应势而变 方可在变局中赢得先机
港深专家破解南昌房地产市场迷局论坛时间：6月3日
论坛地点：索菲特泰耐克大酒店
论坛主持：王可（南昌日报社广告中心主任助理）
论坛嘉宾：
肖江华（南昌日报社副总编辑/南昌晚报总编辑）
王天柱（南昌市房地产业协会会长）
李述泉（南昌市房地产业协会秘书长）
姜树荣（置业国际集团董事总经理）
高海燕（深圳市社会科学院中国城市运营中心主任）
蒋本奕（香溢花城总经理）
李 念（金润物流副总裁）
周志良（置业国际有限公司副总经理）
吴耀光（南昌置国房地产顾问有限公司总经理）
盛政祥（江西奥林匹克副总经理、非线传媒总经理）
6月3日14点，由南昌晚报、南昌市房地产业协会和置业国际联合举办的2008南昌地产高端对话在索菲特大酒店二楼盛大举行，来自香港、深圳和南昌本地的专家聚集论剑，言辞精辟，用观点和数据破解南昌房地产市场迷局。
肖江华<<<
【调控地产目的是稳定房价】
为了给购房者一个置业导向和指点今年的地产走势，举办港深专家破解南昌房地产市场迷局，很适时宜。
政府调控地产目的仍是稳定房价。楼市软着陆是多方愿意看到的结果。炒作的泡沫成分被挤压，真实的购房需求被释放。房价理性回归，但并不意味房价大跌。受国家调控政策的影响，一些城市的房价有小幅下降。但是，由于地价的持续性上扬，建材、钢材等价格的上浮以及劳动力成本上涨等影响，房价在几年内不可能大幅回落。受快速城镇化、居民收入持续增加以及人民币升值预期的影响，需求旺盛仍然是现阶段房地产市场发展的基本特征。南昌地产将呈现两极发展的变局，有的楼盘将继续降价，而有的楼盘将涨价走强。随着调控措施的日渐深入实施，南昌乃至全国的房地产市场有望踏入一个良性的发展轨道。
李述泉<<<
【地产市场回归理性】
过去的一年在市委市政府的正确领导下，我市的房地产业持续健康发展，房地产市场的住房供需基本平衡，保障性住房的建设取得了令人可喜的成绩，房地产业所取得的明显成效对加快城市建设步伐，改变城市面貌，提高人民群众的居住水平，促进我市经济社会发展作出了重要贡献。
今年，将是房地产理性回归的一年。南昌市房地产市场未来如何发展，这是一个需要认真探讨并亟待解决的问题。我们相信邀请众多资深专家与我市房地产业的领军人物开展对话与交流，对于南昌市房地产市场回归理性，帮助企业破解迷局、走出困境，激发市场的需求，促进我市房地产业持续健康发展都将发挥着一定的积极的作用。
高海燕<<<
【现金流比利润率更重要】
对于目前的房地产形势，我想用三句话总结一下：现金流比利润率更重要；跑赢同行比跑银行更重要；做营销比做销售更重要。
当前，有一个奇怪的现象，那就是为什么降价领跑者是大企业，而不是小企业？而在深圳相当多的小企业都是坚持不肯降价。大开发商是一个持续发展的过程，但是他整个核心的主流地产在聚合资源效率上不能变。这几个不能变就促使他们降价了。他不留恋所谓的短期的高利润，这就是他们之间的差别。
目前宏观调控趋势很明确，建设部一致没有支持拐点论这一说，没有支持拐点论这一说的潜台词就是宏观调控还要继续，拐点还要继续，对于房价的反弹要继续保持警惕，所以在未来一段时间宏观调控不会改变，并且还会加强。我们看到有一些部分城市房价在下降，但也有个别城市房价有反弹的苗头，应该说宏观调控的持续性还是很明显的。 吴耀光<<<
【市场要重新定位】
近期市场成交量下跌，房价有所松动,打折频现？到底是什么原因导致市场的低迷？是需求萎缩、房价偏高、成交量透支。
第一，需求萎缩。1、政策降低入市愿望。2、受股市波动影响。3、置业信心减退。4、反向预期在观望。第二，房价偏高。据调查，南昌房价在六个省（山西、浙江、江西、安徽、湖北、河南）里排第四，而人均GDP南昌排在第五，人均可支配收入南昌是排在最后。从这些情况来看，南昌的房价确实是有些偏高。南昌房价调整是短暂性的但长期看好。第三，成交量透支。目前南昌房地产市场以内需为主，成交量增长应较平稳，购买力需要时间重新积聚，未来两三年仍是平稳增长的发展趋势。作为开发商针对这个市场应当采取什么样的策略？一，项目错位。市场需求的转变使开发中项目原来的市场定位变得无效，所以要重新进行定位。二，产品的突破。提升产品价值，促进产品更新换代。三，营销模式转变。从卖方市场转向买方市场，既须重视价值创造，亦须重视争夺市场的营销战术运用。
周志良<<<
【营销要不断更新手法】
回顾下当前新形势，有两大核心思想：应势而变，改变供求。我先把我们公司的经验和大家分享一下，置业国际三段式的营销理念是什么？洞先机、脑风暴、核裂变。三段论之洞先机体现在三个方面。第一、市场走势。第二、竞争模式研判。第三、产品设计新方向。产品是需要不断更新的，我们要搞清楚未来的产品新方向。三段论之脑风暴：公司的一些管理层也会组织我们的顾问团去把握市场的动向，脑风暴刚开始是做定位及亮点提炼，接着定位把关、技术支持，最后就是市场检验了。三段论之核裂变：以前很注重形象，现在形象不重要。现在最重要的是推广的手法，你推广的主题必须与客户利益点挂钩。再一个改变供求关系，针对性销售策略，要不断更新我们的手法。
蒋本奕<<<
【年内反弹的机率不会很大】
我想简单谈一谈对“迷局”的看法。首先是降价。房地产降价实在是降不下去，因为现在成本太高了。如果说趋势的话，我认为根据南昌的房地产形势，本年内反弹的机率不会很大，但是过了今年、明年就要看整体的经济周期的走势。大家知道人民币升值了，到了美国那边发现东西都便宜了。实际上人民币购买硬通货币价格是下降的，黄金、铁矿石价格在大幅度的上升。这里面就有一个问题，站在理财的角度说，投资房地产的收益最大。在劳动力被低估的情况下。有人问我十年后房地产是怎样的，我说翻一倍，工资也是翻一倍。工资翻一倍，房价会怎么翻？强有力的购买力将支撑地产继续走强。
姜树荣<<<
【前景依旧看好】
我做了28年的房地产，第一次预测是1987年香港的局势，第二次是深圳的宏观调控，我也见过1997年香港八年的房地产变局。从香港的经验来说，经过市场洗牌生存下来的都是少量的品牌专业房地产发展商。我觉得今年是中国经济不会发展太快的一年，用几组数据来印证。一个是房地产业；三个月下降了8个百分点。今年的工资没有想象中增加那么快，这个月是非增长，怎么会拿钱来买房？第二是房子能否升值和抗跌？三是油价126美金一桶，高油价引发很多问题，对运输业等影响很大。四是美国经济衰退，次贷危机拖累全球经济发展，它打一个喷嚏我们就感冒了。由于这几个因素，尤其是2005年到2008年不会像以前那样报复性反弹。我觉得明年中国的房地产行业会转好。理由如下：一是奥运经济需要几千个亿。二是四川地震也需要2千多个亿。三是雪灾也要花1千多个亿。因此，国家都需要大量投入建设，因此会对一些行业的政策调整，或许会对股票和房地产市场进行一些宽松的政策和调整，前景依旧看好。
李念<<<
【造品质楼盘 提升附加值 】
对南昌下半年楼市情况，我想做两个探讨。第一、除了少数占有稀缺资源、品质高的楼盘外，南昌房价的调整会有一个必然的趋势。为什么这么讲？我想支撑有两个理由。理由一：南昌过去两年房价的上涨幅度过快过猛，投机、投资的比例过高。如今交易量极度萎缩，投机者少了，主要以自住型为主。第二点，今年国家的政策是从紧的货币政策，开发商融资非常困难。所以房价调整会成为今年南昌下半年楼市的主导。那么什么样的楼盘不受这样的影响？第一要有资金；第二品质做得不错；第三稀缺性产品。这三个要素结合在一起才有足够的支撑点。南昌房地产冬天才刚刚开始，有相当一批的开发商企业要面临洗牌，取决其融资能否到位。现在大的趋势是赶快出货，调整自己对市场、项目利润的期望。我希望通过洗牌，让大部分的企业能够意识到做好产品，做有品质的抗跌楼盘，为业主提供增值服务。
盛政祥<<<
【大部分企业对调控认识不足】
这次房地产市场调整是一个非理性阶段的结果，但又是一个理性阶段的开始。面对调整，大部分的企业认识上不足在先，准备上的不足在次，其所造成的问题就是市场开始细分。细分的第一步就是价值细分。开发商已经不是一个简单集体了，它是分门别类的集体了。日前，《南昌晚报》提出“抗跌”型楼盘是一个非常好的着眼点，将重新塑造低迷市场价值的新标杆。第一、目前市场上正在开发建设的产品是疯狂市场环境下的产品。所以当前产业没有问题、政策没有问题、需求没有问题，是我们产品出了问题。二、成本结构。硬成本上升已是一个实际问题，在优化成本结构上实际上企业花精力很少。三、预期性。要调整对利润、产业周期等方面的认识。地产企业能否熬过冬天？从现在起要做“四好”项目。一是从好的地段上，做好的产品；二是在好的规划设计上做好生活配套；三是整合和创新好的资源；四是打造好产品服务。这“四好”的特性是塑造抗跌型楼盘的四大基础。
主持人王可<<<
【南昌地产明天会更好】
省委书记苏荣在线与网友畅谈江西发展的时候提出：一流的空气、一流的阳光、一流的生态环境、一流的人居环境是我们追求的最高目标。这充分的表达了江西目前在全国自然生态环境上的优势和未来可持续发展的方向。有了这个精神的指引，我们有理由相信：未来会有更多的有识之士到南昌考察、到南昌发展创业、到南昌安家落户。我们南昌未来发展的前景无限美好！
在这样一个充满机遇的时代，我们聚集在一起，共同探讨当前南昌地产所面临的挑战和未来发展，严肃和提出问题，虚心请教，结合实际，畅所欲言，这本身就是对南昌房地产的求索和实践。
□记者观察
只缘身在此山中
“目前房地产形势，越来越让人感到迷惑”。这是近来听到最多的一句话。说这些话的人，其中不乏在房地产市场沉浸多年的业内精英。
苏东坡诗云：不识庐山真面目，只缘身在此山中。用一句通俗的话说：当局者迷。既然我们解不开这个迷局，不妨借助“外脑”诊断一番。这便是本报与市房协、香港置业国际联合主办的这场“港深专家破解南昌房地产市场迷局”的原由。原本准备了100多个席位的会议室，后来不得不临时增加了几十个座位。看来，人们对目前南昌房地产的走向都比较关注。通过深圳、香港的专家与本土业内人士的精彩对话，产生了共同的声音：今年南昌房地产市场与全国一样，调整的格局不可逆转。成交萎缩，房价下降的趋势已经显现，一些实力不够的中、小开发企业有可能被市场淘汰。虽然如此，大家仍然认为，房地产市场整体向上的格局不会改变。
沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。经过这一轮调整，一些真正注重品质的开发商将得到更好的发展。而他们开发的项目也可能成为最具“抗跌性”的楼盘。
迷局似已破，“抗跌性楼盘”的概念将成为近期南昌房地产市场的热点。 :handshake
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