房策币求助“某省会城市CBD甲级写字楼”营销策略
本人现正操盘“某省会城市CBD甲级写字楼”，因操作过程中遇到实际难题，肯请圈内高手出手相助。项目所在区域概况：某经济发达省会城市的CBD，该CBD正处于建设当中，当前的现状可以用“大工地”来概括。该CBD的前景将会十分看好，但该区域未来2—3年的写字楼供应量将十分巨大，按目前该市每年的写字楼消化量来预计，将面临十分严峻的市场竞争。作为省会城市，该CBD有相当一部分消费人群来自该省的其他经济发达县市。
项目概况：共40层，临江及毗邻CBD重要公建（占据些许地段与江景优势），项目的工程进度在CBD领先，已结顶，一到现场就能较明显的识别出来。项目的综合品质而言不错，但与众多竞争对手作横向比较，并没有绝对优势。到是项目的得房率属于CBD区域内所有同类项目中最高的（其他项目一般68—71%，而本案75%）
营销状况：公司的营销重点集中在江景最好的33—40层，且整层销售（1500多方/层），价格也较竞争对手高出10—15%，且公司在推广费用的投入方面向来比较节省。目前项目的营销难点在于单价高/总价高，有效客源少，推广费用不足，且面临着来自不断上市的大量竞争对手的威胁。
求助：这样的写字楼营销，出路在哪里？
先招商 后销售
先去招商进来 再带租约销售主动出击现有中档写字楼业主 一家一家的去踩 能挖的都挖过来
提高品牌形象 有助于拉动客户形象 1，从你所说的，写字楼市场已经处于典型的红海市场中：“该区域未来2—3年的写字楼供应量将十分巨大，按目前该市每年的写字楼消化量来预计，将面临十分严峻的市场竞争”你们所要做的，就是跟其他写字楼抢客户。从这方面看，多参考一下红海的攻略以及寻找蓝海，黄海的战略会比较容易找思路。
2，感觉你们对自身和外界的分析不够，建议做一个详细的swot分析，一个正确的定位，这是最重要的。知己知彼，百战不殆。
3，“公司在推广费用的投入方面向来比较节省”，但价格比竞争对手要高10％以上。这个是否合理，请多斟酌：投入可能会限制了你的产出。
4，承接第二点的定位讲，“作为省会城市，该CBD有相当一部分消费人群来自该省的其他经济发达县市。”这是区域经济学，产业经济学的问题。省会城市在区域中，在产业中的地位？cbd的地位呢？楼盘的角色又是什么？目标客户来自其他的市县，他们看重的是省会的什么优越条件？你们怎么做，才能为这些客户提供更好，更方便的服务？这些清楚了，目标客户也就清楚了，招商方案也就有了。多找找与你们楼盘相似的模型来分析，会有很多思路的。
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