商业项目讨论，敬谢与100朵鲜花齐献
某县城商业中心一商住项目，占地5300平米，底三层商业7000平米，住宅10层5000平米。地块南面为该县最为繁华的商业街，各类高端品牌，但是地块并未与该商业街直接相连
地块东面临街
北面为一个操作2年的商业综合体，具体情况为负一层为超市，地上一至三层为百货，中高档
各位商业高手可以从项目的商业规划定位、销售、招商、运营管理等多方面畅所欲言，相信一个项目会有一个最符合它的命运。
[[i] 本帖最后由 大智若鱼 于 2008-5-20 12:13 编辑 [/i]] 北面为一个操作2年的商业综合体，具体情况为负一层为超市，地上一至三层为百货
南面为该县最为繁华的商业街，各类高端品牌
可以推断项目的条件应该是不如北侧的综合体以及南面的商业街，所以不能与之发生正面冲突。结合3层7000平方米的建筑形态，项目的从业态定位上应该走与综合体和商业街互补的道路。
具体而言，业态应该选择：高档酒楼（各层均可）和西餐（一层二层），由于酒楼和西餐租金承受能力高，所以为首选（如果底商不能做餐饮那只能放弃了）。另外，二层也可以考虑娱乐（KTV、足浴、桑拿等）业的招商。
销售方面的话，7000米整体销售有一定难度。但如果招商成功，租金合理（特别是招到酒楼）的话按照租金和一定的回报率出售也不是不可能。如果开发商有实力，而且租金水平又可以的话建议自留经营吧。
另外，如果要做餐饮的话，记得在设计的时候要预留隔油池以及排油烟管道。
[[i] 本帖最后由 ww2000nau 于 2008-5-20 14:40 编辑 [/i]] 楼主对项目的情况介绍不完整，图纸下载不了
对于商业定位而言，大家都在走老套路，招商先行，因为有些业态，如超市、餐饮、娱乐、百货等等不同的业态对工程有不同的需求，如是已经建好的房子，基本上就可以选择几种业态，有一些业态只能放弃，非要招的话那KFS就掏钱整改吧
商业定为首先是要跟着城市的发展、城市化进程、政府的规划走，其次才是跟着市场消费需求走，商业不适合短线投资（对于想长期从事房产投资或是想做大做强做品牌的企业而言），最适合的是长线投资
楼上的说的只租不卖很有道理，不过需要建立在KFS的实力基础上
返租年限和招租期限必须同步走，才能保证各自的利益
百货的业态定位是比较固定的，其关键点在于重点品牌的打造和宣传，内地而言，化装品、珠宝、首饰等重点品牌是比较难招的，尤其还是在县城的百货。笔者曾经经历过，KFS愿意自己掏500万出来代理两个国际品牌的男装和化装品来经营，但是跑了数十次想尽了办法都代理不到。百货的档次就定位在第一期招商时能招进哪些主力品牌进来。
如招不进来的话，百货的辐射力能大到直径一百公里就不能体现。本地的品牌大部分都有街铺，也就是在上面开一家分店，百货的成功与否重点就在本地没有的牌子或者是主力品牌的比例上，占到30%以上算是非常成功了
当然，此些分析的前提是你这个地方适合做百货，一个县级城市经历了从散货--品牌---专卖店--百货商场---购物中心。对县城的人口和消费水平都有较高要求。
很多有钱人都愿意花上上千的路费住宿费去买个两三千块的衣服，百货的辐射力是所有购物中心业态里最大的，搞几十个连锁超市不一定能上市，但是一个成功的百货商场就能上市
楼主可以多提供点资料一起探讨 至于百货的规划就不得不请专业的设计公司来设计了
面积最大化、利益最大化、人流引导最优化、设计配备最精简化等等
就算是从业了十多年商业的老家伙也不一定能做出来
笔者才从业5年，看了图也只能发点简单的评论
一点小建议吧，不要舍不得花这点钱，因小失大，随便一个铺面设计或者一条通道的设计就上百万的节省 楼主吝小气了
搞点币玩玩再给你多提几点 :D 呵呵，兄弟要是有些好的想法也不要吝啬啊，到时候可能就不是两朵鲜花能表达对你的敬意啦！ 楼主介绍清楚点：县人口、城区人口、城区商业概况及发展史、周边商业，本栋商业的单层面积，除开底三层外地上有几层，目前的工程进度，工程结构等
目前操盘到了什么程度，不过看楼主的样子象是想搞象珠海拱北口岸一样的地下商场或者是百货商场
没有具体情况就只能谈笼统
底三层商业？疑虑很大，除非是楼下有地铁，象广州的中华百货、天河城百货、流行前线等参照香港的地铁商业。一个县城而言，底下三层做一层商业就不错了，停车场和仓库中央空调设施配备可以考虑。珠海的吉之岛商场的失败就在于设计的一点上：正门口有一台上下二楼的手扶电梯，导致二楼三楼商业比一楼还好，给人看上去象个怪物，严重错位
对于业态定位二楼提的很好，考虑跟传统商业进行互补，这个可以考虑
再提几点建议：销售住房先行，同时要进行的是招商先行
对于县城来说，城外的世界更精彩，可不要象湖南益阳一样的商业，奶奶的是块地就是商业，全KFS皆商，那样就没戏，商业大环境很重要。首先先搞几家主力店来炒炒，把商业氛围搞起来，商业没有一定积累一定不要推，推是水到渠成的事 县城人口40多万，城区10万人口，地刚拿到，做了个概念设计方案，底三层商业，上面还有7层住宅，商业有扶梯
如果 可以 建议把 内部平面图 发出来看看
当然是在开发企业认同的情况下啊 呵呵,有点不方便,我再努力下 裙楼应该自持一部分，刚开始是不能把裙楼推售放为重点的经营业态诸位给了不少意见，但硬件设施是很重要的，起码保证电梯和滚梯的科学分布。县城不知道经济发展状况如何，但裙楼的主要招商定位应考虑适用性。
裙楼的科学定位和成功招商可以为上层住宅提供良好的配套。
上层住宅考虑做差异化产品。
看看吧
首先说一下商业的运作模式，我觉得你对商业的运作模式还是比较模糊的，通常做住宅地产起家的人，转业做商业大多出现许多的问题，原因只有一个考虑的范围太窄小，但对于你所说的整体项目可操作面积不足2万平米我想无论是住宅还是商业都是一个小开发商拿来套现罢了，也许都不是这个行业的人。言归正转既然你的项目有商业而且感觉你想把他做好所以建议有三。第一，现区域内的商业环境和商业气氛是否良好，商业环境指的是周边住宅、市政建设、道路、通达条件及周边人口素质及区域可支配收入等作一份详细的调查，我想这样的城市这种调查太有必要了，因为你的客群相对较少，也就是需求点如果主抓不好，那么根本没有潜在消费群要你项目来去激发，所以市场的观测你要做好。商业气氛指的是商业的氛围和商业购买力程度，及周边商业状况也要细细调查。
第二，不知道你商业是否已建成或是设计当中，有没有意向性招商，建议先做意向性招商，观察一下市场群体对你的认知程度和认可程度，项目自身的优缺试你是否考虑过，这样的商业面积3层7000平米每层合到2300，这样的商业建议做住宅的配套或是小型社区商业为主，最好整层出租出售。这样的面积是做不来大型主力店的。
第三，建议先做投资经济分析，根据投资的最大回报率和商铺的最佳饱和成度来经行数据分析，通过这样的分析得出租售比。
个人认为同意上述观点一。先做住宅，但招商要与住宅同步。
个人想法：这样7000的商业如果环境好的话，根本不愁出售或是出租，但建议先全租出去然后一起带租约销售，这样即保证商业的预热期可以平稳度过，又能再以后的出售上抬高价位（因为购买即可出现利润回报）。 [size=4][color=indigo] 按楼主提供的信息，地块南面为该县最为繁华的商业街，拥有各类高端品牌；而北面[/color][/size]
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[size=4][color=indigo]为一个操作2年的商业综合体，具体情况为负一层为超市，地上一至三层为百货，中高档布[/color][/size]
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[size=4][color=indigo]局。而本项目的商业中心占地5300平米，底三层商业7000平米，住宅10层5000平米。
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[size=4][color=indigo]
针对楼主提供的信息，应该说周边商业氛围浓厚，而且南面业态已经形成，而北面项
目已经操作2年，基本不存在竞争，故利大于弊。虽然在南面已经形成了繁华、高端的品牌
商业街，但并不是商业综合体；而北面虽然是商业综合体，但只是中高档布局。而本县拥有
县城人口40多万，城区人口达到10万，在县城城区人口中数量算是中上的，有一定的购买
力，因此完全有理由把本项目打造成为该区域内特色化的商业地标及典范，从而引领市场，
区分市场。
[b] 定位建议：
[/b]
把本商业业态定位为特色性、国际化，规模化、高品味的商业地标。打造成为一个
“具有现代水准的，集购物、娱乐、观光、休闲功能于一体的综合性商业中心”。主力消费
群体是一些高端消费群和目的性消费群，在这里可以满足他们对国际精品与特色商业的体验
式消费要求，在这里就是一种品位与高贵的象征。
消费客层定位为高级公务员、高级白领、高级商务人士、私营业主及周边乡镇的高收
入客层。这些消费群体的消费习惯：
1、具有很强的经济能力及支配权；
2、追求品牌和娱乐消费，消费心理较为成熟；
3、以高档为主；特色消费为辅，是本案的主力消费群体；
4、以奢侈品和高档品牌消费为主要特征，对消费环境及个性化服务要求较高；
5、注重商品的品质和品牌附加值，追求更高层次的文化、娱乐、精神享受。
至于顶上的7层住宅，能否卖高价，能否畅想，关注取决于商业的成功推广，在此不多
做分析。[/color][/size] 不知道你们县城有多大，中高短品牌都是指什么，最繁华的商业街有多繁华
总体感觉项目有硬伤，但不知道在哪里
建议总体思路在于引导市场，而不是发现市场，也就是让你的项目如何能和南面这条商业街联系起来，有两个办法
一是总体差异定位，比如中心商业街一定是服装为主，兼有百货的形式，你可以搞一个玩具城，美食街之类的
二是突出一点，比如花点代价引进一家影院（与县城的水平相当即可，兼顾一下成本），其他可以参照商业街的业态，或让市场自然形成。甚至再大胆点，把三层和三层顶做成车位（能否实施要看实地状况）这样一二层一下就都活了 [size=5][b]续[/b][/size]
[size=4][color=indigo][b]为什么要走高端特色路线？[/b]
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[size=4][color=indigo]——以“高”取胜；以“高”走特色路线；以“高”区分市场
[/color][/size][size=4][color=indigo]
首先，对于楼主的项目硬件设施能否达到支持高端百货的要求，由于没有在主题里体[/color][/size]
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[size=4][color=indigo]现，故[/color][/size][size=4][color=indigo]此方面不予考虑。但对于本项目南面及北面的的商业业态，形成的利弊关系，无不要[/color][/size]
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[size=4][color=indigo]求本项[/color][/size][size=4][color=indigo]目必需要以“高”取胜，走特色路线，区分市场，详细内容本人在13#楼已经有阐[/color][/size]
[size=4][color=indigo][/color][/size]
[size=4][color=indigo]述，在这[/color][/size][size=4][color=indigo]里不再分析。[/color][/size]
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可能有些人会有疑问，在县城有人能买得起高端产品吗？在县城能够支撑高端百货
吗？在这里我想重申下，我指的当地高端百货当然不能和上海或北京的高端百货相比拟。
我指的高端百货是当地的高端标准，就好似为什么县级市没有“麦当劳”或“肯德基”，而
只有“德克士”，难道县城的人买不起“麦当劳”或“肯德基”吗？答案当然不是的，而是
没有那么大的购买量，所以我说的高端，就像“德克士”一样，就是当地的最高端，就是当
地的特色。
从购买力上，县城的人均实际收入并不比城市低，当然跟本人接触的三线城市都在南
方应该也有一定的关系（故地域性的差别，不在考虑范围内，由于对本项目的具体位置不甚
清楚）。因为我公司有很多项目都在三线城市，当地购买力水平都是相当高的，通过国家统
计的人均GDP都无法准确的体现出来，有很大一部份收入无法体现，反倒不像正规的城市
那么清晰，购买力还是很强的。故希望本项目能够走特色商业路线，区别于周边项目，甚至
走高端路线，吸引当地的公务员、白领、商务人士、私营业主，就是让这些人只到县城的本
项目购物，在这里就是身份地位的象征。从而最终来区分市场，以“高”取胜。
[/color][/size] 楼主所说的项目与我之前做的一个非常类似。我之前的项目是在北京市昌平区，昌平属于北京的远郊区县。那个项目位于昌平的区中心，两条路的十字路口，地理位置很好。整体建筑地下2层，地上8层。地下二层是车库，地下一层是8000平米的超市，地上一至四层是商业，每层面积5000㎡，五至八层是loft公寓。但是，楼上的公寓与商业一样，是40年产权，而且首付50%，给销售带来了无法弥补的硬伤。公寓总共228套，07年10月开盘，到08年3月，销售60%。商业部分至今未开盘，本来打算分割成30-60㎡的小商铺销售，但是因为排号客户过少，所以现在考虑整租。 这个项目要小。
非常感谢zpq222兄的赐教，我现在的思路大抵如此。
打造东西走向的风情步行街，增加街铺数量，南北规划集中商业区，做高端和特色，以高取胜。
适合才是最好的
一个商业场所成功失败，取决于它是否符合消费者的需求，适合就是好的。1、差异化经营：定位要准确，不一定"高"就能制胜；商业、住宅互动，开发商最终目的是资金回笼，所以以招满为第一目的。
2、特色经营：一定要了解当地的消费习惯，是否有民族特色、品牌消费意识有多强，南面的高端品牌高到什么程度，他做国内一线你就做国内二、三线品牌呗；
3、优势利益联盟：既然与商业街脱节，是否可与北面的商业综合体并肩建立新商业格局，与商业综合体品类、定位互动。
[[i] 本帖最后由 江湖风 于 2008-5-27 10:36 编辑 [/i]]
我的看法
第一步：明确公司的战略意图：那些是招商、哪些是出售，最终的目标是什么第二步：根据公司的战略意图进行详细的调研，寻找市场空白点；产品定位： 等值模式——以更低的价格向住户提供与竞争者相同的可察觉的使用价值（PUV），增值模式——在与竞争者相同的价格向住户提供更高的可察觉的使用价值（PUV）
应注意的问题：1定位的合理性 2、营销、招商、商业运营、物业前期提前进入3、建筑的设计水准4、节奏的掌握5、系统的思考及表达
第三步：具体的方案实施，先写到这，下次再写！！
建议：负一层1500平方美食广场，和800平方的电玩城，一层做独立商铺。二，三层作超市！
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