写字楼裙楼商业发展方向研究
[color=DarkSlateBlue][size=4][font=黑体]写字楼项目大多会有几层裙楼商业，这几层裙楼商业中，临街商铺通常是抢手的香饽饽，但内铺和其他楼层的商业往往滞销多年，仍无人问津，一方面影响项目形象、城市形象，发展商的利润也全压在这几层裙楼上。裙楼通常被发展商形容成烫手的山芋。对发展商而言，裙楼商业无外乎这样几种发展方向，租、售或者租售结合。经过分析，以下几种方向是值得借鉴的。
一、 整体出租给品牌商家，如天虹商场、茂业百货、沃乐玛等，可考虑部分临街铺零租或零售给银行、较大营业面积的高档品牌店。
这种方式有以下优势：
1、 利用商家的品牌，提升项目的知名度，从而促进整体项目的品牌提升。
2、 选择有实用的商家能为开发商带来持续稳定的租金收入；
3、 随着商业价值的提升，发展商所持有的商业物业有会持续升值，由于物业产权仍归发展商所有，可用于银行抵押贷款，贷款额也会不断增加。
劣势在于：不利于迅速回收资金，租金收入可能较低。
如果发展商没有资金运转问题，又没有更好的商业运作方案，这种思路是较为稳妥和现实的，而且操作起来也比较省心。但这种商家一般租期较长（多在10年以上，一般为15年或20年），想回收回来自己经营或销售就不太现实了。唯一要注意的问题是：必须在项目设计之前确定合作意向，因为不同的商家对建筑的规划都有自己独特的要求，尤其是一些跨国企业，一旦确定了合作意向，则项目商业部分的规划设计必须按他们的要求来做。
二、 整体招商，自己经营，可考虑部分临街铺零售给银行等商业商务配套机构。
这种方式有以下优势：
1、 企业多元化发展，从而分散企业风险，增加企业羸利点；
2、 可获取较为丰厚的商业经营收入。
3、 自创商业品牌，有助于企业品牌的提升；
4、 物业产权仍归发展商所有，可用于银行抵押贷款，解决资金问题；
4、 随着商业价值的提升，发展商所持有的商业物业有会持续升值；
5、 为社会解决就业问题，为员工谋取提升机会。
劣势在于：不利于迅速回收资金。[/font][/size][/color] 这是一种创新的思维，对开发商来说面临新的挑战，会为发展商带来新的机会，但如果经营不善，则会面临危机，从而对品牌会有较大的负面影响。对开发商来说，商业经营是一个全新的领域，开始必须借助强势外力来开展，如聘请专业的商业经营公司来参与商场的规划、设计，以及开展招商、和后期运营时的管理工作。专业公司能缩短商圈的培育期，使整个商业能迅速做旺，并产生较好的经济收益和社会效益。招商工作是一个长期的过程，发展商一旦确定要自己经营商业，必须尽早确定商业经营公司，使后期工作顺利开展。
三、 划分成小面积铺位进行销售
这种方式有以下优势：迅速回收资金
劣势：
1、 一楼临街铺销售难度不大，其它楼层销售难度较大。
2、 一旦销售出去，产权归购买者所有，日后的经营则无法控制，很有可能成为一个大杂货铺，严重影响项目档次，甚至对上面的写字楼都将产生极强的负面影响。
3、 如果采取返租的形式进行销售，容易产生后面的产权纠纷，同时发展商的返租压力也很大。
这种方式是一种弊大于利的方式，一般不建议选择，除非发展商极度缺资金，或者发展商没有长期发展的计划，只准备赚一笔就走。从以前相似的案例来看，这种操作方式大多以失败告终，也有成功的案例，如深圳的女人世界，但它永远只能是一个低档次的大杂烩，想买高档货的人对之哧之以鼻。
商业是项目的利润点，也是项目的难点，必须一开始就有清晰的思路（准备如何去发展），最忌今天想卖，明天又想自己经营，只要有清晰的思路，并按这个思路正确的走下去，则一定能成功。 各位策友，给点刺激啊？！ 研究?
关于项目快速回笼资金的开发模式,阁下有作深入分析和探讨其SWOT吗?
还有就是销售的模式和策略有进行分析各自的SW吗?
[[i] 本帖最后由 eros333 于 2007-1-8 10:57 编辑 [/i]] 很好继续加油楼主! 写的不错!!! 不错啊，值得学习！ 已经看了,还有其他的办法吗 经验总结，新手学习下
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