考验一下你的思维能力，这个盘遇到的问题如何解决
项目简单介绍一下：大环境：省会城市，经济发展不错，房地产市场今年比较低迷
小环境：城市高新技术开发区，城市未来发展规划方向，周边配套齐全属于新城区范围
项目问题：8栋小高层（16层），户型面积130~230，170主力户型。单价5300，比周边同类产品高700元。
关键问题：总价过高，面积过大，目标客户中高端客户
现在寻求解决办法：
如何在不改户型面积，不降低价格的情况下，改变项目目前滞销现状~！
希望大家能多提出一些有价值的活动方案，重赏~！ 单单活动只能解燃眉之急，需要更深层次的挖掘卖点，再通过这些去寻找目标客户的共性，研究一下产品，与周边竞争对手的优劣势，分析一下，总归能找到亮点的 基本观点和楼上一致，不可能指望活动促销之类的
必须深层次的挖掘项目优势。楼主简单的项目介绍好像实在看不出什么来。
个人觉得可以炒个概念，拔高楼盘的档次。
说几句
我也比较同意上述观点。既然是相对比较高端的产品，那么所高端之处是什么，我们究竟比其它产品优越之处在哪，找到这个优越进行包装才更可行。
呵呵。。。
本不想回复你的帖子，但又不想你自己浪费自己和策友的时间，现把观点说说：你的前提肯定是你们老总给的，如果你们老总是代理公司，我可以理解他给出这样的前提。如果是投资商给的，这位投资商真是不知悔改，又给自己在挖坑跳。
1、项目前期产品定位有误，到现在了还不愿意承认和接受事实。
2、过于无知的自信，没有相对的明显优势下价格超周边700元/平米。
我相信你们老总或者你，还有前提没说完。
1、不但不可以降价，也不能过高的增加宣传投入。
2、户型不可以改，成本不能过于提高，要尽快回款。
如果是这样，建议让你们老总来看看这个帖子（当然，他不可能看）。
不是这里没能人，而是能人不能了解全面需要的信息。
另外，你的前提再次缩小了策友能给的帮助空间。
项目滞销后，必然要改。不是改产品，就是改市场。不让利，就投入。
当然，理想化的办法不是没有。但策划人就要是执行人，或者说监督执行。
提醒：1、请技高一筹的人现场指点分析。
2、首先给自己个时间安排。
3、在一定时间内，优先考虑你的前提下的办法。如不现实，立即调整战略。
4、根据投资人和项目的实际情况。去掉前提，讨论最优的可行性方案，分析说明给投资人。
5、坚实执行！
第一批客户的方向
1、2/8法则：少数客户属于意见领袖，会引领主流消费方向，成为项目消费的风向标这些客户在哪里？是什么样的？正如楼上所说，你的项目定位就有问题，如果按你的说法，不降价、不改户型，那么只能是细挖市场，所以你现在的问题是—找人？什么样的人会买你的房子？要根据这此人的消费生活习惯进行营销的思路的扩展，只要先找到第一批购买你房的子的客户，那么接下来的工作开展会好做一些。
2、多数情况下，建议改户型，以前遇到的项目产品存在问题，没办法，只能改，即使建好的一样把墙刨到，不然是卖不出去的。
综上：如果时间相对充裕些，建议深度挖掘目标有效需求市场，否则的话那只能改了（和开发商沟通一下，讲一下改后的优势，会同意的） 严重同意5楼观点，从楼主文字，看不出丝毫楼盘差异化优势在什么地方，也看不出楼盘贵几百元的理由。如果是没有独特销售主张的情况下，还要贵几百块，只有说你们老板思路短路，乱定位。 首先很感谢大家积极回答，虽然没有太多具有建设性的提议。
这个项目遇到的问题我们几个月前就解决了，只是针对总价高、面积大这一普遍存在的问题看看有没有什么创新的解决办法。为什么一听到总价高面积大就要降价或者砸墙呢？:lol
难道就不能象万科、易居那样弄个置业会把这个项目的价格损失补到其它项目上？
当然了这只是举例，意思是不要总是惯用拿来主义，多学学如何创新！
5楼的朋友似乎很有才华，不过呢，象我说到的这种开发商在没有任何支撑的情况下要求代理公司卖出高价的情况，如果你做过很多项目或者对房地产市场有一定了解的话，再或者经常看看房策天下这个论坛的话，因该就不会认为他们脑子有病或者不知悔改了。
如果开发商都象大家想象的那么聪明，那要代理商干什么，开发商也知道小户型低总价好卖:) 如果是这样的话那还要代理商做什么。开发商提出难题，代理商负责想对策解决这是很正常的事情，不要一遇到问题就说开发商没脑子，这种想法不对！再没脑子，人家也是开发商，而你们不是~~
呵呵，群里的高手很多，所以下次再回复帖子的时候希望能认真思考~！多动脑~！如果实在没有建设性的意见的话，写个顶就能挣一个币~！
回复 6# 的帖子
很高兴见到你的回答，虽然可能和我们当初具体实施的时候有不太一样，不过从回答中看出来很认真，我们当初是2家有钱公司员工把剩余房源按照5100集体团购的.回复 5# 的帖子
打的字很多......辛苦了，谢谢参与~[[i] 本帖最后由 °静水流深.! 于 2008-5-15 19:25 编辑 [/i]]
回复 7# 的帖子
我想请教一下你同意5楼的哪条观点？呵呵，我们老板思维不短路，也不乱定位，即便是短路了，但他已经成为老板了，而你我还在打工！
低调，一定要低调啊~
回复！
[size=5][b]一致歉[/b][/size]首先，向房策论坛致歉。
其次，向广大策友致歉。
晚上约了几位好友一起去登山。第一个登到山顶，一身大汗，回来后冲了凉。现在身体不但感觉不到疲惫，而且是身心舒畅（建议策友心情或心态不好时可以采取运动式方法来调理）。
打开电脑，习惯性的到房策来看看。看了楼主的回复，似乎对我的发言很生气。我刚看了一下我的发言，是有些消极，语言也过于尖锐，有产生误解的可能。在这里先要向房策及策友们致歉，因为我们应该鼓励积极向上的精神和力量。
最近事务让我的思绪和心态有点乱，因我合作单位中有一个开发公司的两个楼盘均有我司代理。前不久在第二个项目的规划上产生了很大的意见分歧，当时给他们的意见与建议均不愿采纳，导致现在项目无法向前进展。今天又来找我帮他想弥补办法，我控制了一下情绪，还是给了他解决方案（已预料到问题的发生，早有了对策）。中午为了表达谢意请我吃饭，酒没喝两杯他又谈到了在售项目也要停工。原因在这里就不多说了，也是我早就给他说明的问题，可这位老大还是按照自己的想法做了。。。一气下，我起身回了办公室。
打开电脑，放点音乐使自己慢慢静了静。打开了房策，无意中看到了楼主此贴，随之发表了意见与建议。没想言语中还是有很大的情绪，在这里希望其他策友引以为鉴，保持积极、向上的心态。
[size=5][b]二说明[/b][/size]
在这里要说明两点：1、7#的朋友即兴并认可我的观点，个人认为这是一个策友的自由表达。我想我们都应该接受客观事实的不同意见。请楼主不要再反质问7#朋友为何支持我的观点，这个大家应该都很明白。2、虽然我的发言有些消极，但目的和意愿楼主应该可以辨明。楼主的这段话是不是也有些酸[color=Lime[color=Red]]“5楼的朋友似乎很有才华，不过呢，象我说到的这种开发商在没有任何支撑的情况下要求代理公司卖出高价的情况，如果你做过很多项目或者对房地产市场有一定了解的话，再或者经常看看房策天下这个论坛的话，因该就不会认为他们脑子有病或者不知悔改了。”“如果开发商都象大家想象的那么聪明，那要代理商干什么，开发商也知道小户型低总价好卖 如果是这样的话那还要代理商做什么。开发商提出难题，代理商负责想对策解决这是很正常的事情，不要一遇到问题就说开发商没脑子，这种想法不对！再没脑子，人家也是开发商，而你们不是~~呵呵，群里的高手很多，所以下次再回复帖子的时候希望能认真思考~！多动脑~！如果实在没有建设性的意见的话，写个顶就能挣一个币~！”[/color][/color][size=5][b]
三简谈[/b][/size]
[size=5]在这里我来客观的谈两个问题[/size]：1、楼主拿一个做过的题目，来考策友。往积极的方面去想，让大家练练大脑也没什么不好。但这样的题目让策友们做起来像“抽象论文”，此类型的盘子我操作过。但要想给出楼主想要的“建设性”方案，那必须掌握有关项目多方面信息。做我们这个行业有句话叫“没有实地调研，没有发言权”是有道理的，因为地产无法复制这是房地产的基本特性。原以为楼主做过的题目，会有好答案，没想结果还是[color=Lime[color=Red]]“我们当初是2家有钱公司员工把剩余房源按照5100集体团购的.”。[/[/color]color]2、楼主所说的[color=Lime[color=Red]]“再没脑子，人家也是开发商，而你们不是~~”。[/[/color]color]在这里我想说，不是开发商错了就没脑子，更不是我们有脑子就要成为开发商。大家都很清除开发商的前身大多是做什么的，也明白他们的淘金年代，更清除这个年代的开发商是资本家。
[b]另外，代理商的定位应该调整了。3年前我也常说“没有问题的项目人家干嘛还交给你”，解决一个项目的滞销，是考验一个代理商的基本功、点子库、问题攻关能力。而现在和将来的代理行业需要专业更全面的顾问，让项目不犯原则性错误，提前将会发生的问题避免。[/b]
[[i] 本帖最后由 水深易舟 于 2008-5-15 23:37 编辑 [/i]] 回复楼主，你这个项目幸好在去年，在今年，你们老板死都不知道怎么死的。
听不进去别人意见，还在这里发贴有什么意义。
去年是一种大趋势，今年你敢这样卖？万科都卖不动，何况你小小烂盘。
我不是房地产老板，但好歹是个代理商，房地产老板懂建筑，懂开发，有几个懂市场的，简直乱弹琴。
策划的目的，是要使产品的销售简单化，通畅化，利润最大化；而不是要去建造个满身是劣势，难以销售的项目，挖个无比大的坑，然后再想办法慢慢填。
懒得再回这个贴了，如果楼主认为降价搞团购也算创新的话，那我建议你今年先救你自己操的盘吧。
[[i] 本帖最后由 learling 于 2008-5-16 12:46 编辑 [/i]] LZ
回复 12# 的帖子
:) 发帖子本意本是想让大家针对总价高、面积大这一常见问题多想些办法，并非是单独针对我这个项目，可以是其他项目中遇到的同样的问题。当时看到你的帖子回复确实有点气，所以在回复时言语上有些偏激。
多的我就不说了，反正你理解我的意思就行了。
大家同为代理行业，工作中的很多无奈自个儿都清楚。
回复 13# 的帖子
呵呵，首先同样谢谢你的参与！第二声明一点我们那个项目不是你想象中的小烂盘！
第三全国趋势不好，不代表全国每个楼盘今年都卖不好！
第四我们公司给万科服务过一些项目，万科是中国的房地产的龙头企业，但它也不能代表所有的房地产企业，因此万科今年带头降价不代表所有楼盘都要降价！能理解我这句话的意思不？
第五不知道你是在几线城市做项目，服务的几级资质的房地产开发企业，你对目前国内房地产开发企业的认识还停留在很多年前的思想状态。或许你服务的开发商对市场、策划都不是十分了解，不过我们公司服务的开发商对市场和和策划的了解估计不是一般代理公司能比的。
第六，就是因为在开发商要求3月内迅速回款的情况下我们定了团购的计划，没有真正做到创新，所以我才发上来让大家提提这类问题的创新办法。
最后呢
提一点声明：我们公司今年代理的十几个项目都卖的不错，至少到目前为止，所以这个不劳您费心了，您的心意我领了。
提两点建议：
1、你在末尾说懒得回复我的帖子，为何在发表后又要重新在编辑一次呢:lol 。下次回复别人帖子的时候不要说懒得回复，会让别人误解，如果不是故意抄作就是思维上缺乏逻辑性，全国现在都在打击抄作哦！
2、在帖子中说话尽量委婉点，就算我们这个盘是烂盘，也不要这么不给面子的直接说明吧:L
帖子中第四行内容意思你好像是家代理公司的老板，那在此就顺祝商祺！就象你说的一样，今年市场不好，多接几个项目分摊风险！总有一个项目能卖的不错的！ [quote]原帖由 [i]°静水流深.![/i] 于 2008-5-18 04:19 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1208324&ptid=107667][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
呵呵，首先同样谢谢你的参与！
第二声明一点我们那个项目不是你想象中的小烂盘！
第三全国趋势不好，不代表全国每个楼盘今年都卖不好！
第四我们公司给万科服务过一些项目，万科是中国的房地产的龙头企业，但它也 ... [/quote]
既然这样说,那我跟你较上劲:
1、之所以要编辑一下，是因为我最初写的骂人骂得很难听，出于礼貌我修改了一下。
2、“第二声明一点我们那个项目不是你想象中的小烂盘！”——在我眼里，最后剩余房源全是大户型、高总价，只能靠团购和客带客的，就是烂盘，不管你是什么开发商。
3、“第三全国趋势不好，不代表全国每个楼盘今年都卖不好！”——当然不是每个楼盘都卖不好，但烂盘就是卖不好！
4、“万科今年带头降价不代表所有楼盘都要降价”——万科降价的目的和意义你都没搞懂，像你这种水平的人，也就只能看到万科降价了而已。对不起，我批评我员工也是这样批评的，但我不该批评你，因为你来应聘，我看不上。
5、“不知你是在几线城市做项目，服务的几级资质的房地产开发企业，你对目前国内房地产开发企业的认识还停留在很多年前的思想状态。”——不知道成都算几线城市，重庆算几线城市？不知道中铁算几级？中海算几级？没听过策划要比服务几级资质的地产商的，品牌开发商的房子，本来就有巨大的品牌优势，卖品牌开发商的房子，难度小于卖普通开发商的房子。另外，品牌开发商千分之八的代理费，我们以前为了打名声时做过，现在根本不屑做，让给你们这些想闯点名声的小企业做，我们接的都是百分之二以上代理费的项目，你们公司除了舔品牌开发商的屁股外，根本没这种魄力。
6、“或许你服务的开发商对市场、策划都不是十分了解，不过我们公司服务的开发商对市场和和策划的了解估计不是一般代理公司能比的。”——看你们的产品都这么烂，剩下的房子都只能打包低价贱卖，的确不是“一般”的代理公司能比的。
7、“就是因为在开发商要求3月内迅速回款的情况下我们定了团购的计划，没有真正做到创新，所以我才发上来让大家提提这类问题的创新办法。”——既然你没真正做到创新，那我等待你创新的思路，别告诉我以下几条：
（1）老带新
（2）改户型
（3）团购
（4）会议营销
（5）降价格
（6）搞活动，送促销（比如物管费、装修费这些）。
这些用烂的招数，别在我面前提。我等你创新的思路，拿给整个房策网的同仁检验。 我支持LEARLING哈...
不错哈.
山外有山,人外有人哈. 娘洗批
呵呵。。。。
今天酒有点多，不多说了。改时空闲补充！LZ的几次回复中我的第一感觉是年轻气盛，年轻人年轻气盛没什么不好，不过方向还需要调整。
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