职业解读--房地产策划师
职业解读--房地产策划师来源： 日期： 2005-7-13 17:27:39 [阅读次数]： 844
职业解读
——房地产策划师 □ 刘海龙
房产策划作为一种中介服务，是在1994年之后房地产市场由卖方市场向买方市场过渡的过程中，经过激烈的市场竞争逐渐形成和发展起来的。近年来，房地产策划师直接和间接从业人员数以百万计，其中从事项目策划的各级管理人员约10万人，其执业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。
从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量始终列居前十位，其中策划管理类职位属于最紧缺的人才。但由于缺乏人才储备，专业人才的供应显然不能满足市场的需要。在这种情况下，国内很多高等院校开始开设房产、建设类专业，并根据市场需要设置了各种细分专业课程，以解决房地产行业对人才的迫切需求。
房地产策划师之职业定义
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。 其从事的主要工作内容包括:（1）房地产项目的市场调研和咨询策划；（2）整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；（3）房地产项目的产品营销工作；（4）房地产项目的运营工作。
从其工作性质看，“房地产策划师”可归入“咨询业”。根据策划工作的内容不同，又可以分为“项目策划师”、“产品策划师”和“营销策划师”三大类。
“营销策划师”起步相对较早，技术、流程也相对完善和规范。在房地产成熟的市场中（如深圳），“营销策划师”的作用已经开始减弱；但在国内大部分地区，“营销策划师”的市场空间还非常大。由于“营销策划师”技术含量相对较低，其从业门槛也较低，从业人员比较复杂。
“项目策划师”、“产品策划师”在中国刚刚兴起，发展空间很大。但“项目策划师”和“产品策划师”的知识、技术要求较高，目前正有待于统一技术标准和职业规范。
细述“房地产产品策划”
“产品策划”涉及到城市规划学、建筑学、经济学、心理学、社会学和文、史、哲等人文学科内容，因此“产品策划师”的知识结构既要“广而博”，又要“专而精”。
一位合格的“产品策划师”，需要具备以下四个方面的知识、技能和职业操守。
（1）广博的背景知识
（2）扎实的专业知识
（3）工具应用技能
（4）道德责任
同律师、会计师等智力咨询行业一样，策划师从业时面临的最大挑战，不是能力问题，而是道德风险。
在实际咨询工作中，我们经常会碰到这种情况：策划师根据自己的研究和分析，判断该开发方案不能实施；但当开发商执意要实施时，策划师则不再坚持自己的观点，而是附和开发商。 更有甚者，一些策划人刻意揣摸开发商的意图，然后曲意逢迎。目的只是为了能够拿到“订单”，哄取开发商的咨询费。结果常常是既损人，又害己。即使眼前做成了一单生意，实际上却自毁往后生路。
“产品策划师”是沟通开发商（项目决策者）与建筑师之间的“桥梁”。这座“桥梁”的具体作用，是根据发展商的初步开发方案（《意向开发方案》）、地块状况和市场环境，策划（设计）出可以变成图纸的“产品方案”，从而使开发商和建筑师之间达到“无障碍沟通”。
“产品策划师”在房地产项目开发中的作用和位置，可以用图1表示。
开发商、“产品策划师”和建筑师之间的工作分工与程序，可以用图2表示。
“房地产策划师” 在未来的主要工作
“房地产策划师”的未来发展将出现两个重要趋势:一是工作内容会进一步细分，二是行业会逐渐走向规范和成熟，策划业务的市场规模迅速扩大，房地产咨询（即项目策划和产品策划）将会与房地产评估和房地产经纪一样，成为房地产中介领域的一项重要内容。
下面以“房地产项目策划”为例，谈谈未来“房地产策划师”的主要工作
1、《目标开发方案》规划咨询。是指在项目策划的初始阶段，协助开发商规划《目标开发方案》（或叫《初始开发方案》）。
对于新入行的开发商来说，由于受到背景知识和开发经验的局限，涉足房地产领域时，往往“不知如何下手”。在这种情况下，项目策划师可以发挥其背景知识和实践经验优势，根据开发商的目标战略、资源状况等因素，规划科学的《目标开发方案》，供开发商选择和参考；或者为开发商理清思路，指明开发方向，让开发商避免一开始便陷入误区。
2、协助寻找“目标土地”。根据《目标开发方案》的规划，协助开发商寻找符合要求的开发用地。在该项工作中，策划师主要对开发用地的区位选址、用地性质、规模功能和技术指标等提出专业性意见。
3、策划《意向开发方案》，评估土地价值。
4、开发方案评估（项目可行性研究）。是指策划师根据自己的专业知识、开发经验，以及所掌握的市场信息，对项目开发方案（获得土地前的《意向开发方案》或获得土地后的《实施开发方案》）的“可行性”进行评估和论证，从而提出“项目是否可行”的专业意见。
开发方案评估的内容通常包括以下八个方面:
——开发方案在技术上是否可行？
——开发方案在自然条件上是否可行？
——开发方案在政策法规上是否可行？
——开发方案在经济（财务）上是否可行？
——投资该项目是否符合企业的战略目标？
——企业是否具有开发该项目的资金、人才及公共关系资源实力？
——企业领导层的决策与管理能力能否胜任？
——项目开发的社会效益评估。
总之,中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代。房地产策划是房地产行业的灵魂，中国房地产业的高速发展，也为房地产策划人才带来前程似锦的发展商机。房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求，而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 没人顶，我顶一个
oo
正是我想要的 怎么考？ 也算是知识，顶一下，让一些做策划的知道自己究竟到底要做什么！ 看了还是很受益的 谢谢 一个成熟的策划人或许在学习和积累的过程中会比其他职业辛苦的多，若仅仅将策划作为一种职业，未免太悲哀了些。。。以策划作为职业 仅仅是一个自我成长的过程，是为了更成熟的思想和更丰富的积累 ，策划人要有更宽泛的眼界和目标，如果局限在职业的范畴，那永远不会站在策划人群落的颠峰。。。。更不会有什么让人欣喜的成就，因为职业领域的策划人往往没有决策权，再伟大的策略和创毅没有舞台去展现，只等于零。。。。。
凡事预则立，所谓策划不过是一番成就的基础罢了。。。 支持一下
支持风动
说得很深刻 不错，读研的时候导师说，让我从事项目策划，我自己找工作，搞了半天是营销策划，呵呵，还是楼主的文章，让我长进了不少。不要看重证书
策划最重要的是创新、策略、手段。 我顶一个 不错!决定与策划行业的发展共同进步! 顶 是的,不错回复 8# 的帖子
说的很好啊。我干策划这行不久，说一下自己的理解吧！其实策划就是古代的谋士，从职业角度看，工作的方向是一致的，就是用自己的思想谋略和专业特长为企业（君主）提供服务。只有自己的君主取得了胜利，谋士们才有价值。换句话说，策划的价值是通过你服务的开发商和项目来实现的。大家可以仔细比较一下，策划就是谋士，属文臣，销售是兵将，是武者。大家都是靠卖艺吃饭的，只是特长不一样而已啊。置于帝王就是开发商了。 分析的好，欢迎这样的文章！ :)是脑力劳动者
我们真的挺苦的，很多还得不到理解，工资也不够高，:L页:
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