房地产业未来走势的相关分析
一、房地产业对国民经济的带动作用房地产业是国民经济的重要组成部分，由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展必然对经济增长发挥巨大的促进作用。以美国为例，自2001年开始，全美创造的新职位中，有五分之二是来自与房地产有关的行业，而建筑材料、家庭耐用品、家具、装修业、五金甚至汽车和银行业近年保持增长全赖房地产活动蓬勃。国际货币基金组织的一份美国家庭财富报告中指出，美国股市价值每增加一美元，民间消费将增加三至五美分；而美国房地产价格增加一美分，民间消费将增加四至六美分。而全美房地产同业公会的数字显示，约六成美国GDP增幅是由与房地产相关产业所带动的。对于我国来说，房地产业对国民经济的带动作用也日益增强。
首先，房地产业对经济增长的作用不断增大。从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10％。从需求方面看，2007年全国房地产开发投资25280亿元，同比增长30．2％，占固定资产投资18．4％。
其次，房地产业对上下游相关产业的带动作用凸现。从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。以建筑业为例，建筑工程每年耗用大量的原材料，是工业发展的主要动力。如美国建筑业每年消耗冶金工业产品的16％、水泥玻璃砖瓦的70％、木材的40％、油漆的50％；我国建筑工程每年消耗的主要原材料占年耗用量的比重分别是：钢材的25％、木材的40％、水泥的 70％、玻璃的70％、塑料制品的25％。
从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0．5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1．4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。
同时，房地产业及通过产业关联的影响，对解决就业和解决地方政府财政收入都有重要作用。
二、2007年房价飞速上涨原因简析
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房地产业已成为资本密集型产业，同时在开发过程中将占有大量的资源，不可再生的土地便是其中之一。资本密集、土地稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为产业链上最重要的资源。从上图可以看出，06年年内不管是土地市场(土地交易价格、居住用地交易价格)，还是楼市(房屋销售价格、新建商品住房销售价格、二手住房销售价格)的交易价格同比上涨都维持在4．5-7．1％的幅度内。地价和房价整体表现相符且较为稳定。但自从进入07年，土地交易市场的价格增速明显加快，相比之下，虽然房价在地价的大幅攀升下被拉动上扬，但明显表现出涨幅迟缓。其中在2007年第3季度，新建商品住房销售价格同比上涨为9％，而居住用地交易价格同比上涨已达到17．4％，土地市场呈现空前繁荣，以致当时频频出现‘面粉贵过面包’的土地竞拍结果。
这种土地市场的价格飞涨，最初动力是来自于人们对房地产业的良好预期，但由于去年A股和港股的持续上涨，而资本市场向来以土地储备量作为衡量上市房企的最重要指标，所以整体市场陷入一个迅速扩张、膨胀的怪圈：公司上市圈钱(或增发、派股、发债等)—大规模高价圈地—股票估值提高，投资者热情高涨—股市再融资。就这样，资金和土地资源(尤其是优质地块)不断向上市公司聚集，开发企业规模出现极化。可以说，及至去年年底，人们对房地产市场的良好预期已放大成为盲目乐观，股市和土地市场的互相刺激产生了泡沫式繁荣，刺激房价不断攀升。
另外，一些地方政府片面追求GDP增长，把住房建设当作拉动经济、增加税收和财政收入的主要手段，只注重房地产的商品属性，忽视了其保障属性。由于房地产在地方财政与税收中的贡献之大，一些地方为了使任期内“政绩效应”最大化，不仅未能坚决执行中央的房地产调控和抑制房价的政策，反而还采取各种措施刺激和促进对房市的刚性需求，直接导致和支撑了房价非理性的上涨。
三、影响房地产业未来走势的主要因素
1、大部委制改革
近几年的房地产市场调控，建设部一直是主角。但受到我国部门管理体制的约束，土地在国土部管、投资在发改委管、金融在央行管、税收在财政管，建设部缺少必要的管理手段。于是拼命让市场承担政府应承担的责任，造成了政府的缺位与错位。调控的结果则是让市场中的房价暴涨、怨声不断。为此，国务院机构改革方案中新组建“住房和城乡建设部”，其工作重点是政策性住房，体现住房的公共职能，全力解决低收入家庭的住房困难问题。同时也将对房地产市场进行有效的监管。
国务院组建住房和城乡建设部与温家宝总理在政府工作报告中对住房问题的表述在思路上完全一脉相承，它们都侧重于建设保障性住房以改善民生，建立住房保障体系已是政府调控的明确指向，保障的范围在逐步的延伸，调控的手段不再单一，呈现多样化、市场化趋势，组建新的住房和城乡建设部也正是为了更好的贯彻中央对于保障性住房问题的指导精神并服务于创建和谐社会，提高政府部门运作效率这个大局。
“住房与城乡建设部”这一名称改变体现出新一届政府对民生的高度重视，新中国成立至今，“住房”两个字从来没有写入过任何一个部委的名称中，这次机构改革，充分体现出了对住房问题的高度重视。无论是总理的政府工作报告，还是国务院新的机构改革方案，都将改善民生、保障民生作为重中之重。这一切都说明，民生地产将成为我国房地产业未来发展主流趋势。
2、供需结构
从供应方面看，自2006年开始，住宅销售量连续两年大于竣工面积，并且两者差距有越来越大的趋势。这表明，随着人们生活水平的不断提高、城市化进程的推进、投资投机性需求膨胀，目前住宅市场处在供不应求的状态。房地产业发展将是一个逐步完善、提高的过程，增加住房的有效供给应是中国房地产业长期主导方向，也是解决房地产市场供求关系的根本之策。随着宏观调控效应的不断显现，住房保障体系建设的不断完善，中低价位普通住房和经济适用房以及廉租房等有效供给的增加，会渐渐满足基本的住房需要，同时会促使城市商品房平均价格降低。
从需求方面看，投机性需求继续受到抑制，自住性需求及改善性仍然旺盛。随着提高第二套房的首付比例及贷款利率等调控政策效力的不断显现，住房投资和投机性需求将会继续受到抑制。受传统的“安居乐业”思想影响，自住性刚性需求仍将继续增加。2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10％的增长速度，2007年全年城镇居民人均可支配收入为13786元，扣除价格因素比上年增长12．2％。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，因此，现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。
3、城镇化进程
现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。1996年全国城镇化率为29．37％，2006年增至43．9％，年均增长1．45％，据测算，2020年中国的城镇人口将超过7．5亿，城市化率将超过55％。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求。大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所必需的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大社会需求，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。
据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿平方米，年均需求增加房屋建筑面积16亿平方米。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业的持续发展具有必然性。
四、主要结论
去年可以说是一个房地产政策年，调控政策紧锣密鼓，一轮跟着一轮：首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应……政府之所以这么急迫地给楼市降温，打击投资需求，竭力挤压地产行业内泡沫，表面看起来是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因实为土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。
当前，房地产业正在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供给放缓，住房保障政策的执行以及人民币对美元升值诸因素对楼市的供求、成本、购买力和预期正在产生、并将继续产生重要影响。虽然目前调控政策取得一定效果，但效果并不明显，需要一段时间加以巩固，因此从政府来看，会坚持并加强调控力度。
预计2008年房地产市场将会在转型中调整前行：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。但是，决定房地产需求和价格的诸因素尚未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转。 收益不少，感谢楼主！！！ 对于2008年的预测，可以从年初到现在4个多月的市场监控来运作。
举个例子：
青岛市
青岛住宅四月交易分析
本月全市销售三千余套，市内四区占大部分，两千余套。仔细分析起来，市内四区经济适用房、限价房占70%左右。因此，本月销售排行将排除经济适用房和限价房后进行计算..[详细]
四月成交价格构成
成交套数 成交面积(㎡) 面积比例
3000元以下
439 42,065 11.90%
3000-4000元
937 84,474 24.00%
4000-5000元
652 61,339 17.40%
5000-6000元
963 87,671 24.90%
6000-8000元
428 42,825 12.10%
8000-10000元
127 14,010 4.00%
10000元以上
124 20,315 5.80%
四月成交面积构成
户型面积 成交套数 成交面积(㎡) 面积比例
60㎡以下 91 4,560 1.30%
60-80㎡ 490 35,819 10.20%
80-100㎡ 2169 194,598 55.20%
100-120㎡ 594 66,034 18.70%
120-150㎡ 184 24,611 7.00%
150-180㎡ 84 13,783 3.90%
180㎡以上 58 13,292 3.80%
市南区本月销量前5
项目 销量
中环国际广场
17
柏丽澜庭
17
颐中高山
10
国际城名苑
7
东海路9号
6
李沧区本月销量前5
项目 销量
百通馨苑三期
175
华泰翠海依居
11
帝都嘉园
9
晟业小区 3
信义人生
2
市北区本月销量前5
项目 销量
城建鼎都
23
海泊雅居 13
艺苑大厦
10
良辰美景
9
榉林美邸
9
城阳区本月销量前5
项目 销量
林溪美地
47
天泰城
35
希尔景园
31
水青木华
26
都霖美景
22
崂山区本月销量前5
项目 销量
青建尚东区
128
青建橄榄城
58
麦岛金岸
38
东方美景
21
金领世家
19
黄岛本月销量前5
项目 销量
兴华商贸城多层住宅
55
海尔望山居
45
车家岭居住小区 39
昆仑山庄
23
芙蓉苑三期
13
四方区本月销量前5
项目 销量
兴隆花园
30
广华海岸阳光
21
海华山景
15
雁山世纪
12
林语山畔
7
胶南本月销量前5
项目 销量
心怡苑 29
九方海悦华庭
16
金地花园
12
同泰裕嘉苑 11
龙泽园
10 整体来说，2008年存在一些变数，包括大集团之间的竞争和吞并，小企业的步履维艰，国家政策的影响力等。
但是反过来说，这也是孕育机遇的一年，大浪淘沙，终究看的还是智慧与机遇。
2008年我们相信是阳光的！！！ thanks 目前看，存款准备金不断提高，打压意向严重。大型地产商拖累了行业发展，银行嫌穷爱富机制加剧募头出现，催生国家政策调整。成也萧何，败也萧何。必须跟党走，才有出路，近百年的史证
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