“华南mall”听说要崩溃了-一个值得研究的案例
日前，由三元盈晖集团（华南Mall投资方）内部传出了“北大方正集团将斥资20亿收购华南Mall”的风声——消费不胫而走，被各大媒体争相报道。面对媒体的求证，华南Mall多日来一直采取既不承认也不否认的“暧昧”态度，甚为耐人寻味。
然而，正当华南Mall的工作人员及东莞政府部门内部人士纷纷证实北大方正与华南Mall非同寻常的关系之际，北大方正却突然向各媒体发出一份澄清性的声明，表明意欲收购华南Mall的其实是北大资源集团，而非“方正”。
只是，在记者深入东莞华南Mall调查的过程中，所有“知情人士”仍一口咬定曾多次见到北大方正的高层甚至总经理出入华南Mall；而北大方正的员工亦表示华南Mall老总胡桂容自7月份起就频频上京拜访北大方正的领导层。
到底“出手”华南Mall的是北大方正还是北大资源？这两家企业与华南Mall投资方三元盈晖三者间到底存在着什么关系？在三方当事人的低调与缄默当中，这一切似乎都显得扑朔迷离起来。
“世界第七大奇迹”值多少钱？
在东莞乃至在整个珠三角，华南Mall的名气一直远大于其所创造的效益，这不得不归功于投资者与管理层一直以来的“高姿态”。
早在2003年华南Mall开盘售铺之时，“全亚洲最大的复合型商业中心”的字眼频频亮相于媒体；2005年5月25日，《纽约时报》还把华南Mall与北京的金源Mall并列为全球最大的两家购物中心；2006年4月，美国《新闻周刊》更将其评为“世界七大奇迹”之一……
诚然，虽然招商和经营一直非常不理想，但从面积上、规划上，华南Mall确曾创造过不少“全国之最”的纪录，因此当“收购”消息传出之时，人们无不对传闻中20亿的控股权收购价格表示惊讶——华南Mall占地43万平方米，比占地5.7万平方米的广州正佳广场大上数倍，然而售价却仅仅等于正佳广场所传出60亿元售价的1/3，大名鼎鼎的华南Mall何以如此贱卖？
而当记者带着疑问走进华南Mall后，随即发现，华南Mall显然已走到了不得不卖的地步。陪同前往的业内人士甚至发出感叹：“就凭华南Mall的现状，无论是北大方正或北大资源，都不太可能花20亿来接盘。”
华南Mall的地理位置比较特殊，僻处东莞万江镇。唯一可以称得上优势的，是它恰好位于万江汽车总站旁边，从车站一出来，便无可避免地看到华南Mall尼罗河大酒店的巨大招牌。
然而，汽车总站带出的人流虽多，但几乎都是清一色的行色匆匆，一路走来，除了记者本人外，根本没有其他人行往华南Mall方向。
华南Mall变身“儿童游乐场”？
过尼罗河酒店，迎面而来的“世界著名服装名店”巨幅广告十分醒目，但走进这栋Shopping Mall主楼里，记者惊讶地发现，首层有一半面积都被施工标识围了起来，俨然一片工地的模样，却没有一个施工人员在内，显然已停工许久。整个所谓的“名店城”除了一家占地面积颇大的名牌折扣店，其余店铺完全处于空置状态，连手扶电梯都已被黑塑料布封了起来。
当记者以购物者身份询问折扣店店员的时候，对方不无遗憾地表示：“华南Mall基本没有可以购物的店铺了，以前有铜锣湾百货，现在铜锣湾也已撤出。要买衣服的话，只有我们这家，和麦当劳下面的几家店。”
而麦当劳所处的另一栋购物大楼首层，也只不过是开着几家广州随处可见的“Baleno”、“IPZone”等品牌店，首层绝大部分商铺和大楼二、三、四层，同样空空如也，连贴在玻璃门上的“魅力华南”标志都已纷纷剥落。
商家集体撤场，购物中心全面丢空；铜锣湾百货销声匿迹，连一丝曾经存在的痕迹也没有留下；百安居、麦德龙冷清得骇人；宣称今年国庆开业的荷兰自愿连锁品牌SPAR嘉荣超市至今仍“芳踪难觅”；外墙装修华丽的阿玛百货不知何时开始已大门紧闭，大有步铜锣湾百货后尘的趋势……
偌大的华南Mall还剩下什么？
可以说，现在能为华南Mall带来一些人气的就只有室内游乐场“欢笑天地”的儿童游乐项目了。在人去楼空的购物大楼旁，倒是聚满了小学、幼儿园的孩子，他们正兴高采烈地玩着“弹跳床”，空置的商铺门前堆满了五颜六色的书包、水壶，乍一看，还以为进了儿童游乐场。
“天下围胡”
周先生在华南Mall2003年开盘时投资了D区的一家商铺，商铺售价为每平方米1万多元。与很多商铺业主一样，周先生当初之所以有信心投资，是因为三元盈晖向他们承诺，华南Mall正式全面开业后，将给他们返租5年，最低返租点不低于7％。按这样计算，从去年开业开始，周先生每月起码应收到7000元的返租。
“从试业开始，华南Mall的人气一直不旺，尤其是最近几个月，原来的商家都几乎全部撤场了。游乐场虽然偶有学校组织秋游的儿童旅游团带来一点人气，但不能指望这样就能带动购物中心消费，业主买下的商铺根本租不出去，只能寄希望于华南Mall承诺的返租。”周先生说。
但是，事实上自开业以来，华南Mall根本没有兑现过返租承诺。业主收不到租金，还要每个月向银行还贷款，业主均怨声载道、苦不堪言。
“我们也与三元盈晖交涉过，他们一副‘我就是没有钱’的样子，搞了多少次投诉、抗议，都没有办法。”另一位商铺业主陈先生道。
与商铺相对的，尼罗河酒店对面的华南Mall住宅项目，在东莞万江同样“声名赫赫”——为了管理、质量和延期交楼等等问题，多次被业主投诉抗议至政府部门。
另一位业主张小姐则表示，盛世华南不但延期交楼，有些购房者交付了数万元订金，到现在甚至连购房合同都还没签——“发展商在今年6月倒是曾通知我去收楼，但过去后才发现，楼盘根本还没取得《建筑工程竣工验收备案表》，只有一份《主体验收合格证》。且我所购单元的天花板明显有数处裂痕，墙角渗水现象极为严重。在这样的情况下，发展商居然强行要求业主收楼，并扬言不在15天内收楼的业主后果自负。”
据了解，有小部分业主当时在不了解情况的时候收了楼，现在正急于转手；而大部分坚持要求发展商办齐证照的业主，至今仍未能收楼。记者登录华南Mall的业主论坛，发现上面全部是业主组织活动维权的联络信息，部分业主甚至把最近的维权活动戏称为“天下围胡”。 项目介绍
华南MALL，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积40万平方米，停车位8000个，预计总投资额超过25亿元人民币，建成后将成为亚洲乃至世界上气势最宏伟、规模最大的MALL商业建筑群之一。
华南MALL地处东莞城市中心区的组成部分万江区，广深珠高速公路、107国道贯穿南北，东莞市的四环路、五环路环绕全区，城市水网密布，是中心城区的西大门，具有良好的聚焦辐射条件，华南MALL据此定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动等功能于一体的超大型主题式购物公园，消费市场面向珠江三角洲地区。
华南MALL阵容强大的主力商家阵营中有百安居、肯德基、必胜客、麦当劳、加拿大IMAX巨幕电影、台湾好又多量贩、香港阿玛百货、新加坡欢笑天地、顺电、英国BBC天线宝宝、美国时代华纳影院……华南MALL已成为国际商业巨头扎堆的财富盆地。
[项目基本参数]
总用地面积：430963平方米 绿化面积：141313平方米
总建筑面积：878939平方米 地上：821780平方米 最大层数：17层（不含住宅）
地下：57159平方米 最大高度：65.4米（不含住宅）
室外广场（不含车行道、水道）：82041平方米 机动车：7293辆
首层占地面积：166129平方米 地上：6073辆（含大巴35辆）
建筑密度：38.55% 地下：1220辆
容积率：1.91 摩托车：1780辆
[商圈界定]
1、基本性商圈——
半径30公里范围，覆盖东莞、广州黄埔、广州增城35个镇，人口800-900万，GDP近1600亿人民币；
2、经常性商圈——
半径60公里范围，覆盖广州、深圳两个国际大都市及佛山、顺德等8个地县级市的74个镇，人口2800万,GDP近5000亿人民币。
3、旅游性商圈——
半径100公里范围，覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市的158个镇，人口约4000万，GDP近7000亿人民币，消费市场极为可观。
[地块功能分区]
华南MALL地块由穿越其中的两条市政路分为三个部分——
1、第一部分为中心区西路以东、内环南路以北部分，其中包括A、B、C、D四个区。A、B区是以大型百货主力店为主，辅以小店铺；C区则是大型超市、大型家居，辅以小店铺；D区为大型家居超市及儿童游乐城。在中心区域有一举办大型表演的观演台及水上游乐场，既是中心区南北景观中轴线的中心，又是东西次轴线的起始点。
2、第二部分为中心区西路以西、内环南路以北部分，其中包括E、F、G、J四个区。E为酒店配套娱乐；F区以餐饮业为主，云集各地风味食品成为不同风格的几条美食街；G区为一高档酒店；酒店入口处为华南MALL的次中心广场，广场上的圣马可钟楼为整个MALL的观景制高点；J为办公楼。
3、第三部分为中心区西路以东、内环南路以南部分为H区，以住宅为主，辅以局部底层商业。
[空间规划设计]
1、对万江区城市中轴线予以保留并强化，增加东西向次轴线，在中心区兼顾内部及外部空间的大块水面，并在节点处增加广场空间，形成亲切而有活力的城市景观带。
2、室外空间采用开放式布局，各功能建筑通过室外空间相互关联。若各空间相对封闭、隔绝，将大大降低MALL作为一个经营整体的完整性。另外，商业街的总长度在人的舒适步行范围内是有限度的。这样一个规模巨大的全步行商业空间，需要一种适当的代步工具，加强各部分功能间的联系。
借签美国LAS VEGAS的VENETIAN RESORT HOTEL CASINO，以“水”主题连接各功能单元，由一条游艇水道环绕整个MALL，同时将威尼斯的岗朵拉游船引入华南MALL，成为旅游观光、购物代步的交通工具，开辟一个崭新的观光、休闲、游乐的内容与方式，使得购物、休闲、游乐融为一体。“乘船逛大MALL，购物看风景”成为华南MALL项目设计的一个鲜明特色，使特大型MALL固有的步行长街充满情趣，使人忘却疲惫。
3、一般形式的MALL多以停车场环绕四周，外部形式单纯而封闭，内部空间则通达且丰富多变。华南MALL所属之处为新区城市中心，城市空间主轴穿越项目用地，其空间及建筑形象对周围环境有着至关重要的影响。因此，华南MALL一改国际MALL中大片露天停车场的做法，将大量车位藏于多层（错层）停车库中，既节约了土地，提高了土地利用率，又响应了生态环境的环保要求，通透开敞、活泼有致的空间形象和建筑细节尺度，很好的迎合了城市环境。
4、在华南MALL的内部空间设计中，借鉴多项成熟先例，使各分区空间情趣化、主题化。建筑形象、空间形式丰富多彩，但却服从于一个明确的主题，如加州海岸、旧金山、阿姆斯特丹、巴黎、威尼斯、埃及、加勒比、好莱坞、非洲丛林等，令人耳目一新。
横跨两条水道的中心区设为步行街，保障水道畅通，并与两侧的步行道一起，成为无障碍的“步行+船行”的交通系统。步行街设有小商铺，使各个部分增加了连续性、整体感。
中央景观带的入口广场，设置观演台及市民游乐项目，西侧广场设置圣马可钟楼，为俯瞰整个MALL的观光制高点，在圣马可钟楼上欣赏江景，购物乐趣自在其中，其自身也成为商业中心景点。
[[i] 本帖最后由 sh000000 于 2006-11-23 12:06 编辑 [/i]] 真像湖南株洲的铜锣湾。 向这样的庞然大物,在中国不晓得有没有成功的例子,金源的经营状况也不容乐观,当时看见华南mall的时候,就奇怪,那个地方怎么搞了个这么大的家伙,现在是开发商难\投资者难\经营者难\不晓得政府难不? 珠光宝气的“金镶玉”在短短的数年间变成人尽弃之的“黄花菜”！可叹亦可哀…… 昂贵的中国MALL试验品! 中国商业地产10年在走国外100年的历程 不知是什么原因造成的？希望能见到专家的分析文章，深刻学习，引以为戒。 不知道纽约日报知道后作何感想 主要问题出在甲方在诚信上面，对商家的承诺、对业主的承诺、对消费者的承诺，
这就是现在中国的大型商业的通病，不好好克服这点永远也别想摆脱这种命运。 可能是体量太大而消费力不足吧,把核心商圈定位在30公里内的人群,不知谁可以这么做,即使在国外也太过了点吧 不是特大旅游消费城市,光靠零售无法保证客流.
除非是有特色的娱乐休闲项目,把辐射半径扩大几倍.
不知能否用较为精确的定量分析论证一下?如基于GIS的商圈分析法等,
总是光靠主观的分析,即使重新开张后再次失败,也找不出更好的出路.
如北京的金源运营方所说,把日客流从目前的10-15万提高到20万以上话,就可以摆脱困境.
北京的金源MALL好像也是不断地恶性循环.
但由于城市的扩展,地价狂涨是事实, :L 苦吧。商业是大多数房地产都喜欢的。因为利润率高，但是相应的风险也高。说说以投资商的角度蓝光模式还值得关注。可是蓝光模式对购房者来说如果后期物管公司不力就会一如蓝光商业————投资蓝光——倒霉之极！！商业地产怎么做？我想更多应该学习学习别人成功的运营模式，毕竟那是经过市场检验的。还有就是投资商不要盲目、不要拍脑袋把市场当成静止的。你欺骗自己的眼睛，眼睛就会欺骗你 个人认为华南MALL当时定位就存在问题,华南MALL地处万江;现在东莞 市区地产三大板块较为突出:东城板块、南城板块、还有就是万江板块；依据基本常识东莞现正处于城市发展的初起阶段；即城市发展处于集中式阶段（即城市发展主要集中于CBD），东莞市区现在发展的核心是东城区；而非万江板块，换句话说就是万江所处的城市位置决定了华南MALL的发展。而华南MALL的发展商光想凭一家之力改变市场格局，太难了！
（以上为小子胡言乱语，大家见笑）
华南mall的衰败与胡桂容的决策
＂全球商业典范＂华南mall终于就要曲终人散了，回想当日，其开盘当天销售３.４亿，用卖白菜的方式来卖商铺，大部分投资客连什么是mall 都没搞明白就纷纷掏腰包买单，不可谓不风光也！然逝者如斯乎！
商业地产其关键不仅仅要看销售，最重要的是要看其后续的经营，华南mall之所以沦落到今天，跟其老板胡是有着最直接的关系的．
首先，胡并不是一个有着远大抱负的老板，也没想过要做百年老店，所以他所做的项目都是急功近利的，能快速收回投资的，但其开发的华南mall项目和对面的盛世华南项目过于庞大，超过了其资金的承载量，最终尾大难调；其次，华南mall项目本来也就是政治家和资本家共同牟利的产物，最初做项目的政治家和营销高手都得到了自己想要得到的东西，套现后纷纷离去，胡作为老板也就只好默默吞下这杯苦酒；再次，胡的老婆是个目光短浅的女人，靠做工厂发家，华南mall获得初期的成功后就大量压缩其后续投资，很多的娱乐项目都不上了，营销推广活动也都停了下来，在市场上过热后就逐渐趋于平淡了，人流没有真正的达到拉动项目发展，其逐渐销声匿迹也就不足为怪了；最后，国家政策，政府慢慢发现mall这个东西是把双刃剑，既是仕途的青云路也很可能成为悬崖，北京的金源就是前车之鉴，因此开始限制，导致投资客也开始观望，也就这样了．
我估计，华南mall很可能东山再起，因为当地官员视其为眼中钉／肉中刺，欲除之而后快，加上现在万江发展得还不错，理想０７６９／蔚蓝海岸等项目逐渐创造了大量的人流，再加上资本大鳄的资本撬动，因此机会还是非常大的． 金源的区位,业态限定了所能辐射的商圈范围,有限的城市区域(北京的西北角)商圈显然难以支撑55万平的营业面积,
但是金源在重庆,昆明依旧建MALL,看来还是信心十足啊！
大家多多交流! 现在的开发都盲目的很 这个项目太大了，比较难搞 本人曾9次到华南MALL去考察,积累了大量的资料,结交了许多华南MALL的朋友,如果真如楼上所言,那可就太悲惨和令人惋惜了.
华南MALL气势宏伟,建筑非常漂亮,如果开起来,绝对是"世界第七奇迹",可惜......