奉上你的智慧：如果是你，你会怎么完成这个定位
项目状态：港口城市纯居住社区，1期已成熟入住，现在开发为2期。2期其中8栋多层（已封顶，准现房），2栋17层小高层（未建，只打地基），多层销售已达到90%，属于尾盘销售，剩下的主要是三房大户型。其中4栋7月交房。
2栋小高层当初定位做公寓楼，户型以小户型为主，总量大约200多套。前期客户积累100多个。
2栋小高层计划：
鉴于项目周边楼盘的不断出现，公寓小户型在竞争中不再占有优势，更重要的是老总想把价格提升，所以打算把两栋小高层规划其中一栋做酒店、或者酒店公寓，另外一栋做写字楼来推出。
项目位置：
紧靠版块区域一条新主干道，紧邻区域一个新建成的农贸市场，北面就是中石油区域，现在炼油基地基础建设热烈进行中，对环境影响很大；南面1公里内有三个楼盘，主要定位住宅。西面为1期社区，紧靠红树林，东面500米是一个已经成熟的商住楼盘。项目本身因为定位住宅社区，所以商业、商务配套欠缺，“纯居住社区”为项目之前的推广策略。
酒店宾馆市场：
三星级酒店1家（100客房）入住率60%左右，，二星级酒店2家，其余为当地私人房子建成的宾馆之类，也有10多家。酒店客源多为商务出差和机关团体的人员，还有部分长期租用的外地企业员工。宾馆由于客房多为20套左右的房间，主要租用给外地企业员工长期居住部分散客。旅游市场一般，距离市里30公里，因此很多下来旅游的人晚上也回市里住宿。因此商务个人、短期客人、机关团体还有长期居住的商务租户是入住酒店宾馆的主力客户群。
酒店公寓：
整个城市还没有酒店公寓，以小高层传统租赁公寓占据市场主要分量，价格3000元/平米左右。小户型销售情况还是非常良好的。真正实施的精装酒店式公寓在市场上还是空缺的。
写字楼市场：
根据目前对市场的了解，目前没有在售的纯写字楼物业，大多数以商住楼和实力企业自建办公楼、租用私人房办公为主，目前办公楼的办公租金一般在20-50元/平米左右。从地段上来说项目开发写字楼空间条件较差。
总体房地产市场情况：
受国家政策影响，房地产市场像许多城市一样处于观望期，现在买房的客户主要以自住客户为主，投资客户观望情绪严重。房价在2500-3000元左右。区域北部湾前沿，港区前不久通过了《保税港》成立。区域区位优势和发展前景还是不错的。
问题：
面对这样的情况，2期2栋小高层将如何定位呢？是按照原来的定位为传统小户型公寓楼推出，还是一栋设计为传统公寓楼，一栋为酒店设计。或者还有其他更好的设想？？？
希望大家说说自己的想法。期待你的参与和帮助！！！
[[i] 本帖最后由 fengsheng1008 于 2008-6-13 20:36 编辑 [/i]] 个人比较赞同酒店+公寓的做法
1、随着港口经济的发展，势必会带动酒店、旅业等相关产业的发展，当地的酒店数量不是很多，如果做成适合商务人士的便捷酒店还是很有市场的。做精装酒店，引知名的连锁酒店进驻，按酒店标准装修、设计，有宣传推广上“以租养供”。建议面积不要做得太大，控制总价，然后实行返租，业主可以投资以酒店每月获取的租金来付月供，这样还是可以吸引一部分投资客户的。
2、另一栋可以做青年公寓，至于做精装还是毛坯，建议再详细做市场调查。 排除法推推看：
1、酒店式公寓
该物业形态基本用途是投资。在大城市，房价上涨过快，地段较好或交通方便的区域涌现，自住比例相对较低，主要是出租；或者短期自住过渡。
这就要看看该项目城市经济结构，看第三产业比例，尤其是外来人口量大不大。
2、办公
客户一般选择城市现有的中心办公，尤其看重办公氛围、商务配套及交通。
要分析城市的产业结构，尤其是城市的主导经济、第三产业情况，以及现有办公区的租售情况，以及客户的类型、办公房的性质（租、自建）。
具体项目来看，要看区域办公氛围、城市规划及本区域的前景。
楼主项目、城市的资料不是很详细，暂且谈这么多。 实行返租，业主可以投资以酒店每月获取的租金来付月供
是不是做“产权式酒店”的意思？
回复 4# 的帖子
是啊，就是产权式酒店的作法 经济型酒店也行啊页:
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