请教高手：一个公寓项目的内部关系营销！
该项目为一个30层的小户型公寓项目，所在位置很好，生活气息浓，购物方便（旁边有沃尔马、家乐福、人人乐、天虹），升值空间大，有一定投资价值。但是因为是办公楼项目改过来的，户型不是很好，通风采光比较差，开盘采取低价策略卖出去50％左右，后来提价两次（约10％），现在卖得很慢，公司有急于回笼资金，因此想搞一次内部员工的关系营销，即由员工介绍亲友过来买，给员工奖励（奖励提成比销售员要高很多），同时给购买优惠。基本政策如下：为促进公司项目销售，同时给公司内部员工创造福利，鼓励全体员工及亲友购买和销售，购买公司物业的员工及其推荐的亲友，采取以下方案进行奖励：
1.集团公司全体正式员工享受本推介及购房优惠政策,是公司对员工作为福利、奖励相结合的促销措施。
2.凡公司员工购买、介绍亲友购房成交，员工、亲友享受比目前市场销售价格有如下优惠：
1）项目A：员工购买下浮6%，亲友一次性付款及团购（二套以上，含）下浮5%、亲友其它方式购买下浮4%。
2）项目B：员工购买下浮20%，亲友一次性付款及团购（二套以上，含）下浮19%、亲友其它方式购买下浮18%。
3、介绍亲友购房的公司正式员工可获得相应的现金奖励，具体奖励政策如下：
1）介绍购房第一套成交，可获得成交购房合同总价的5‰作为现金奖励。
2）介绍购房第二套以上（含）成交，可获得成交购房合同总价的8‰作为现金奖励。
3、以上优惠及奖励政策均以签定《商品房买卖合同》为准，奖金由公司收清房款或按揭款到达公司帐户后发放。
4、销售部门所有员工（含正副经理）不参与此福利、奖励销售活动，但可以享受以员工身份购房的福利政策。
5、公司年底将对销售突出者另给与奖励。
现在的问题是：
1.折扣太大会不会引起市场反响，怎么保密？
2.有可能存在道德风险，即员工与销售员的串谋？
请高手们指点。
有高手操过类似的项目吗？[[i] 本帖最后由 lukejesse 于 2008-6-27 16:23 编辑 [/i]]
请高手们指点。
请高手指点 你干嘛要控制 你的目的是什么 只有一个卖掉房子回复 4# 的帖子
因为现在陆续也有一定成交量，我们的销售是委托代理公司的。内部营销的实质
虽然你项目的周边商业配套体现了该项目的投资价值。但是是否考虑过提价滞销的真正原因是什么。是否投资客户觉得价格过高，达不到理想的投资回报。那么就应该在产品上追加附加值，比如说带装修卖，带租约卖、提升物业后期服务内容（4S服务）；同时在项目推广上打造项目的高档品质，阐述项目后期的潜在优势，让客户觉得买得值。光靠变相降价，项目到后期销售还是会碰到问题。这是偶的一点建议，不知兄台是否有用。 [quote]原帖由 [i]qpjmysky[/i] 于 2008-6-27 18:05 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1272228&ptid=116894][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
虽然你项目的周边商业配套体现了该项目的投资价值。但是是否考虑过提价滞销的真正原因是什么。是否投资客户觉得价格过高，达不到理想的投资回报。那么就应该在产品上追加附加值，比如说带装修卖，带租约卖、提升物业 ... [/quote]
很有道理，谢谢！
目前就是精装修卖的，带租约其实也是一种变相降价，目前也做了，效果不佳，主要是销售速度太慢。
因此才想要内部关系营销的方式，就如首帖里介绍的，基本激励政策有了，但是缺少可操作的方法。
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