求救!我们在最好的误区里越走越远.免费下载商业盘策划(PDF)
我们盘在一个民族州州府所在的县城,人口约5万人,整个州人口为83万.项目介绍:所在区域为县城着力打造的新城,项目属于招商引资项目.项目总占地为47亩,规划为11+1小高层,围合式布局,园林为双中庭水景,绿化率接近40%,容积率为2.63,无地面停车位,全部为地下停车位且车位充足.定位为本地最高端的楼盘.客户定位为中、高端。
区域介绍:新城建设政府扶持力度大,2年前已有一家房产公司进入,为政府修建办公楼\市政景观等配套,好处是自己拿到250亩修建商品房.政府将于今年底搬入新城..但新城目前生活配套尚需打造.新城距老城约2.5公里。
该县城老城地势狭窄,不开阔,且建筑密度很大,存在采光通风等问题,整体居住质量不好.
市场竞争态势:
1、新城三家房产公司，三个项目。最早介入这家规模是最大，但规划不好，采用了类似经济适用房的模式，单户很多享受不到景观，楼间距相对较小。建筑类型有多层、小高层。前期主要买主是享受政府住房补贴政策的客户（500元/平方左右）。目前价格为多层2680元左右，景观最好的卖到3050元。小高层2850左右，。
2、跟我们基本同时进来的一家，他们有两块地，一块17亩（住宅），另一块43亩（酒店、演艺中心）。其住宅也是围合式布局，有中庭，建筑类型有多层、小高层。目前价格走低价路线，排号打出2350起（开发成本应该在2200-2300元）。他们排号门槛是1000，目前排50个（5天）。
3、我们项目与17亩这个项目同时开始排号，但我们采取是高门槛，入会6万，定房源，额外优惠4%；2万，不定房源，额外优惠2%。已经放出价格区间2880-3300。我们目前排号都是交6万的，但只排了6个（5天）。
目前新城只有三个项目。
推广情况：我们力度最大，目前老城的所有广告发布资源均为我们占有，路旗、三面看牌等。当地报纸上的力度也大（主要考虑高端），其他短信、DM单配合，行销也在开展。宣传也是走高品质路线，高品质材料等都有现场展示。销售中心也是目前当地最好的。
我们目前的确是在高品质宣传,涉及整体规划、建筑、园林绿化、户型、内部配套（智能化小区）、高品质材料、技术展示（可视对讲系统、保温材料、塑钢门窗、管材管线等）。 从客户来访来看，也认为我们是最好的楼盘。现在有点“叫好不叫座”。当然,目前蓄水期只有1个半月.项目是4月初正式启动的.目前广告力度很大,应该说知名度(尤其是中高端客户)是有了.我是在想,是否是我们的销售团队到案场管理没有跟上呢.我自认广告宣传上是够了
各位朋友，我很焦急，我明白价格体系可能是有问题，但现在我不想在最好的这个误区自娱自乐下去了。现在比较困惑，不知道该如何扭转乾坤。如能指教，小弟将不胜感激！目前价格区间已经没法变了.但我在考虑能够打出安心价格2650元起(因为我们项目的部分客户也可以享受政府住房补贴,当地的人都知道这个"安心"是什么意思,特指),以此来缓解客户对本项目高价位的认知.给客户一种满意的价格买最好的品质的感觉.但我也担心会不会给客户一种降价的感觉.不敢轻易出牌啊! 宜宾的啊！呵呵！我也是宜宾的！不过现在在威海！我离开宜宾的时候南岸刚开始开发
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