鲁中三线市级城市loft如何进行销售推广
产品介绍：项目位于这个城市两个商业中心的重点地带，各据1.5公里左右；周边大学和高等学府有4家，另外还有当地比较好的中小学，文化氛围很好，项目旁边为一个正在改造的城中村，将来成为市中心的高档居住社区，旁边高层销售均价在3400元左右。我们项目一个容积率为10的波特曼建筑（内部中空）综合体，一个敦实的大建筑，总户数近1500套。6-22层为32-51平米的小户型产品，自去年5月份开盘至今几乎消化殆尽。而我们的loft产品集中在23、24层顶部上，户型面积从62-220平米都有，主力户型为86-90平米的。重来没有做过重点推广，总计144套，现在还剩余90余套，销售的完毕为内侧价格比较便宜的房源，外侧的房源主力价格在27-32万之间。
这种带有挑空的小复式结构在这个城市属于一种新产品，很多人认为它不实用。年轻人喜欢但是当地人这部分客户群体实力不够，而有一定经济实力的人比较难认同这种产品。
[size=5][b]我们的客户群体在哪里？
给这个产品传达怎样的卖点？
通过什么样的渠道？
现场销售管理采取怎样的手段催进这部分产品销售？[/b][/size] :L 如果做项目的，连自己的目标客户群在哪里都不知道的话，项目很难做了，呵呵 推一下亦住宜商的概念， 支持楼上!
尽我绵力 希望能帮到楼主
小弟对三线城市并不是十分了解，所以只能提点简单看法。。。1、主力户型为86-90平米，这个户型面积正是为年轻人25-35岁之间的量身定做的，其客户群体应该多是首次置业者，所以你说有一定经济实力的人很可能已经是二次置业，再加上你项目是波特曼建筑，容积率太高，因此这部分有实力的客群确实可能对你的项目不感冒。
2、楼主说年轻人喜欢却购买力不足，我觉得是否是真的购买力不足呢，还是项目的宣传推广没有到位呢，还是定价过高？楼主可以思考下我提的质疑，先把原因找出来，再想对策。一个能做高层的三线市级城市，我想人口还是不少的，年轻人也是不少，年轻人的刚需还是很强的哦。
3、卖点上，如果是loft，那么是不是内部空间自由组合度比较大呢？如果是，那卖点可以尝试下挖掘——给你一个diy的家；如果仅仅是普通的复式，那卖点可以试下——未来的居住潮流，新鲜的生活方式，从生活理念上来做文章。此外，大学氛围也是一个值得去深究的卖点。
4、推广渠道上，特别提一下或许可以考虑利用4所大学的校友资源。赞助该大学的当地校友会举办一些活动，或许能从中抓到不少目标客户。 楼主说的是不是潍坊的泰华领域项目 我也是鲁中的，不知道你是哪里的？如果可以说的更详细些，那么我想可以帮你的忙！或者给我发邮件，[email]fengxue@jinpai.com[/email]。 层高多少？价格多少，按照1层还是2层销售？
建议1：提供不同空间组合方案，并制作模型
建议2：此类产品一定是冲动性消费，样板间必须有而且精彩
建议3：突出性价比，由于不知道你们是按照1层还是2层销售，如果按照2层销售就没有这方面的优势了。
建议4：能够对中小智力企业进行推广。
建议4：你把问题说的再清楚点。 5楼的哥们“——给你一个diy的家；”有歧义吧 思路与五楼的哥们相近 1、客户群体上：很有必要挖掘一下周边大学和高等学府的潜在客户资源。
A、挖掘大学教授、老师住宅或工作室需求
B、挖掘投资类群体，LOFT精装修，面向时尚大学生们，推出苹果屋，心巢
等新式男女合租屋，吸引大学生租房群体，刺激投资者。
4、现场销售管理采取怎样的手段催进这部分产品销售？
答：对支付能力不强的年轻置业者或资金周转出现暂时困难的投资者，在首付(30%计)8.1万至9.6万,推出开发商个人借款1万-2万的服务，大大降低首付进入门槛，交房前还清。 因楼主叙述不尽，细节不甚清楚，仅作粗略想法：[size=5]立刻调整方向，集中力量主推外侧房源[/size]。从如下细节入手：
1、借助“两个商业中心的重点地带”、“文化氛围”和“将来市中心”的优势，重新深挖这部分房源的卖点、赋予相应理念，塑造新式生活；
2、结合第一条，现场销售已积累大量的客户资源，做好服务，深挖“老带新”；并对这些客户深入分析购买动机，寻找外侧房源的亮点，寻找到目标客户群；
3、制作做样板间。最好是在楼体内部，消除水份。做足样板间的文章，这是关键一环。以时尚现代的气质和新潮生活方式攫取目标客户群的心。
4、关于总价偏高：不要降价，可降低首付部分，减少置业压力。突出性价比，以一层面积来售，做足项目的高附加值。
[[i] 本帖最后由 素袖迎风 于 2008-5-12 11:09 编辑 [/i]]
现阶段我们采取的策略 请大家指正！
[b]在概念推广上借助前期热播的《奋斗》推出“奋斗版”LOFT[/b]因《奋斗》热播，吸引了大量的年轻有实力的客户群体喜爱loft，却苦于需找到。因此借其势在loft概念推广上，突出“奋斗版”loft；同时传达给loft的准业主们赋予《奋斗》传达积极向上的生活态度。并以“ＭＩＮＩ小复式” 三房二卫的实用性引导满足居家功能。
下面是我拟的一篇广告文案：
[align=right]
[size=5][b]创造梦想
泰华缔造 城市中心 “奋斗版”LOFT
【 —23F— 3150元/㎡】（图章方式体现）
泰华领域乐富特公馆 86-90平米
三房二卫 迷你小复式 》》》》》》》
》》》》》》》胜利大街 医学院旁 城市中心生活
··············· 》[/b][/size]
在《奋斗》中我们依稀记的
陆涛在生日时发出的感慨：
“为了梦想去奋斗，虽然梦想是艰难的；
因为那梦想就是我们所有人的人生，
就是我们的爱情、我们的事业、我们的幸福。
当把抽象的梦想变成一件件具体的事情的时候，
发觉离那梦想很遥远，
但我们不会放弃！
我们会努力做好每一件事！”
在城市中心拥有一个属于自己的家
泰华领域乐富特公馆 86-90平米
三房二卫 MINI小复式生活
是我人生的梦想一步
为梦想奋斗，积极向上[/align]
因和周边物业相比我们具有很大的价格优势 因此采用低价吸引策略
备注：loft面积是按照两层面积计算的，层高5.8米，两层均分2.9米，挑高部分5.8
重点突出：“-23F- 3150元开售 ”为主题，并辅以北向南侧、南向北侧少量特价房源为促销信息在大众报纸媒体进行宣传；
相关活动
结合报纸媒体的广告宣传，联合当地主流媒体以专题的形式推出“LOFT时代 创新生活”的文章提升人气；
联合当地著名室内设计公司推出loft装修展活动
将loft与lohas群体相结合，推出系列年轻客户群体的喜爱的活动， 比如健康饮食，电子环保，家居创新等活动
实体样板间：
预计LOFT实体样板间5月份装修完毕，（前期售楼处已经有样板间）针对对产品不甚了解的客户组织他们现场体验，准备好现场导视系统和针对楼体实体样板间统一说辞。 本人拙见，觉得LOFT主要是重视一种规划设计上的元素，加之而引申出的一种生活方式，于是针对何种人群接受这样的产品，可找到准确的定位，在产品的打造上，一定要贴题，不能只做概念不重视产品，在销售期间，退出一种与之紧密结合的生活方式，也是很重要的，一定要标新立异，要有人性诉求，除了产品之外，别是用最符合消费群体心理的营销方式。
希望大家多批评指导我的思路。 有个问题需要考虑，当地人是否明白“LOFT”的含义？
是否明白买一层送一层的概念？ １：不知道你的客访量如何？首先要考虑的是怎么吸引来访．ＬＯＦＴ产品的客群适应面还是 很广的．只要来访量够，去化还是不必担心的．
２．样板间要做．且是多种风格的，以适应不同的客户．
３．销售说辞要调整，如楼上所说的：买一层送一层的概念，要细化，突出性价比．没人 会拒绝好东西．
４．还有就是重新包装一下．给市场造成“新鲜”的错觉。 LOFT产品在一线城市主要卖给年轻人，三线城市这部分人群显然不足，由于客户对产品不了解，第一步先做样板间，引导并示范消费；第二部提出买一层送一层的口号，将诉求重点放在便宜上，迎合当地客户的心理．第三步拿出部分不宜居住的楼层，销售给成长型的小企业． 三线城市做概念是很危险的，所以对LOFT能不能被接受，表示质疑
样板房一定要做，如果是目标客户群购买能力有限，降低首付不失为很好的办法。
另外要仔细分析购买群体真的是年轻人吗，投资的能占多少，据我了解潍坊这样的城市，这个群体非常有限，高校毕业生能留在本地就业的也非常有限。
非常赞成借用《奋斗》造势。 我感觉也想泰华领域........ 原来泰华在用代理公司 后来因为泰华自己的销售团队急于表现自己 每次跟代理公司交流都非要跟代理公司吵一架 结果最后直接踢掉代理公司 自己做..... 现在就是结果
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