昆明主城区基准地价“刷新” 商业地价全面上涨
昆明主城区基准地价“刷新” 商业地价全面上涨搜狐房产 house.sohu.com 2008年05月11日17:10 都市时报 发表评论
乔长红 杨抒燕
“昆明土地级别和基准地价一直沿用2002年公布实施的基准地价，已经远不能适应昆明市经济发展的需要，不能体现昆明市土地的资产价值。”昨天上午，昆明市国土资源局在世博花园酒店举行昆明市主城区土地定级与基准地价更新听证会，对拟更新的《昆明市主城规划区城镇土地级别与基准地价成果》举行公开听证会，到会的14位听证代表对成果提出了自己的建议，大部分代表赞同上调基准地价，希望能够尽快执行。
背景：
昆明6年未调整基准地价
基准地价是按照一定区域，一定范围，按不同用途的各级别土地在法定使用年限内的平均价格，对于调节土地市场，调控城市土地高效集约化利用，优化土地资源配置等方面起着重要的作用。土地价格不仅是政府课税、土地产权管理的重要依据，也是企业投资、资产核算、国有企业改制、搬迁补偿、城市旧城改造拆迁，所涉及到的土地出让、转让、出租等产权交易活动的重要标准依据。
据陈述人介绍，昆明城市土地级别和基准地价一直沿用2002年公布实施的基准地价，该基准价格已远远不适应昆明市经济发展的需要，不能体现昆明市土地的资产价值，影响了城市经济发展的提升，影响了政府土地资产正常收益，同时也影响了外来投资者对土地上投资的保值增值，因此，昆明市基准地价等级调整，地价更新是昆明经济发展的必然要求。调整基准地价不是简单的提高或降低地价，而是让基准地价更能反映城市地价客观水平及其分布规律。
变化：
住宅用地拟提高35.55%
新老基准地价价格水平上有很大变化，例如，在江东小康城附近的商业用地，虽然都保持了六级，但是原来的439元/平米提高到1517元/平米，钱局街由三级地变为了二级地，价格水平由3793元/平米提高到现在的6449元/平米。
总体来说，昆明商业用地相对有限，因此商业地价呈现出全面上涨的趋势，从住宅用地看，江东小康城附近由原来的458元/平方米，涨到现在的908元/平方米，滇池度假区、广福路也有显著的提高。
“昆明市现在开发完成的楼盘主要集中在北市区、南市区和市中心，这些地区的基础设施条件得到很大的改善和完备，从而在一定程度上带动了住宅用地价格的上涨。”陈述人如是说。
更新的基准地价成果与原基准地价相比较，商业用地各级别基准地价平均提高10.69%，住宅用地基准地价各级别平均提高了35.55%，工业用地基准地价平均提高了7.44%。
与上一轮土地级别相比，商业和住宅用地由原来的六个级别增加到七个级别，工业用地由原来的三个级别增加到四个级别。整体上土地级别划分更加细化。同时，昆明市主城规划商业和住宅土地级别也体现了由二环及二环外向一环内的市中心逐渐提升的发展趋势。工业用地级别，充分体现了目前昆明市工业以昆明高新技术产业开发区和昆明国家经济技术开发区为核心的工业发展模式。 本次成果有两个突出特点，一是在基准地价测算过程中，完成了中心城区商业用地的路线价格评估，这在上一轮的昆明市基准地价成果中是没有的。另外，还完成了昆明市主城规划区划拨土地使用权价格评估。
听证代表同意调高基准地价
“有效防止国有资产流失”
本次听证会原定18位代表发言，最后到场14位代表，分别来市政协、省国土资源厅、市政府法制办、区政府以及一些评估机构、地产公司，代表们都同意调高基准地价，并希望能够尽快出台实施。
赞成派：
有效防止国有资产流失
“成果中的定级与基准地价都符合昆明的实际，可以有效防止国有资产的流失，而且研究成果计算方法科学合理，赞成按此标准实施。”这是来自市政府法制办代表的声音。
帮克评估公司的代表举例，在公司一个市中心拆迁项目中，由于基准地价太低，造成评估价格和市场价格差别很大，拆迁人和被拆迁人对于评估价格都不满意，而新的基准地价基本接近市场价格，将给评估公司一个很好的参照标准。
就低派：
最后调整就低不就高
“如果最后还要稍微调整，我建议就低不就高。”市政协代表认为更新基准地价非常必要，原则上同意所提出的地价标准，考虑这次调高幅度比较大，而且近年来房价涨幅过快，昆明又面临招商引资建设软环境，因此建议微调中就低不就高。
就高派：
研究结果和现实地价不符
“这个基准地价和现在的市场价格相比还是偏低了。”亚兴地产公司的代表认为，基准地价是从2007年开始研究，所采用的资料已经是2007年以前的，由于研究时间较长，而2006年下半年以来地价、房价暴涨，至今才较为稳定，考虑到这些因素，建议市国土资源局更新研究资料，及时更新基准地价。
远虑派：
定价应考虑新昆明规划
“基准地价对于拆迁补偿和挂牌的指导作用比较大，而对于拍卖等方式依据不大。”昆明市规划局的代表阐述，在影响基准地价的因素中，城市规划的影响是最大的，因此基准地价的制定要充分考虑城市总体战略变化，“成果中考虑中心城区商业用地的路线价格比较好，但此外例如昆明的轨道交通、官渡古镇沿线、大观路沿线的改造都应该考虑在内。”
官渡区政府的代表还建议，制定基准地价应该充分考虑到城中村的改造等实际情况。
开发商观点
基准地价只是风向标
云南百大房地产公司市场策划经理彭媛认为，虽然房产开发商在为楼盘定价时，是以当时的市场需求状况作为基本参考的，基准地价的上调并不会直接影响房地产市场的最终价格，但一个不争的事实是，基准地价的不断上调，说明土地正作为一种越来越稀缺的资源为政府所重视，其将直接在政策层面上反映一段时期内一个地区的土地供求情况。“因此基准地价的上调或许不会对土地交易的最终价格形成影响，但从某种程度上讲，它会在一定程度上提高土地拍卖的底价，从而提高土地交易的标杆，提高开发商建房成本，并最终把这些影响反应到终端房价上来，因此，基准地价应该是房地产市场的风向标和晴雨表。”
楼盘定价不会考虑地价
昆明中林房地产开发有限公司副总经理周洪波说，土地的购买成本一般只占成品房成本的25%至30%，但地产开发商在为楼盘定价时，基本上不会考虑土地成本的因素，而是按照当时的市场行情、也就是供求关系来决定；另一方面，目前昆明市土地交易的实际价格与基准地价有很大出入，有的交易价格甚至在基准地价7、8倍以上；再次，决定一块土地的价格，除了看其所处的基准地价分级区域之外，更重要的因素在于这块土地的用地性质、开发条件、市政配套设施以及周边环境等。“因此，基准地价的上调，不会对房地产市场产生什么影响。”
周洪波认为，土地基准地价的调整，更多的意义可能在于为国家的土地评估和税收等提供一个参照系，“对实际的房地产改变不了什么。” 昆明银海地产张志宣也表示，目前的房地产市场主要由供求关系决定，因此基准地价的调整不会其产生多大影响。
专家观点
基准地价只是“指导价”
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪曾参加过去年基准地价调整的评审会，对于基准地价的上调，他明显有思想准备。
“基准地价不过是土地交易的底价，它与实际土地交易价格差距很大，不会对房地产终端市场产生多大影响。”张洪说，政府调整基准地价，更多的影响是方便了国家对土地市场的管理——一方面，政府可以更好地控制土地资源；另一方面，由于土地招、拍、挂以及企业改制的底价提高，有效地避免了国有资产的流失。
房价不会受直接影响
风之铃市场咨询机构副总经理陆韬也说，基准地价对市场房价的影响不是直接的，而是通过成本触动来对之进行影响。但在我国，不管怎样调整，基准地价总会比实际的交易价格要低，因此，“它永远只是一个指导价，不会对市场房价产生多大影响。”（责任编辑：许效忠） 放错板块了，求救，怎样转换板块
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