2005年房地产估价师考试试题
2005房地产估价经营与管理试卷一 .单向选择提（共35分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ D ）
A.为之固定性 B各异性 C适应性 D 相互影响性
２房地产投资的缺点是（D ）
A.相对较高的收益水平 B. 易于获得金融机构的支持 C. 抵销通货膨胀的影响 D.投资回收期较长
3.甲 .乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲 .乙两个物业投资风险比较的结果是（B ）
A . 甲物业投资风险大 B. 乙物业投资风险大 C. 甲 .乙两个物业投资风险相同 D.无法判断
4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（B ）
A .0.25 B.0.50 C .1.5 D.2.00
5. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（C ）子市场.
A. 租赁 B. 销售 C. 保险 D.抵押
6.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ B ）
A. 0.4月 B. 2.5月 C.0.4年 D.2.5年
7.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ B ） .
A. 第一阶段 B.第二阶段 C. 第三阶段 D. 第四阶段
8.如果同一地区的某一类型午夜的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）
A． 减少 B、 增加 C、不变 D、同步递减
9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月 B、一个月 C、一个半月 D、二个月
10．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A、目标定价法 B、价值定价法 C、挑战定价法 D、成本加成定价法
11．下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。
A、市场需求容量调查 B、消费者行为调查
C、市场营销因素调查 D、竞争情况调查
12．某市去年住宅的实际销售量为500万m2,预测销售量为450m2,平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m2。
A、450 B、475 C、490 D、500
13．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）
A、确定调查方式 B、设计问卷
C、收集信息 D、定义市场区域
14．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）
A、吸纳率分析 B、房地产市场的商业周期分析
C、家庭规模与结构分析 D、投资购买和使用购买的比例分析
15．某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A、28.62 B、29.16 C、41.56 D、48.24
16．银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。
A、1005.56 B、1010.56 C、1110.56 D、1115.56
17．已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）
A、12.35% B、12.55% C、12.68% D、12.93%
18．某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（ ）元。
A、204.08 B、356.72 C、508.91 D、666.67
19．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。
A、企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B、经营收入=销售收入+出租收入
C、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D、可分配利润=税后收入-未分配利润
20．已知某投资项目折现率未11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。
A、11.12% B、11.36% C、11.66% D、12.95%
21．某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）
A、0.21 B、1.23 C、2.01 D、3.23
22．某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A、3.57% B、4.00% C、6.56% D、10.56%
23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
A、755.54 B、772.84 C、1400.88 D、1433.90
24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。
A、80% B、120% C、171% D、200%
25．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）
A、变动成本的设置 B、销售收入的不同
C、固定成本的设置 D、平衡点的设置
26．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可边成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。
A、2.0 B、3.0 C、4.0 D、5.0
27．有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。
A、52% B、58% C、62% D、68%
28．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（ ）。
A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、概算指标法 D、工程量近似匡算法
29．某防地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
A、损益表 B、资金来源与运用表 C、资本金现金流量表 D、全投入现金流量表
30．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。
A、时间类参数 B、融资类参数 C、评价标准类指标 D、收益类指标
31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。
A、市场 B、财务 C、政策 D、经营
32．房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。
A、弥补企业以前年度的亏损 B、提取法定盈余公积金 C、提取公益金 D、向投资者分红
33．在测算资本金融资成本时，其资金占用费时按（ ）计算的。
A、综合利率 B、贷款利率 C、折现率 D、机会成本
34．某写字楼的建筑面积为8万元m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2。
A、5.2 B、6.4 C、6.8 D、7.6
35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（ ）万元。
A、13.2 B、15.9 C、19.5 D、20.4
二、多项选择题（共15分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡商涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1．从物理形态商划分，作为房地产投资对象得房地产资产得类型主要有（ ）。
A、商住楼 B、土地 C、在建工程 D、写字楼 E、建成后得物业
2．房地产间接投资得形式主要有（ ）。
A、投资房地产信托 B、购买住房抵押支持证券
C、购买房地产企业债券 D、购买物业用语出租经营 E、购买土地进行开发
3．从宏观商说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。
A、价格结构 B、区域结构 C、产品结构 D、供求结构 E、投资结构
4．根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。
A、第一阶段 B、第二阶段初期 C、第二阶段后期 D、第三阶段 E、第四阶段
5．开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A、保险合同 B、分包合同 C、销售合同 D、勘察设计合同 E、加工合同
6．房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。
A、产品调查 B、价格调查 C、市场需求质量调查
D、分销渠道调查 E、促销策略调查
7．在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
A、文献查阅 B、观察 C、专题讨论 D、问卷调查 E、实验
8．在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ ）等因素。
A、行业基准收益率 B、政府政策 C、通货膨胀率
D、内部收益率 E、投资者的目标收益率
9．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。
A、速动比率 B、利息备付率 C、偿债备付率 D、内部收益率 E、资产负债率
10．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）
A．内部收益率总是大于目标收益率。
B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率。
D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率。
E．内部收益率越高，投资风险就越小。
11．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
A、自我消费 B、房地产保值 C、房地产增值 D、开发利润 E、出租收益
12．利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（ ）。
A、期望值相同，标准差小的方案。 B、期望值相同，标准差大的方案
C、标准差系数小的方案 D、标准差系数大的方案。
E、标准差相同、期望值大的方案。
13．在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
A、单元估算法 B、概预算定额法 C、工程最近似匡算法
D、蒙特卡洛模拟法 E、单位指标估算法
14．新设项目法人融资形式的特点有（ ）
A．项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成。
B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险。
C．从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力。
D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力。
E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产。
15．下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
B、基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。
E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“ü”表示正确，用“r”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1．房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）
2．一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
3．当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。
4．目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。
5．在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。
6．服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。
7．细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。
8．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。
9．开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。
10、房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。
11．不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。
12．房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。
13．个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。
14．房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。
15．在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。
四、计算题（共2题，20分。要求列处算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）
1．某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价位4000元/ m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）
2．某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000 m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初试资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400 m2，预售均价为8000元/ m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600 m2，预售均价为7800/ m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000 m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，改办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末） （12分）
2005房地产估价理论与方法试卷
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意 ，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A、独一无二和供给有限 B、独一无二和价值最大
C、流动性差和价值最大 D、不可移动和用途多样
2、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。
A、使用估价对象房地产的实际成交价格
B、使用政府公布的房地产交易指导价格
C、使用近一年内房地产的平均成交价格
D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3、某市于2005年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2 ，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/ m2，房地产市场交易价格为6000元/ m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/ m2为基础进行修正。
A、4000 B、5000 C、6000 D、9000
4、假设某类住宅的价格从3000元/ m2下降到2800元/ m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）
A、-1.33 B、-0.66 C、0.66 D、1.53
5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/ m2 ，建筑面积100 m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/ m2，建筑面积120 m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/ m2，建筑面积90 m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/ m2，建筑面积110 m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）
A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲
6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/ m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）
A、1250 B、1750 C、2050 D、2150
7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A、委托人 B、估价报告预期使用者 C、管理部门 D、中立
8、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）
A、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
9、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。
A、0.5-2.0 B、1.5-2.0 C、0.5-1.5 D、1.0-1.5
10、承租人甲鱼出租人乙与5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变味480元/ m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/ m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。
A、6.19 B、6042 C、7.20 D、9.58
11、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/ m2
A、2020.80 B、2214.29 C、2336.45 D、2447.37
12、某逃住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92 m2，使用面积为80 m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元
A、2400 B、2580 C、2607 D、2760
13、评估摩纳哥总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/ m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月莫至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/ m2
A、2938 B、2982 C、3329 D、3379
14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/ m2
A、-100 B、-50 C、50 D、100
15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）
A、交通拥挤 B、建筑技术减少 C、城市规划改变 D、自然环境恶化
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）
A、76 880 B、79 104 C、77 952 D、81 562
17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）
A、43.2% B、50% C、56.8% D、70%
18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A、548、19 B、558-15 C、567.39 D、675.40
19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年
A、40 B、43 C、47 D、50
20、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）
A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定
21、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/ m2
A、3000 B、4500 C、5200 D、5600
22、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元
A、280 B、285 C、290 D、295
23、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。
A、4580 B、5580 C、6580 D、7580
24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A、536 B、549 C、557 D、816
25、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000 m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元
A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09
26、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）
A、过去数据简单算术平均法 B、过去数据加权算术平均法
C、未来数据简单算术平均法 D、未来数据加权算术平均法
27、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、销售费用和销售税费
D、开发成本和管理费用
28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2，2450元/ m2，2650元/ m2，2830元/ m2和3000元/ m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/ m2
A、3100 B、3195 C、3285 D、3300
29、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A、数学曲线拟合法 B、平均增减量法 C、平均发展速度法 D、移动平均法
30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/ m2和4800元/ m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/ m2
A、4800 B、5124 C、5800 D、7124
31、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）
A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。
32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、109.0
33、某大厦总建筑面积1000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）
A、2.4% B、3.0% C、3.8% D、7.2%
34、影响房地产价格的环境因素不包括（）
A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安环境
35、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）
A、社会因素 B、环境因素 C、人口因素 D、行政因素
二 . 多项选择题（共15题，每题2分，每题的被选答案中有两个或者两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或者多选的，不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）
1.房地产具有保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A. 装饰装修改造 B.通货膨胀 C. 需求增加导致稀缺性增加 D. 改进物业管理 E.周围环境改善
2.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ） 等。
A.由建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B. “干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D. 未来状况下的房地产
E.共有的房地产
3. 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）
A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0 E.3.0
4. 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）.
A.该种房地产的价格水平 B.消费者的预期
C. 该种房地产的开发成本 D. 该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商对未来的预期
5. 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律，法规规定不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）.
A.土地所有权 B.国有工业用地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场
E.乡镇企业用房
6.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。
A.统一采用总价 B.统一采用单价 C.统一币种和货币单位 D.同意面积内涵和大小
E.统一付款方式
7.影响房地产价格的区位因素有( ) 等。
A.建筑规模 B.临路状况 C.楼层 D.建筑容积率 E.繁华程度
8.成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A.图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站
9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。
A.意外破坏的损毁 B.市场供给过量 C. 建筑设计的缺陷 D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
10.收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。.
A. 已经获得净收益的大小 B. 未来获得净收益的风险
C. 未来获得净收益的大小 D.目前总收益的大小
E.未来获得净收益期限的长短
11.在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）
A.房地产具有开发或者在开发的潜力
B.将预期远离作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
12.长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。
A.收益法中预测未来的租金
B. 收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C.填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏
D.比较分析两类以上房地产价格的潜力
E.成本法中确定房地产的重新构建价格
13.某建筑物共三层，总建筑面积为600㎡ ，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确地为（ ）.
A.按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%
B.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%
C.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%
D. 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%
E.按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%
14.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的 方向和 程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与 时间无关
C. 理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成 负相关
D. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
15. 房地产估价中，估价方法的选择是由（ ）综合决定的。.
A.估价对象的房地产类型
B. 估价方法适用的对象和条件
C. 估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
三。判断题（共15题，每题1分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑 其相应的符号，用✔表示正确，用✕表示错误。不答不得分，判断错误扣一分 ，本体最多扣到零分）
1.房地产所有权可分为独有，自有 和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）
2.某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5% ,其需求量下降4% ,则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。（）
3.当用成本法求得的价值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（）
4.在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所吊环的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（）
5.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整，交易情况调整和权益状况调整。（）
6.成本法 是县分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）
7.就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）
8.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 （）
9.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除 一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）
10.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（）
11 .假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。()
12.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值（）
13.某城市路线标准深度威8米，划分为三个等分，从接到方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50% 30% 20% 。则临街12米的矩形土地的平均深度价格修正率为120% 。（ ）
14.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的巨队水平降低。（）
15.一份完整的估价报告通常有以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（）
四.计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式;仅有计算公式而无计算过程的,不得分.计算结果保留小数点后两位.请在答题纸上作答）
1.某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建工程占地面积10000㎡.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,规划容积率为5.1-4层规划为商业,建筑面积为2万㎡;5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万㎡.项目总开发成本为3000元/㎡,管理费用为开发成本的5%项目建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;
（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
（2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售楚。
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
2.某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下；
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值吕均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的这就总额和现值。
房地产估价案例与分析试卷及答案
房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？
2、 装修补偿应如何确定？
3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？
2、 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1、 这样的做法有哪些错误？
2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地
1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）
A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。
B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则（）
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、投保时，保险金额不能超过3500万元
(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）
A、 道路扩宽后，交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化
6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、出行便捷程度发生变化
7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）
A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D、视委托人要求进行估价并出具估价报告
9．委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（ ）
A． 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B． 只能对两个厂区的土地进行估价
C． 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D．可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
10．对乙厂区的土地估价的思路应当是（）
A． 按出让土地使用权评估其公开市场价值
B． 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C． 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D．用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1、区位状况（略）
2、实物状况（略）
3、权益状况（略）
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2005年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析 （略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1． 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2． 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3． 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一） 假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、 采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．1采用的公式
交易情况 交易日期 房地产状况
修正 调整 调整
估价对象= 可比实例× 100 × （ ）× 100
比准价格 成交价格 （ ） 100 （ ）
2．2所选可比实例（见表一）
可比实例情况表
表一
可比实例与估价对象 A B C 估价对象
比较项目
项目名称 XX苑 XX楼 XX园 XX园
项目坐落 XX新村XX号 XX路XX号 XX道XX号 XX大道XX号
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新状况 十成新 十成新 十成新
交易情况 正常 正常 正常
交易日期 2005.3 2005.3 2005.4
成交价格 3100 3100 2960
2．3交易情况修正
可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2．4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2．5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2．5．1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情误解见表二）。
2．5．2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表二）。
可比实例与估价对象 A B C 估价对象
房地产状况
区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20
交通条件 21 21 23 20
环境景观 10 10 10 10
公共服务配套 10 10 10 10
发展规划 10 10 10 10
基础设施 10 10 10 10
文件娱乐 10 10 10 10
街道条件 10 10 10 10
合计 101 102 103 100
土地利用程度 20 20 20 20
临路状况 20 20 20 20
设施设备 10 10 10 10
装修状况 10 10 10 10
平面布置 12 12 9 10
建筑结构 10 10 10 10
楼栋朝向 10 10 10 10
面积大小、形状 10 10 8 10
合计 102 102 97 100
2．6比较修正计算
市场法修正计算表
表三
可比实例 成交价格
（元/平米） 交易情况
修正
交易日期
调整 区域因素
调整
个别因素
调整 比准价格
（元/平米）
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80=11882.53
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
3.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00=71.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95(万元)
4、管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(万元)
5、销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
11882.53×8%=950.60(万元)
6、开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15%=748.34(万元)
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8、运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元)
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、 土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2、 开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元（计算过程略）
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3、 管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25（万元）
7、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（万元）
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件（略）
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
估价对象相关资料 名称 数值 名称 数值
总建筑面积 25000平米 房屋重置价格 2000元/平米
可出租建筑面积 22000平米 房屋耐用年限 50年
设备用房建筑面积 2500平米 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的 2%
管理用房建筑面积 500平米 月物业管理费 5元/平米
营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%
平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用） 租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） 50元/平米
估价测算如下（节选）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年运营费用
1、 年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）
（四） 估价结果
估价结果= （元）（取整）
房地产估价案例与分析答案
全国房地产估价师资格考试试卷
（一）土地管理基础知识及相关法规此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。
1．土地的供给可分为_______。
A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给； D．划拨和征用
2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。
A．地球表层陆地 B．地球表层空间 C．地球表层空气 D．地球总面积。
3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。
A．人与人 B．人与地 C．地与地 D．土地使用者与所有者
4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。
A．土地使用 B．地租 C．价值
5．地价税是以______为课征对象。
A．土地 B．地价 C．土地所有者 D基准地价
6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。
A．田地面积 B．田地 C．土地收益 D．田上赋税
7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。
A．国务院 B．农业部 C．国家土地管理局 D．国家税务总局
8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。
A．平均报酬 B．总报酬 C．边际报酬 D．临界报酬
9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是
A．均不受限制的 B．均受一定限制的 C．所有权不受限制，使用权受一定限制 D．以上答案都不对
10．我国土地制度改革主要是______改革。
A．土地所有制度和土地使用制度 B．土地所有制度和土地管理制度
C．土地所有制度 D．土地使用制度和土地管理制度
11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。
A．产权 B．不同用途 C．征税 D．土地估价
12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。
A．土地利用现状调查 B．土地条件调查 C．地籍测量
13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。
A．10 B．6 C．8 D．7
14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。
A．界址认定 B．权源 C．权属性质 D．土地面积
15．土地登记的主要内容中的土地位置是指土地的______。
A．座落 B．四至 C．座落和四至 D．土地所处地段的优劣
16．土地登记的主要内容中的分摊面积是指土地使用者在______面积中应分摊的面积。
A．共有使用权 B．土地使用 C．土地所有 D．建筑总
17．土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理______登记。
A．变更 B．抵押 C．换押变更 D．以上答案都不对
18．凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经政府批准注销______。
A．土地登记 B．土地登记申请 C．土地证书 D．土地使用证
19．初始土地登记又称______。
A．变更土地登记 B．经常土地登记 C．土地总登记 D．首次取得土地的登记
20．土地登记发证必须达到三条标准，即______。
A．合法、合理、合情 B．权属合法、界址清楚、面积准确
C．进行了权属调查和面积丈量，且四邻签字认可
D．权属合法、等级价格适当、面积合乎规定
21．______是土地利用总体规划中确定各部门、各行业用地数量的依据。
A．土地适宜性评价 B．土地需求量预测 C．土地面积计算
22．乡级土地利用总体规划由______主持技术验收。
A．县级政府 B．县级土地管理部门 C．乡级政府 D．县级规划管理部门
23．从市场角度来看，土地利用总体规划的核心问题是解决好土地______。
A．利用 B．如何进入市场问题 C．总供给和总需求 D．在各行业中如何分配
24．根据规划范围和任务的不同，土地利用规划可分为______。
A．土地利用总体规划和专项规划 B．国家土地利用总体规划和地方土地利用总体规划
C．土地利用总体规划和城镇规划 D．城镇规划、农田保护区规划和土地开发规划
25．______是土地使用权出让的方式之一。
A．继承 B．拍卖 C．赠与 D．出租
26．铁路、公路和输油、输水管线等建设项目用地，应当根据建设项目总体设计，一次申请批准，______办理征用、划拨土地手续。
A．可以分段 B．一次 C．分期 D．以上答案都不对
27．教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限为______年。
A．四十 B．五十 C．七十 D．四十五
28．未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权______。
A．可以转让 B．可以出租 C．不得转让、出租 D．应予收回
29．城市规划区内的集体所有的土地______进入土地市场交易
A．可以直接 B．付清有关税费后方可 C．经依法征用转为国有土地后方可 D．以上答案都不对
30．外商投资企业用地______方式取得。
A．必须通过出让 B．必须通过划拨 C．应通过出让或划拨 D．以上答案都不对
31．集体所有的土地由______登记造册，核发证书，确认所有权。
A．县人大常委会 B．县级人民政府 C．乡政府 D．县级土地管理部门
32．______土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用。
A．国有 B．集体所有 Ｃ．城镇集体所有 D．个人所有
33．征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的______倍。
A．2一4 B．3一6 C．5一7 D．4一6
34．每亩被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用前三年平均年产值的______倍。
A．五 B．七 C．八 D．十
35．农村居民建住宅，______政府不予批准。
A．使用原有的宅基地 B．使用村内的空闲地
C．出租住房后再申请宅基地 D．使用耕地的
36．某国家建设项目需同时征用耕地600亩和荒地1500亩，该项建设征地应由______批准。
A．省级人民政府 B．国务院 C．省级人民政府上管理部门 D．国家土管理局
37．对违法用地罚款必须在规定的期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日加收相当于缴款数额______的滞纳金。
A．5％ B．2.5％ C．3％ D．2％
38．中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即______。
A．全民所有制 B．劳动群众集体所有制 C．全民所有制和劳动群众集体有有制
39．全民所有制单位之间、集体所有制之间、全民所有制单位和集体所有制单位之间的土地所有权和使用权争议，由______人民政府处理。
A．县级单位 B．乡级以上 C．省级 D．县级
40．国家建设所征用的集体所有土地，所有权属于______。
A．用地单位 B．集体 C．国家 D．另行确定
41．被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为______户口。
A．城市 B．非农业 C．城镇
42．乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省（区）、直辖市规定的批准权限，由______地方政府批准。
A．省（区）、直辖市 B．县级以上 C．乡级 D．乡镇
43．单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发______，确认使用权。
A．国有土地使用证 B．集体土地使用证 C．国有土地所有证
44．土地证书式样由______统一制定。
A．国家土地管理局 B．国务院 C．县级以上人民政府 D．省级土地管理部门
45．农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于______所有。
A．集体 B．个人 C．城镇集体 D．以上答案都不对
46．在保证和开发土地资源、全理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由______给予奖励。
A．人民政府 B．土地管理部门 C．农业部门 D．国务院
47．开发国有荒山、滩涂用于农、林、牧、渔业生产的，由______批准，可以确定给开发单位使用。
A．乡镇人民政府 Ｂ．县级林业管理部门
C．县级以上土地管理部门 D．县级以上人民政府
48．使用国有土地，有______情形的，应由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证
A．不按批准用途使用的 B．未经原批准机关同意见，连续一年未使用的
C．用地单位改变隶属关系的 D．需要复垦的土地
49．农村居民民建住宅使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由______批准。
A．县级土地管理部门 B．乡镇土管所 C．乡级人民政府
D．乡级人民政府审核后，报县级人民政府
50．国家依法实行国有土地＿＿＿使用制度。
A．有偿有限期 B．无偿有限期 C．有偿无限期 D．按需分配
51．虚报、瞒报、拒报；屡次迟报或者伪造、篡改＿＿＿的，依照《中华人民共和国统计法》有关条款的规定处罚。
A．报表数据 B．土地调查成果 C．土地统计资料 D．土地登记成果
52．单位和个人将耕地改为非耕地的，须经＿＿＿批准。
A．县级以上土地管理部门 B．县级以上人民政府 C．县级人民政府 D．国务院
53．县级以上政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评审＿＿＿。
A．土地等级 B．土地使用状况 C．土地质量 D．土地价格
54．建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核实＿＿＿，经认可后依法办理土地登记，核发国有土地使用证。
A．实际用地面积 B．面积 C．实际用地
55．土地使用权发生争议，当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起＿＿＿内，向人民法院起诉。
A．十五日 B．三十日 C．一个月 D．六十日
56．土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之＿＿＿。
A．消亡 B．转移 C．不变 D．重新确定 57．房地产中价服务机构包括＿＿＿、房地产价格评估机构。房地产经纪机构等。
A．房地产咨询机构 B．房地产开发公司 C．房地产经营公司
58．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国家可以征收相当于土地使用权出让金＿＿＿以下的土地闲置费。
A．50％ B．20％ C．30％ D．40％
59．依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定＿＿＿
A．抵押权 B．占有权 C．土地所有权
60．采取双方协议方式出让土地使用权的出让金＿＿＿按国家规定所确定的最抵价。
A．不得低于B。可以低于C。必须低于D。必须高于
61．土地使用权出让最高年限由＿＿＿规定。
A．国务院 B．土地局 C．地方政府 D．全国人大
62．土地使用权出让金＿＿＿上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。
A．应当全部 B．部分 C．不 D．视情况而定
63．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者要继续使用土地的，应当至迟于届满前＿＿＿，申请续期。
A．半年 B．一年 C．两年 D．一个月
64．以出让方式取得的土地使用权＿＿＿。
A．不可以设定抵押权 B．可以设定抵押权 C．没有明确规定
65．以出让方式取得土地使用权，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为＿＿＿。
A．原土地使用权出让合同约定的使用年限
B．原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限
C．重新签订合同，另定年限
66．《中华人民共和国城市房地产管理法》中所说的国有土地是指＿＿＿。
A．城市土地 B．城市规划区国有土地 C．城市中未被开发利用的国有土地
67．国家机关用地和军事设施的建设用地的土地使用权可以由＿＿＿以上人民政府依法批准划拨。
A．省级 B．地市 C．县级
68．设立房地产开发企业，应向＿＿＿部门申请设立登记。
A．工商行政管理 B．城市规划 C．土地管理 D．建设管理
69．房地产中介服务机构＿＿＿。
A．不需要固定的服务地所 B．要有因定的服务场和地必要的财产和经费
C．不需要必要的财产和经费
70．国家实行房地产成交价格＿＿＿制度。
A．公告 B．申报 C．评估 D．公证
71．商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程建设总投资额的百分之＿＿＿以上方可。
A．三十五 Ｂ．二十五 C．五十 D．十五
72．房屋租赁行为发生后应向＿＿＿部门登记备案。
A．房地产管理部门 B．房产管理部门 C．土地管理部门
73．设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中＿＿＿。
A．优先偿还抵押权人
B．缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿
C．优先偿还银行贷款 D．优先安置职工
74．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时＿＿＿。
A．必须补办土地使用权出让手续 B．可以自行转让，但必须将所获取的土地收益上交国家
C．有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续 D．以上答案都不对
75．在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭＿＿＿上向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房屋所有权登记。法人股 C．国家股 D．国有法人股
94．境外上市股份制试点企业的土地资产经具有土地评估资格的评估机构评估后，其评估结果要报＿＿＿确认。
A．国有资产管理局 B．国家土地管理局 C．财政部
95．股份制改组中，国家以国有土地使用权作价入股的，其土地资产折算的股本金数量审核确认的土地资产总额（标定地价），除以股票的溢价倍数；土地资产股本占国有资产总股本的比例＿＿＿土地资产总额占进入股份制国有资产总额的比例。
A．等于，等于B．大于，等于C．不得低于，不得于低于D．可低于，可低于
96．土地使用者。所有者凡不按规定如期申请土地初始登记的，按照＿＿＿的处理办法论处。
A．逾期申请 B．非法占地 C．违法占地
97．土地登记以＿＿＿级行政区为单位组组进行。
A．市 B．县 C．乡 D．街坊
98．土地登记的具体工作由＿＿＿以上的人民政府土地管理部门负责。
A．市级 B．县级 C．乡级 D．市县级
99．尚未确定土地使用权的国有土地，由＿＿＿级人民政府土地管理部门进行登记造册。
A．乡 B．县 C．市
100．国有土地使用权出让合同示范文本是由＿＿＿颁布实行的。
A．国家土地管理局 B．国家土地管理局和国家技术监督局
C．国家土管理局和国家标准局 D．国家土地管理局和国家工商行政管理局 谢谢斑竹 太谢谢老
还有WORD版
真是超值，谢谢了 谢谢。。还要再过几年才能考呢 谢谢 谢谢楼主 向班主学习,共享学习资料和经验.:P 谢谢。 谢谢 如云 我要答案阿~~楼主大人~~ 谢谢:handshake dddddddddd 谢谢楼主，辛苦了。:)页:
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