商铺现铺的营销推广
在一县级市做一个别墅项目,市区域内总人口为52万,市区总人口约8.5万人,外来人口极少,全市约5万人,以旅游业为主,工业起步比较慢,属于初始阶段,人均年收入在20000元左右,本地居民比较热衷于购买联排别墅，炒房，对于商铺的投资意识不强。商业中心在老城区，全市商铺总面积在60万平方米以上，但商铺的空置率在40％以上，仍在销售的有20万平方。本项目在市区的北面新城区，与一所大学隔路相临，项目总占地面积是20万平方米,总建筑面积28万平方米,总共分三期开发,目前已开发完成90%,少量联排别墅待建.目前我们的销售主要任务是商铺的销售。商铺总面积是2.8万平方米，销售价格与在售商铺的价格相持平，招商还在进行中，入驻率仅为20％。
我现在在做一些物业和现场包装，营造的商业气氛，配合招商工作，也有报纸广告、电视广告、户外广告的投放，还在市区发放单页，但销售部的客户来访量一直很低，每天仅1组客户。
请教各位我该如何推广？谢谢！！！ 估计你走入弯路了
商铺不管怎么做,主要的宣传方向还是卖富.
今年国内住宅市场进入冬天
但,商业还绝对没有.
要知道商业购买主要以自营及投资为主.
你的商铺为邻大学在附加周边的常住人口消费力还是很有作为.
那么目前,来客量仅为1组.
我是在很是怀疑贵公司的前期宣传在做什么!
既然商铺投资意识不强,
那么我建议你还是做产权销售吧,同时兼顾自营.按照每年投资回报高于当地2个百分点即可
宣传重点,就是其区域市场前景及每年客观的回报
大学商圈是商铺非常火热的一个卖点
当然,现在法律已经不允许公开使用回报等承诺,但可以换个说法如:每年高额租金收益.
大学生的消费能力不容忽视.
但仅仅固定在几个业态,如服装/小饰品/日常用品/餐饮/酒吧/KTV等
这就要求你们的策划人员做出一个商业业态规划设定,
同时也要兼顾周边常住人群.
市调后,做业态规划
还有DM单和折页上是可以放投资回报的
那么赤裸裸的卖富,就是你们项目的宣传重点.
广告语要俗一些,记住商业和住宅不同.
至于招商,
以自营/时尚品牌流行店/知名餐饮/酒吧/旅馆/KTV为主
如果有什么问题 可以联系我
我们一起探讨下.
同时也是抛砖引玉,希望更多的老行家进行关注.期望能带动论坛互动.
[[i] 本帖最后由 lianyansunyue 于 2008-9-4 20:59 编辑 [/i]]
支持
小猫分析的很透彻啊，学习ING。。。。鲜花一朵，
略表敬意，
楼主可要仔细学习了 非常感谢,我是第一次做商业项目.有点头疼. 规划好主力业态就行了，再敲定几家重点客户就好办了啊。可以依实际情况利用学校资源啊，不知道是什么规模的学校。
开始可以给些政策搞些活动先把人气热起来先再说吧。搞几个活动什么的也好。
一点想法
第一、楼主一开始就说，旅游城市，那么，说明，这个城市必然有一处非常知名的旅游景点。旅游经济，这就是可以利用的第一个点。第二、照你所说，你的项目依靠着一个28万方的大型小区，对于一个只有五万人的城市来说，28万方的小区，必然类似于一个城中城的感觉了。那么，第二个点，就出来了，新城。
第三、商铺的推广，其形式和住宅一样，但是，却需要有内容。看楼主所说，你根本连一个推广的概念都没有，怎么能够吸引客户去现场呢？所以，第三点，就是，你要提炼出你项目的核心价值点，也就是商业的概念。
第四、就是推广的方向，也就是推广作用的对象，客户群是哪些人。是投资客户？经营客户？还是消费客户？对象不同，使用的推广渠道也不同。你的推广没有效果，可能这是一个很重要的原因。
一点看法，希望对你有帮助。 商业地产与住宅营销推广的区别由于商业地产与住宅开发的模式等均有很大的不同，因此在推广营销手段上更是千差万别。千万不可套用住宅的模式搬到商业地产来使用，且看商业地产与住宅的营销推广区别如下：
1、 卖点不同：住宅营销推广的是“生活方式”，商业地产是一种投资概念，注重回报率和回报周期，其推广的核心价值是投资潜力。
2、 阶段性不同：住宅消费群体为两种，分别是自住型和投资型(一般都是短线投资收益，买卖关系为主)；而商铺为出售或出租为主，是在整体交铺后才开始面向正式进入实质性阶段。开业前主要受众群体为投资经营者，投放媒体广告的目标对象是主力店、次主力店、专卖店、专业店、零星小商户等，开业后整体交铺运作阶段，则营销的推广重点则是如何吸引更多的消费者，制造人气，提升整个项目的商业氛围。
3、 与住宅相比，商业地产项目营销周期短、节奏快。商业地产前期规划策划周期长，但是实施阶段却是一鼓作气，一般一个项目为一个营销周期。而住宅可以分期开发，所以营销周期相应较长。
4、 对象关注点不同：住宅关注点为：价格、地段、户型、品质、开发商资信、服务和配套等；而商业地产则关注的是：地段、租金价格、后续管理、投资商资信、资产增值等。
所以，用住宅的营销模式套用商业地产营销是不可取的，另外在实际工作中还发现，照搬照抄甚至照套其他城市的商业地产营销模式用在其他区域的做法也是行不通的。实践证明，商业地产不仅具有操作的复杂性和特殊性，更具有很强的地域性特点。因地制宜是操作商业地产的第一关键要素。
商业模式分析
就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。（一）综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业
（二）主题性商业模式
主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。
这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：
⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；
⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。
⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
（三）专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如xxxxx中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在xxxxxx这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。
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