关于房价走势的综合判断——涨！（上）
关于房价走势的综合判断——涨！余源鹏
关于房价在2007年一年的走势，已经成为新年中国老百姓的一个重要关注点。本人，作为一个常年从事房地产实战型研究的人，对于房价走势的判断起初是来自于对开发商房产销售行为的职业判断。
在本人主编的“房地产实战营销丛书”中的《房地产实战定价与销售策略》一书中，在谈到房地产价格的特点时，曾经写过下面一段引起过业内人士谈论的话——“房地产价格的确定受许多感性因素的影响。这句话听起来似乎不可思议！其实对于个人及家庭来说，房地产作为花费资金数额极大的商品，一般来说人们买房前的心理是十分谨慎的。但是由于购房者与卖房者之间信息的不对称，由于人们普遍缺少购房的经验，更由于房地产项目处于不同的地块，地块之间的可比性不明显，而且由于社会、经济、交通等等因素处于时刻变化之中，所以购房者很难具体衡量房产的真实价值从而来衡量房产的价格。因此，房地产的价格经常可以受广告的诉求、广告的力度、售楼部的包装、样板房的包装、现场促销活动、现场的人气以及售楼员的推介等感性因素的影响而调整价格。因此卖房的关键不在于楼盘真正拥有什么，而在于让购房者相信有什么！”
上面这段话当然是针对房地产二级市场(即一手房市场)的销售而言的。而如果要对房屋价格走势作出判断的话,那就必须综合考虑房地产一、二、三级市场（即土地一级市场和房屋的一手和二手房市场）的各种影响和制约因素，以宏观的视野、系统的分析和专业的判断，才能得出比较符合实际的结论。既然是对宏观及区域房价走势的判断，那么就与我们在对个体楼盘的价格走势作判断时所采取的分析方法和分析因素就大不相同了。本人不才，下面就各种影响房价走势的因素进行综合分析判断，以期能建立一种房价分析体系来进行今后房价的判断依据，希望大家也一起讨论。
1、人口因素决定房价要上涨
由于我国有13多亿人口，年轻人和没房的家庭要买第一套房，而有房的人，不论是想升级换代的追求更好生活质量的人，还是看重房产的保值增值性的投资者都要买第二套房，甚至是N套房。庞大的人口基数，加上人类对住房的天生需要，这就决定了市场需要的无限性。因此，该因素决定房价上涨空间相当大。
2、收入的持续增加决定房价要上涨
我国每年10％的GDP增长速度，百姓收入普遍增加，百姓对高房价的承受能力便增强。该因素决定房价有一定的上涨空间。
3、供给在一定时期一定区域内的有限性决定房价要上涨
不论是土地的供给，还是开发商开发出的商品房的供给，相对于老百姓对房产的需要而言在一定时期一定区域内都是很有限的，因此该因素决定房价要上涨。当然，个别地区由于在一定时期内商品房开发过剩（可能由于土地成本低的原因），而需求又不足时，房价则会有下调的空间，但随着经济和人口的增长，该地区的房价始终还是会涨起来。
4、不同档次产品的价格走势会有不同的表现
需求是需要加上消费能力。简单地说，人人都有买别墅的需要，但由于销售能力的不同，只有少数人才买得起别墅。
在一个地区的一段时间里，不同档次产品的价格走势会有不同的表现。比如说，现在各地的“豪宅”产品很多（简单的表现为面积大、单价高），如果某地区能消费得起豪宅的人群需求还没有被完全满足，那么该地区的豪宅价格就依然可以上涨，豪宅的快速销售将直接引领整体房价的上涨！
而大家也会发现，在一些地区，一方面是高端房销售缓慢，而另一方面又是低端房没人买，为什么呢？原因就是该地区存在大量中端房的需求！
5、房价快速上涨与财富的不均等分配有关
因为收入分配的不均等，所以大部分有钱的人会更有钱。
因为有钱人对房产的居住功能需求增加，所以高端房销售良好，高端房价上涨。
因为有钱人对房产的投资功能需求增加，所以中低端房销售也良好，中低端房价也上涨。
所以房价快速上涨，市场依然能有很好的承接能力，就是因为有许多“高端”人士的存在！
而中层人士依然可以通过银行按揭的方式长期分期付款，这也承接了很大部分的房价上涨空间。
这就能解释，为什么，一方面，绝大部分人认为房价过高，而另一方面，绝大部分的房产却被买走了！
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6、对房价起决定性的人大都希望房价上涨对房价起决定性的人，这里边大家一下就能知道首先是开发商，这一点无需作出解释。
对房价起决定性的人，还有地方政府。
因为房地产在很多地区都是地方财政税收的大来源，特别是通过土地出让金和各种税费来收取。所以，房价越高，政府出让新土地时所收取的出让金就可以越高，因为开发商对房价的预期越高了，可以承受的土地成本就越高；房价越高，同样建筑面积的商品房的总价就越高，政府可收取的税收就越多。退一步来说，地方政府即便不支持高房价，也一定不愿看到房地产的崩盘，因为房地产就相关产业的拉动性实在太大了，所以还是房地产繁荣好。
对房价起决定性的人，还有广大的已有房产者。广大的已有房产者，不论是只有一套房，还是有N套房，谁都愿意看到自己手上的房产价格高点，就像股票一样，那样自己的“身价”自然就高了。
由于一个城市有房子住的人还是绝大部分的（不论是住父母家里还是单位宿舍），毕竟租房的人还是小部分，所以虽然人们对脱离自己消费能力的房价表示很大的关切与不安（主要还是对自己以后购买房子的能力和可能性的不安），但还没有达到群起而讨之的时候（如果有，也只能出现在本地经济快速增长而外来人口快速增加的城市）。
7、政府征收房产交易和保有环节的税费长期会引起房价上涨
房价在过去一段时间内由于投机性消费增加而虚高，所以政府出台一系列旨在减少投机性投资房产行为的税收增收政策。这一政策得到广大地方政府的相应和坚决执行。原因是，这一来可以阻止由于投机性消费增加而出现的房价泡沫，二来可以增加地区的税收。
但是这一政策在阻止由于投机性消费增加而出现的房价上涨的时候，却出现了二手房业主为了逃避增税给自己带来的损失而把该损失转嫁给了下个买家，从而从这个层面上推高了二手房价。
再有，如果政府再推出房产的保有说（物业税）的话，二手房业主也将在该房出售时将该税费打入房价，从而再次推动二手房价的上涨。
所以，二手房价在一手房价上涨、转手税收增加的情况下上涨了。这一结果不仅使得想购买二手房的普通老百姓感到不爽，而且也使得一手房可以更加肆无忌惮地上涨了。
没有一手房和二手房的较大价格差，就没有一个稳定合理的房地产价格体系！
8、中小户型的增加不必然遏止房价的上涨
政府要求新开工项目70％的套型要在90平方米以下。这一举措是对前段时期大户型房型过多，总价过高的一种有力的控制。其目的，一是引导市场提供可以被消化的产品（不会造成大量积压，对谁都不是一件好事），二是期望提供总价较大户型低的中小户型来满足广大百姓的需求。但是这样的举措并不必然遏止房价的上涨。其理由如下：
一是该政策并没有直接限定房价，房价的决定因素当然还是看其他因素的综合作用。
二是大户型产品的减少、稀缺，大户型产品的需求本来就不小，所以大户型将占据楼盘优势位置的情况下继续上涨。
三是中小户型是大部分人所需求的产品，不会因为其数量的增加而导致需求不足而降价。相反的，中小户型中的小户型会因为投资和低总价的特点继续上涨。而中户型也会由于其能满足大部分人的需求（将有更多的人消费得起）而不会降价，进一步讲，中户型的推出也不会爆炸式的突然间满街都是，而将会是出现多少被消费多少，因为在大户型过剩的今天中户型就是宝贝，所以中户型房价将稳中随着大、小户型的上涨而连动上涨。因为可供开发的土地毕竟是稀缺的，中户型再多，也只是相对大户型而言的，而不是相对市场需求而言的。
9、开发商成本和风险的增加也将造成房价上涨
政府出台多种措施，增加开发商的开发难度，对开发商的资金链、实力都是考验。简单的说，政府需要成熟的开发商，不要造成麻烦的开发商。显然，开发商的开发成本和风险增加了。但由于前期可能拿地便宜，以及土地储备不足，土地成本变高等因素，所以开发将会采用精耕细作现有的土地，并推出逐步涨价的房子，而不会急于推出平价房。
综上所述，本人认为，房价在2007年还将会上涨，只不过是上涨的幅度和速度的问题。当然部分地区的部分区域也可能由于前期的泡沫而造成暂时的降价，但宏观来说，我国的大部分地方还是会保持一定的增幅，而增幅的多少和涨价的速度则要看以下几个因素：
1、投机过多的地区房价不会过快增长。
2、征地成本高的地区房价会有较快增长。
3、对房产交易加收税收的地区会有较快增长。
4、对房产征收物业税的地区会进一步推高房价。
说了这么多，其实我一直在考虑一个更重要的问题，那就是房价在什么情况下会止住上涨，或者说，有什么办法，能照顾到中央政府、地方政府、开发商、广大老百姓四方面利益的政策来实现房地产的稳步发展。这个问题我将在今后与读者一起分享。
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余源鹏搜房博客[url]http://blog.soufun.com/bulu/8721681/stencil004_1.htm[/url] 观点比较全面，有参考价值 有参考价值:victory: hao 观点比较普通.说服力不强. 分析很是直观,有深度!!支持!!
食之无味，两眼昏花
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