖掘，我简单提几点，比如小区贷运代理、小区自创贸易平台、外地子女就学绿色通道、外地人口落户及保险等相关强势卖点，有些卖点和思路，需要结合你的项目自己创造和夸大，华而不实的亲情式住宅经过市场验证是失败的，切记。
2、产品分析
针对本项目产品，在其功能及相关配套上作些细化，是绝对有效的，正如楼主所说，外环境大配套稀薄，只能通过内环境、小配套来打动客房，用远期规划中的大配套城市建设来吸引客户，这是双重效果，光夸大政府的方向和建设只能是头重脚轻，陷入大众竞争，仔细调研下客群来源，针对不同区域客群，根据他们的生活习惯，理想居住面积，户型设计的最佳组合， 作些产品的细分功能，包括欧式的一些窗、露台、电梯、花园、外立面、阁数、仓储、停车场等各方面作的更实用、更亲情，这样你的卖点会让你的产品高于其他竞争楼盘，从而快速去化。
3、营销推广
从主线上把握，假如你想打亲情牌，怎么打，怎么操作，需要有一个整体思路，在案名，主题推广语上精确下刀，
楼主提供的资料较少，城市的相关资料几乎没有，以后切记。简单虚拟：
案名：中国城
推广语：具有母亲怀抱的边境居住部落
在产品推广上可以巧妙的把各种形态的楼宇命名为西湖望月、武夷风情、托斯卡纳等具有区域代表性的名字，
在营销推广上可以灵活采用各种区域习俗主题性活动，中国文化、江浙文化、福建文化、贸易推广、产品说明、事件营销等不细表。
渠道推广上大众推广不赘述了，机场、码头、海关、边检、贷运站、各式地方餐饮酒店可以选择最佳。
因为你现在还处在前期工作，销售方面暂不细说了，注重一下蓄水量再开盘还是可以采用的，如有时间，希望楼主详细告知项目资料，以望大家提供更好的建议。 先谢过斑竹，深受启迪啊:loveliness: ！
提供的资料部分，梢后整理过再添加上来…… 到底是斑竹阿，短短几行字让人看到非凡的功底，不过楼主已开始提到近两年的项目都是自然销售，是不是已经开始卖了，这样的操作的算是二次开盘了？ 不是的，我是说当地近两年的其他项目都是属于自然销售，本项目还未启动。:) 版主,你是高人!
妈妈对我说，做人要低调！
房策高手如云，千万别叫我高人，我是负责求助版块的，欢迎大家对求助版块提出建设性意见，更希望大家永远支持房策。 [quote]原帖由 [i]mingmou[/i] 于 2008-5-8 15:49 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1194177&ptid=106540][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
项目基本情况：
本项目位于口岸城市，地处城市的规划新区，位于外来车辆进入市区的必经干道旁。乘车约10分钟能到达市中心。坡地建筑，约90亩，总户数约1200户。定位为中高档，产品规划有多层、小高层和公寓，12 ... [/quote]
建议你可以借鉴一下我们公司的“畔山林语”项目，它开发的时候还不如你们项目，现在已经是全市很热门的楼盘了，卖完了都还有人打听。 说的简单点，外地人多，是边贸城市，那就外销，或者是小区提供代管代租业务，卖给当地人或外地人，或是是个卖点，一点浅见。。 本地人难以消化的了，肯定要吧眼光放在外地人身上做做文章 :lol 定位 学习中 斑竹“上帝左手”的解说确实很详细，但也没zpq222评分所说的“很有建设性的建议”对于“zpq222”的加币、加热心的客观度表示抗议，疑有为转正拉拢人气的目的。
对于房策，我注册至今一直都很关注，也把他作为学习、勉励、切磋的一部分，虽然币和热心只是房策中的一个勉励机制，但也是大家不断努力的动力，对于zpq222的行为，让人不禁顾虑房策的现状、将来。希望 上帝左手 大雪你们关注！ 12楼amanda77同胞说的“畔山林语”项目是宜昌的那个吗？
我搜索了下卖到三期了，但是资料比较少呢！
有谁知道详细的不？:) 斑竹好人啊 新的问题出现了:Q ：
规划出来了，社区内部的配套十分缺乏，也就是说KFS目前不考虑太多的社区配套问题比如会所、康体建设设施等，这样一来想从社区内部的打造来弥补外在的配套匮乏问题就难了，大家再帮想想招啊！
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