求：县级房地产商业项目对策！！！
本公司在县级城市做了个商住项目，项目概况如下：1、总人口为100万，县城人口13万的；
2、总建筑面积35000平方米。其中住宅25000平方米，底层商业10000平方米；
3、去年11月17日开盘，目前住宅基本销售完毕，预计10月31日交房。商物业铺面60间，只销售两间；
4、地理位置在城市规划新区国道边，周边有好的医院、学校、菜市场、大型购中心。行政单位4家左右。
5、政府定位美食街，街区长1200米，房屋全部完工，全部销售完毕。
6、政府针对经营餐饮的客户免3年税收。
问题是怎么快速消化这些商铺。目前住宅价格1600元/平方米，商铺价格4000元/平方米。求高手支招。
我们现在已经引进了一家大型的酒店入住，规模和档次在全线最高。
对策如下
1.包装最高端的豪华售楼处；2.占领主要人流密集的户外广告；
3.大量发行夹报，每次7—10万份；
4.广告诉求以价格（包括首付 、月供）为主。
谈点思路!
请问：商业物业铺面面积是否一样？思考：如按总量底层商业10000平方米测算，那么单个商铺面积达到166平米（约），那么作为县级城市，此等商业规划面积与政府支持（政府针对经营餐饮的客户免3年税收）以及政府定位美食街（街区长1200米，房屋全部完工，全部销售完毕）肯定存在实际的矛盾，主要是定位、量以及将来存活的市场机率导致销售不力，（地理位置在城市规划新区国道边，周边有好的医院、学校、菜市场、大型购中心。行政单位4家左右）。自购自营客户和投资客户肯定存在疑惑？
建议：第一，老城区的商业市场是否存在商业需要搬迁的？如有可以引导整体迁入，并合理改造商业物业，争取政府税费方面的优惠。
第二，原有的政府定位美食街，本身不够支撑起物业存活和客户投资、经营的信心，何况已有一家大型的酒店入住（规模和档次在全线最高），走特色差异化路线是肯定的，但是否转换业态定位，制订合理的租售方式，挖掘潜在的商业需求。 谢谢，很多人看了后认为价格高了点，或认为总价高了，每间商铺的总价30万左右。 [quote]原帖由 [i]ajudge[/i] 于 2008-6-6 10:14 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1240375&ptid=112993][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1.包装最高端的豪华售楼处；
2.占领主要人流密集的户外广告；
3.大量发行夹报，每次7—10万份；
4.广告诉求以价格（包括首付 、月供）为主。 [/quote]
我们已经做了大量的广告！！ 我觉得价格高了，虽然商铺的价格应该是住宅的2-3倍，但是这个项目是在县城，我感觉4000有点高。而且你把商铺这么一套一套的卖，肯定卖不好也卖不完。集中开盘多好啊。
现在只有先租出去，然后给客户讲投资回报率了。广告量我认为没有必要很大，这么个小地方买了你们这么多住宅，估计该知道的也都知道了，上几个户外吧。 重赏之下必有勇夫 期待勇夫的出现 回头思考下 先留名 美食街销售完就说明不是没有客户群
可能与你60间商铺的销售模式有关
不能干巴巴的销售
很多客户自己都没有准确的定位
他不知道买来商铺做什么?
我们可以替他想好
搞个专业的市场
优惠政策可以再向政府要
美食街都给了,没理由这里不给的
况且你的项目在县城应该是有点规模了
老板应该有门道的 商铺要快速集中的得到消化，主题定位很重要：
一：美食街定位了，娱乐呢？休闲呢？服装呢？当地有什么相对集中的产业可以集中到商业街中来。一般已吃穿住用行混合，大造生活社区。
二：住宅既然已经售完了，就该调查下入住以后的消费力怎么样？周边人口有多少？主要的社会层次，让购买商铺的人看到希望。
三：对已购买住宅的人作推广，作出优惠措施，让其带动销售
四：用体验式销售，免租金试营业多久！我相信有人愿意花钱装修，搬进去经营，以后的出租出售不是太大的问题。 商业讲究扎堆效应，SO，专业化的体现至关重要！
关键字——国道边！
SO ,建议做当地专业化汽配街，业态包括汽配、美容等；
既然有美食街的成功案例，建议楼主详细了解下；
了解后，建议一次性将推广方案做好，不要做过多的变动；
几张牌，最好在推广前确定：
1、体验式入驻；（楼上的说过了，最好不要在推广后感觉效果不佳在推出）
2、政府扶持；（提前把政府给予的商户优惠政策确定）
3、老业主的重新挖掘；（老业主在经济能力以及对项目的信心上较强）
拙见！见笑！ 鄙视一楼的，闭着眼睛说话，总人口100万的县城，城区仅13万人口，你觉得7－10万份夹报能发的出去吗。 个人观念，推广量上面是做足了，到访的客户量到底有多少，如果不多，说明推广宣传做的不到位，应该考虑如何针对卖点进行宣传。
如果客户量够了，而都是因为总价问题不能成交，这时候应该考虑下产品能不能做改动，有没有可能拆开卖？
第三，商业业态规划为美食街，招商上面能不能招满？如果容量有限，是不是扩大经营业态范围，不管如何，作为商业地产，只有真正经营起来才可以。 感觉你没有有针对性的对商铺部分做具体的定位，个人建议在县城，搞个专业市场（干货、农贸、服装、农机、小商品批发零售……），分割铺面（10-200任意组合分割），再玩点回报猫腻，比直接推商铺好搞些。
也可以通过当地政府职能部门集中某个行业做专业市场，销路也不是问题。（县里关系好弄，主管大人一句话） [quote]原帖由 [i]峡雨清风[/i] 于 2008-6-8 06:50 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1242929&ptid=112993][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
感觉你没有有针对性的对商铺部分做具体的定位，个人建议在县城，搞个专业市场（干货、农贸、服装、农机、小商品批发零售……），分割铺面（10-200任意组合分割），再玩点回报猫腻，比直接推商铺好搞些。
也可以通过 ... [/quote]
我们在经营上已经对项目的业态进行了分布。但是主要是解决人气问题。现在人气不足。 谢谢大家踊跃发表建议！！！:handshake 哦，目前我们只想卖出去就可以了，希望高手指教！！！只要采纳了好的建议，我一定会兑现20币诺言！！1 请高手指点！！ 你的项目最大的问题在于面积过大。
因此建议通过招大型品牌餐饮进入，引起其他小商家的跟进。
以点带面
已经有一比较出色的酒店入住，可以借此造势宣传，吸引更多的投资者 住宅和商铺销售方法有区别一思路
１＼涨价不能停
意思是要不断的涨价，凸显商铺的价值，特别是你这里快交房了，更应该证明它的价值，我所在的城市有一个商铺卖的最好，它的策略是三天一涨价！！！
２＼招商要进行
招商在商铺销售中很重要，如果成立招商部，就意味着要帮商户租，采用包租，返租的形式进行销售，要让客户我买商铺是投资，比股票好，比银行好，甚至比抄黄金还要好．灌输一铺养三代的理念
二、销售方法
1、方法一 、促销
如果住宅剩余不多，可以先用卖商铺送住宅的方法，给一个打包价格。两全其美
2、方法二、老带新
老客户是你要挖的资源，他对你的住宅有兴趣，她一样对你商铺会有信心的。
3、方法三、拆开卖。
“2万你也能投资”卖虚铺位，平均租金后平均分配收益。
不 难，用心+努力+勤奋=售罄
QQ4182700
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