（房地产开发合作）大连市区毗邻五一广场地产项目融资合作
[size=4][b][size=5]（一）项目概况1、 项目名称：
大连市金佳五金机电城
2、 项目承办单位：
大连盛世科技发展有限公司
3、 承办企业概况：
i、 企业性质：有限责任
ii、 法人代表：张斌
iii、 注册地址：大连市沙河口区鞍山路50号
4、项目建设地点及总建面积：
项目位于位于大连市沙河口区鞍山路50号，鞍山路与东北路交汇处，毗邻五一广场。是大连市现代物流发展规划中最大的“市场群”——香炉礁市场的有机组成部分。（具体位置及范围以大连市规划局核定为准）。
占地面积：15800平方米，一期总建筑面积：25500平方米，地上五层。其中共计有店铺506间，可出售总面积24338.51平方米；可出租面积12460.22平方米。另二期占地面积：10000平方米。开发项目占地总面积约为：25000平方米。
（二）合作方案一：
为了充分利用地源优势，提高项目的附加值，使项目的利润最大化，提议重新开发本项目，具体运作步骤：
1、 投资三个亿，拆除原项目；
2、 解决用地性质的变更,原为商业用地,现变更为商\住用地；
3、 通过政府动迁\挂牌取得与本项目相邻原高压阀门厂区旧址，鞍山路北边9293平方米的土地权；（原工业用地，现政府已纳入统一规划）预计需投入资金：约1.5亿；
4、 新开发项目占地总面积约为：25000平方米。
5、 规划设想：地下二层，地上公建三层，以上为住宅。预计总建筑面积18万平方米。
参照项目周边楼盘销售均价约为12000元/㎡估算
项目总销售额为：12000元/㎡×总建筑面积18万平方米=21.6亿元
土地及拆除原项目成本：约4.5亿元
主体建设：高层：2000元/平方米×180000平方米=3.6亿元
城市基础设施费：200元/平方米×180000平方米=0.36亿元
房屋维修基金： 66元/平方米×180000平方米=0.118亿元
政府收费：110元/平方米×180000平方米=0.198亿元
电铁费：60元/平方米×180000平方米=0.108亿元
区内管网配套绿化：220/平方米×180000平方米=0.396亿元
勘测设计费：60元/平方米×180000平方米=0.108亿元
智能化费：50元/平方米×180000平方米=0.09亿元
管理费、营销费：180元/平方米×180000平方米=0.324亿元
公共配套设施建设成本：约0.2亿元
合计总成本约：10.002亿元
预计总收益为：项目总销售额21.6亿元-总成本10.002亿元-营业税10.6%，2.3亿元≈9.3亿元
方案二：
对本项目进行整体收购，（通过拍卖的形式处理原项目遗留的债权、债务问题）——对该项目进行维修、工程验收、取得销售许可证等工作并重新包装——于今年9、10月以崭新的面貌推出，进行招商、销售工作。
总投资：3亿元
总建筑面积：25056.69㎡ 约11973元/㎡
1、机电城：
预估一至三层商业面积销售：
一层 5097.45㎡×20000元/㎡=1.18亿元
二层 5641.31㎡×18000元/㎡=1.05亿元
三层 3211.23㎡×15000元/㎡=0.45亿元
合计销售金额：2.71亿元
预计：
2009年前，按照商业开业标准（不少于70%的招商入住率才能开业）—— 2.71亿元×0.7≈2亿
第一年 预计招商开业后物业管理费收入为：3752784元（约 380万/年）
第一年 四至五层租金收入为：500万
四至五层物业管理费收入为：370万
2、相临地块 ：
收购土地：约5000万（占地面积：9293㎡）+原机电城项目后面4000㎡土地变性、 规划开发
容积率：2左右（保守）可建面积20000㎡以上。
公建2层与机电城做配套：板式住宅或公寓，预计销售均价：12000元/㎡
土地变性及土地出让金预计：1500万
大小配套费预计：1000万
建安成本预计： 3000万
合计投资：约1.5亿元
联系人：李先生 电话：13810160309
赵小姐 电话：13581861358[/size][/b][/size]
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