房地产企业不败的八个基本能力
房地产行业的9个特征随着市场经济的发展成熟，市场竞争也在不断加剧，优胜劣汰、适者生存的游戏规则使企业发展的生命周期规律得到残酷印证。近年来发展迅速的房地产业更是由于门槛低，行业进入容易、基本技术公开化和能够预期的可观利润等，其诞生、消亡、更新换代特征尤为明显。
房地产是风险率极高的行业，资金投入大、项目运作周期长、市场变化快，常令业内同仁有如临深渊、如履薄冰之感。如今的房地产企业单凭某项专长（专权）和特点是无法生存的，虽然在特定的时期和历史条件下、政策环境中，一些有背景的房地产企业如深圳深房、北京住总等第一代地产商曾经创造过令人夺目的辉煌，但是市场是无情的，那些曾经十分优秀的庞然大物与巨头如今已悄无声息，其兴衰荣辱的过程如同一幕精彩悲壮的历史教课书，发人深省。在短短20年的房地产业发展历程里，已经经历了三代地产商的周期更替——地产业是否永远无法摆脱发展、消亡的宿命？如何打造常青型的房地产开发企业？已成为许多发展商苦苦思考的问题。
当前我国房地产业大量积压与大量开工现象并存，因为存在巨大的市场需求，这种需求诱使大批企业进入，因此也就有大量的工程开工，谁都想分一杯羹。而房地产业的门槛较低，只要有足够的资金或一定的社会关系，两三年内就有可能赶上其他行业需要几十年努力积累才能达到的水平。在这个行业中不乏这样诱人的例子：一战成名、一夜成名，并且被推许为名企名人，大江南北频频亮相，黄河上下纷纷演讲，可谓名利双收。福布斯最新公布的中国百位富豪中有三分之一起家房地产，三分之二与房地产业相关，而这还仅仅是私营企业。技术含量低、进入门槛低、权利寻租、需求巨大是导致市场竞争激烈的重要因素。
房地产业的一个显著特征是活动空间相对狭小，受经济周期变化影响很大：横着看，它是本土化生意。房地产开发建设项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，而这些都具有浓厚的地方色彩。同时，不同地区、不同纬度间的气候、民族、宗教、文化习俗等存在差异，使开发商很难生产出一种像可口可乐一样的“标准产品”行销世界，客观上制约了房地产企业的跨地域经营。纵向看，房地产还与经济发展阶段关系密切。当社会从工业化初期向后工业化过渡时，城市化进程加快，商场、写字楼、住宅等需求高速增长；进入信息社会后，大型写字楼、商场、厂房等市场出现饱和，需求锐减，惟有住宅市场的需求持续攀升。
房地产业的发展还受银行对开发商及消费者的支持程度，受政府规划、商业周期、政策制约很大，还要受经济政策波动、经济形势的起伏、技术进步等因素的影响。这是对房地产企业生存能力的一个巨大考验。归纳起来，中国现阶段房地产行业具有以下特征：
1.市场准入门槛较低，行业进入相对容易
2.高风险与高回报并存
3.资金周期长与资金的滚动运营并存
4.基本技术的公开化
5.产品的地域性、固定性和唯一性
6.技术的非标准化和非模块化，难以形成核心产品 7.产业链条长，群体性很强，专业综合协调困难
8.市场需求变化快
9.行业管理不规范。
上述特征决定了这一阶段的房地产行业还没有形成清晰的核心产品与专深的技术。而房地产业起步晚，消费周期长，需求阶段化，决定了这个产业尚没有百年老店。有人比喻，如今的房地产行业犹如春秋战国时代的群雄并举、诸侯割据。
事实上，政策环境、市场变化是企业无法控制的，要想在激烈的竞争中站住脚，房地产企业必须寻找可持续发展之路。在不同的发展时期，无论是哪一代发展商都有其赖以生存的基本能力，只是随着市场竞争的复杂化，单一能力不足以支撑企业长期的健康发展。房地产商只有在市场运作机制中不断打造自身新的能力组合，方能在市场竞争中立于不败。
房地产行业的8种能力
以住宅开发为例，从房地产价值的形成过程来看，房地产企业的使命是为有置业需求的客户创造优质的居住环境和生活场所。其最终产品是可使用并实现居住要求的住宅。其开发生产涉及各行业和环节，是一个非常复杂的系统工程。一个房地产项目的运做必须经历从取得土地、寻找资金到售后服务、管理的全过程，这是一个漫长的、相互串联的过程。每一个环节之间都是相辅相成的，之所以是串联的，盖因任一环节的操作失误都将使整个链条崩溃最终导致项目的失败：取得土地，资金运做不当不行；资金到位，合作关系不当不行；市场定位偏差、产品设计不合理、工程质量有问题、工期延误、成本超支、推广不力、服务不好、管理不到位……等等等等，许多事情看似偶然其实不然。许多开发商将成功归为机遇，把失败解释为时运不济怨天尤人，实际上失败是因为其自身能力欠缺造成的。
一个现代房地产企业打的应该是“组合拳”，是多种能力的系统运用，一招鲜吃遍天的时代一去不复返了。根据我们多年的研究，房地产开发企业必须具备八种能力，依次为：(1)社会资源的运作能力，(2)金融资本的运作能力，(3)市场洞察能力，(4)产品研发能力，(5)精益生产能力，(6)成本控制能力，(7)客户服务能力，(8)客户吸附与发掘能力。
从房地产市场和行业发展的角度来看，(1)和(2)为基本能力，在行业管理尚不能完全规范的条件下，即便是具有卓越生命力的领先企业也必须以此为立命之本。而早期的房地产企业仅需具备这两种能力便可保持盈利，活得特别的滋润，令人艳羡。在买方市场形成后——这种趋势几乎是必然的，而且是由市场发展规律一手造成的，是房地产企业大力推动的，后面的几种能力的重要性就依次显现出来。
剖析8种能力
能力(1)和能力(2)是基本能力，是必要条件，是企业进入房地产行业的钥匙，不具备这两个能力而进入这个领域，我们的意见是，赶快调头，立即收手。房地产项目开发的关联行业门类高达140个，没有社会资源运做能力绝对不行。没钱更不行。
过去，市场上流行一种泛地段论，认为项目前景与地段的关系是密不可分的，地段的好坏决定了项目的优劣，甚至是项目的命运。我们认为，这种观点值得商榷。显而易见，在我们身边的某些项目可能地段环境不如另一些项目，但其取得的成就要远高于别的项目，这样的例子数不胜数。实际上，能力(3)的综合有效 运用，就是对所谓地段论的有力反证：因为能够在已定的土地条件下开发出领先的产品，销售给那些正在寻求此类产品的客户并满足他们的消费心理，提供合适的服务与管理，因而获得了预期的成功。我们看到，地段在其中所起的作用仅仅是限制条件而非决定因素。地段论可以休矣，市场洞察能力至为重要。
我们注意到，某些开发企业以为把产品的设计工作完全委托给设计单位是“正确的”，确实，与自行设计比，设计单位毕竟有更多的经验和技巧，但在我们看来，这种做法是不可取的。设计单位的责任是按照设计任务书完成产品设计，设计任务书不是可有可无的，更不是无足轻重的，它是项目成功与否的关键。设计任务书所依据的就是能力(4)——产品研发能力，它是对能力(3)的WORD解读和AUTOCAD体现。它将把目标客户的消费欲望通过WORD解释给设计师，设计师通过AUTOCAD进行表现，然后再通过WORD转述给市场。在其他条件基本近似的前提下，因为产品的不同而导致的项目成败正在城市的街区中上演，有人欢喜，有人愁。
有时候，我们看到精美的楼书与效果图，在实地参观的时候特别后悔——不该来！理想与现实之间的差异如此巨大，以至于自相矛盾。同样的道理，产品的实现过程需要精心控制，安排有能力的企业悉心打造。不同的施工队伍在同样的条件下制造出完全不同的产品，这个道理十分简单：见多识广、经验丰富、手艺精湛的老师傅就是比刚出道毛手毛脚的学徒强。能力(5)要求房地产企业重视精益生产，保证项目价值不受损害。
立项等同钓鱼。一旦项目得以确立，调整计划、更改设计、调整预算、追加投资几乎顺理成章、按部就班，国家有关部门也是见怪不怪。房地产开发也是立项，虽然不能向国家要钱，没“鱼”可钓，钓的却是开发企业的利润。某些房地产开发商和所有私营企业主认识到了成本控制的重要性，在房地产开发过程中，全力压缩投资，甚至鼓励承建单位以次充好、以假乱真，为取得销售业绩胡乱吹嘘，交楼时货不对板，官司缠身，信誉扫地。其实成本控制的关键，不是奸商行为，而是合理的设计、精准的预算与健全的制度，配合严谨的工程管理、有的放矢的推广，这是开发企业应具备的第(6)种能力。
营销学的一个重要概念是：一个有效的客户后面有25个潜在的客户。可口可乐公司的销售主管非常肯定地确认，公司一年的广告预算中，一半的广告费事实上浪费了，没起到作用。无论是4P理论还是与之竞争的4C，其核心理念我们认为都在于强调与客户沟通的能力。在信息爆炸、媒体泛滥、广告可信度倍受置疑的环境下，最好的销售方式，不是依赖传统媒体，而是如何为客户提供恰当的服务，这是开发企业必须具备的也是需要努力为之的第(7)种能力，客户服务能力。
让一群客户购买我们的产品是可能的，让他们产生忠诚很难。客户吸附与发掘能力强调的就是在企业长期开发运做过程中，如何有效地抓住客户，产生品牌忠诚度，使绝大多数客户成为义务宣传员与产品销售员，在新产品推向市场的过程中事半功倍。当前，达到这个层面的开发企业犹如凤毛麟角。
归纳来说这八种能力解决的是企业在运营中对资源、市场、品质、品牌这四方面系统的控制能力和综合价值的有效提升。
房地产开发商本质上是“系统集成商”，是将土地、资金、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素有机组合，通过营销、广告、租赁等手段最大限度地实现市场价值的商业团体。换句话说，房地产开发商需要高效率地用最少的钱买到社会上最好的产品和服务，并且通过高效率的生产与整合，用相对最少的费用把自己的产品和服务卖到尽可能高的价钱。 转载以上内容希望能与各位分享！ 融资渠道的单一（依赖银行）致使许多房地产开发企业不可避免的陷入资金困难，许多实力不济的地产企业纷纷陷入了“有地没钱、有小钱拿不到地”的尴尬境地。而越来越令人“行动受限”的调控政策接踵而来，使得一些热钱企业萌生去意，房地产开发商群体正在面临着空前的“大浪淘沙”过程，在未来3-5年内，房地产开发企业数量将会在目前基础上缩水30-50%。本土企业也面临严峻的考验，唯有做大做强，现时市场局面和政策环境对一些资金实力雄厚、专业技术领先的开发企业极为有利，甚至可以是企业迅速树立市场品牌形象的最佳时机。而今后房地产开发企业的竞争核心将会是“强大的资金实力”和“专业团队”的结合体。 谢谢分享! :)
好文，有借鉴意义
谢谢分享! 虽是纸上谈兵却谈得很好,形而上-务虚! :) :) :) 顶 呵呵，要去开发商了，很高兴看到这些东西 好文章，谢谢 :lol :lol :lol 谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享!谢谢分享! 学习中谢谢 谢谢分享!页:
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