乡镇项目，请各位高手给予小弟一点指点，感激不尽
接受浙江二线城市一个乡镇项目三个月了，项目是该地第一个商品房项目，老总自己已经定位为别墅排屋加小高层，项目不大，2万方，开工典礼做的还不错，项目正在打桩阶段，可能是急于回收资金，对销售期望很高，但现在应者寥寥，很多还是老板的熟人。个人感觉问题有几点：
1、定价太高，别墅6000.小高层4000，还不能改，别墅面积又大，一套要300万以上
2、只能在本地消化，本地人口2万多，；外来7000多，都是打工的
3、污染严重，本地人普遍不想在这里买，不过项目所在地已经是污染最少，最好的地段了
电视广告，报广、DM都做了，镇上谁都知道了，就是不来买，着急啊，各位大侠指点小弟！！ 这样的案子应该以以各种吸引人气的活动为主进行宣传，把人气吸引过来。
你的目标客户群体主要是来源于本地外出务工人员，以本地消化为主。
并且项目体积大并且价格偏高，属于高档小区，针对这种情况务必进行周密的市场调查，影响当地人购买的因素有哪些？等等。还要善于挖掘内心深处的东西如创业的辛酸等等……总之，有针对性地强势销售一定会成功。还可以利用老板的人脉关系加以组合， 价格甄别太过高了，客群数量太少。
我想楼主如果去市场调查一下，会发现，一定是价格原因。而导致这个价格原因的根本在于，初步定位就有问题，在定位时没考虑市场上的客群数量。 问题是案子一到我手里就定好位了，只好硬着头皮做下去了。。
走访周边群众也只有本地开厂的认为能接受，普通群总都认为高了
可能就是为了这部分高端客户
小高层就是凑数的。。。 由于对于地段和环境的自信
可以试试拿几栋别墅出来，包装成办公楼卖。 看了楼上各位前辈们的阐述，个人有以下几点意见：
1、作为当地第一个商品房项目，直接就做别墅、小高层产品是不是有些跨越式发展的感觉？同时，当地污染严重，为何还做别墅产品呢？SO，我认为产品定位已经出现了问题。目前项目正在打桩阶段，建议产品定位要及时作出调整，这是需要建立在缜密的市场调研基础之上。当地市场主流产品是什么？热销面积是多少？购买力怎么样？等等一系列问题需要楼主尽快解决。
2、按照楼主的说法，媒体推广出去了，知名度也有了，但就是不买！我不知道是没有来人来电，还是来了以后不买？先说第一种情况，即没有来人来电，那就说明媒体的主题卖点不够吸引人；第二种情况，即来了以后不买，那就说明产品自身存在严重问题，比如说总价高、环境差、产品适应能力等等，同时销售的杀伤力是不是不够强呢？SO，我建议楼主好好研究下媒体，同时在销售人员身上下点功夫。
3、当务之急项目急需的是人气，项目所处城市应该不是很大，多搞些SP活动是比较直接有效的方法。 劝你放弃吧,个人认为定位出问题,自己左手打右手!然后老板还骂你无能! 就周边市场做一次慎密的市场调查，然后根据项目的实际情况，分析问题的关键所在，如果定位存在问题，趁现在还在打桩阶段，说服老板，根据市场重新定位！ 我觉得：
1. 主要问题是，价格太高，没有做好市调和产品定位，而本地市场没有那样大的消费潜力，目标市场的面太窄。2. 宣传已经做到位，人尽皆知，那下一步就是利用优秀的销售人员，通过价格折扣，产品附加增值等方式来诱导消费。 可以把当地政府对污染的治理和房屋升值的潜力做为销营说服点。就在楼主所说的那些所说的工厂企业主，企业的高管们身上多下功夫。 1、首先这个地方你应该做个更细的介绍，是否到底适合做别墅、高层类似的项目
2、如果是在地方高端，总价较市区低的话，可以在市区寻找中介组织合作、让他们来帮助你卖房
3、如果是项目已经确定了，你应该重新的把项目好好审视，先把客户群体锁定，这些只能靠你自己去判断
探讨一下
就这样一个小地方,媒体怎么做,我想已经都是足够的了,做为第一个商品房项目,还是在二线城市的乡镇地方,的确够呛..打桩阶段就可以出价格，楼花做法，尚有可变之处。建议如下:
第一、分析来访来电，收集数据，综合每周来访及来电反馈的问题，做综合客观的陈述给老板，如价格超过市场太多，借一切机会让老板减价认购，推出认购优惠。
第二、售楼中心和样板间是否已经开放？没有开放的情况下，按目前疲软的房地产市场，需要取得什么成绩，基本无望。
第三、本地消化基本无望的情况下，尝试外销，将目标消费圈半径扩大，并提供数据分析老板，说明内销将无法实现，必须外销。
第四、300万一套的价格是怎么定出来的，需要彻底的进行摸底，在那样的地方，是否有价格依据。
第五、如一切没有改善，建议你辞职。 售楼中心和沙盘都有，定位是改不了了，建议做样板房也基本采纳了
开工典礼热闹了一下，之后来电来访很少，
价格是别墅均价5980，小高3980，关键是别墅面积超大，总价就抬上去了
距市区18公里，多路公交直达，但是市区是肯定不会来买的
市中心过万，一般在6000
老总自己也说做多层的话压力就小多了
但是股东坚持，无奈啊 1、虽然是浙江二线城市，但项目在乡镇，是否有足够的经济购买力支撑；
2、项目在当地是第一个项目，应该是先造势，先做市场，把市场炒热，所以定价要准确，最好不要求利润最大；
3、别墅6000，高层4000，别墅总价300万+，乡镇是否有足够的购买力；
4、本地人口仅2万，客户群有限，外来打工兄弟7000，基本上也很少能成为有效客户，建议客户深度挖掘，定位为项目所在地及周边乡镇；
5、如果加高层的话 ，别墅档次就降低了；
6、当地消费者都知道项目的存在，说明项目认知度还的比较广的，但不能形成有效购买群体，是否宣传内容不符合口味？建议卖点深度提炼；
7、项目定位做别墅不合适，市场不成熟，又有污染；
8、有本地工厂老板认可，说明当地私营企业老板也是主要客群，建议针对性的跟踪，因为项目体量不大；
9、污染问题。项目在当地是污染最小的，是否可以打生态牌子，在绿化和园林景观上下点工夫；
10、把地段优势大炒，淡化污染抗性；
11、做活动，吸引周边乡镇消费者，扩大项目影响，派报、电视广告、活动等；
建议楼主调整思路，做全面的市场调研，尤其是当地消费者的需求面积和价格可接受程度，然后重新定位项目，包括价格和消费群体等
顺便说一下7#的兄弟，策划人永远不能说放弃，没有教不好的学生，只有不会教的老师，这是专业操盘手的机遇和挑战。 按楼主所讲,老板的定位没道理的
他是想高 低客群打击,但是实际上需求量大的是中间层
别墅吗,靠老板自己的圈子买吧,私下多给点优惠
高层做面积小点的,可以考虑小户出租.
这种情况再做宣传意义不大,主动出击,精确打击吧
省点钱给客户优惠吧
个人估计需要长时间消化,楼主如果是代理的,考虑撤退吧,你熬不起. 根据你们现在有的情况，我个人觉得你的客户定位不明确，一套房子300多万，不是一般的打工仔能买的起的，首先宣传的方向要改变，不是县城了，而是县城以上的市级市场的消费客群，或者是县里面高收入人群，而且要以与政府机关合作，多做有些口碑好的活动树立良好的形象，在宣传上，不要光是县里面的，要做广，做宽，不要把自己的路越做越窄！在宣传上， 楼主不要太急，我公司目前也有这样的项目在操作，给几点参考
分析项目：你说是乡镇项目，但是我想肯定不是那种纯粹的农村，否则你们老总也会做出这样的产品。所以你先分析一下可能的客源，我建议：
A、分析距离市中心有多远，交通方便吗？挖掘市区客。因为你们这个项目是高端项目，但是因为地理位置的原因，相对市区其他别墅应该比较低，所以还是能吸引一部分市区客的
B、周边乡镇的客源
C、本地客充分挖掘
推广方法：如果有钱，那最好了，报纸电视媒体什么的铺天盖地的上，但是针对这种客户群，比较有效的方法还是短信，因为这些高端客户没有多少看报纸的习惯。特别是那些愿意买乡下别墅的土老板。短信可以采用覆盖区域的或者有客户名单直接发的。还有就是引导旗，要大肆去做，而且要做的很有品质
罗列卖点：把你们项目的优势全部罗列出来，灌输给业务员，再由业务员灌输给客户
业务接待：强化业务员的产品意识，让业务员首先自己认可自己的产品，然后才可以充满激情的去向客户介绍。在当前情况下，现场经理应该陪同业务员接待客户，这样有了成交，以后就会比较顺利。
呵呵，暂时就说这么多，先劝你不要太急，事情总可以做好的！ 再强调下自己的观点,宣传不要再大面积做了
小城市,少人口,没有人不知道的.
考虑点对点销售吧.
浅见
一，连你自己都觉得房价太高了，你还有心思卖出房子啊？那么可想自己人都没信心了，业务员也没足够理由去说服客户了。二，既认为价格过高，你是凭哪点断定？市调的结果？还是个人感觉？若是市调结果，结论是当地没有这个购买力，那么你完全可以拿出这一根据与开发商详谈，建议做价格上的调整，而不能任开发商臆想！另外就市调结果你也可以得知当地的消费水平，得到产品诉求点，等等讯息，那么那些你认为难以消化的大面积别墅是否可以重新做下调整也需与开发商探讨一下？至于你的个人感觉的话就啥也不说了，买房子就是要自己给自己打气，你能把一个很难的案子交了，那是你牛！
三，已经是路人皆知的项目了，可就是没人来买！是否有人来电啊？再近一步好的，是否有人来访啊？来电来访都是关键啊，可要抓住了，这正是对你项目的存在的特点的考察！价格？面积？户型？环境？配套？交通？关注有意者所关心的！有效解决！若是没有来电更没来访，何谈来买？却又众人皆知，那就是你的广告出问题了，是没有把“点”给卖出去，亦或是真的像你说的价格直接把人吓退了！市场调研、定位、策划未做到位！
四，只能本地人消化，但是本地人又普遍不想买，污染恶劣，却又是当地数污染最少、地段最好的了，实在矛盾，但这地方总有人住的吧，做好项目内部环境，就卖这环境，卖这相对好的地段吧！
请批判！
不知道位置在哪里
都很难！ wangc2004：“8、有本地工厂老板认可，说明当地私营企业老板也是主要客群，建议针对性的跟踪，因为项目体量不大；
9、污染问题。项目在当地是污染最小的，是否可以打生态牌子，在绿化和园林景观上下点工夫；
10、把地段优势大炒，淡化污染抗性；
11、做活动，吸引周边乡镇消费者，扩大项目影响，派报、电视广告、活动等；”
需要做宣传片的话找我！！！虚似现实，这面的要求肯定能办到的！
QQ：121017419 MAN:feiyulan@hotmail.com 有成功案例资料可以传给你参考一下！！