写字楼研判－引子
近来终于有了一些可以整理思绪的时间，面对着这多年来不曾有过的优待，我竟多少有点无所适从。记得在最疯狂的那段日子，我曾不止一次的抱怨过，没有时间和精力去整理长时间工作的心得和体会。如今终于可以稍微的吁口气了，但又多了一点点的不安，总觉得还是需要再忙点什么。
最近几天，一有闲暇，就会溜达房策上，看看、逛逛，于是也就萌生了要写点什么的主意，于是就有下面的一些文字……:)
透过现象看本质－写字楼的社会属性
曾经跟无数人讨论一个问题：写字楼和住宅的区别何在？得到的回答，大多是集中在：写字楼的售价高、写字楼电梯多、写字楼有空调、写字楼的客户和住宅的客户不一样……问题
但我认为，上述的这些观点还是在进行表象上的研究。
透过现象看本质-2
事实上，从政治经济经济学的角度研究：写字楼项目与住宅项目最本质的区别，写字楼产品的社会属性是生产资料，而住宅项目的社会属性是生活资料。而我们所看到的产品差异、价值差异、客户差异、运营方法的差异都是基于它们基础社会属性的不同。
可以说，写字楼和住宅所遵循是完全不同的发展轨迹。 精彩，继续阿，哥们！！:handshake 凤头!
回复 #3 shirley 的帖子
最近正要做写字楼的项目，找不着方向，看到这里似乎有所启发：）楼主继续啊！高度关注中…… 楼主继续啊！高度关注谢谢鼓励
感谢大家的鼓励，我会再接再厉的。在过去的几年中，一直在作写字楼的专项研究工作，所以有了一点小小的心得。
能够有机会在这里和大家分享，感觉还是很荣幸的……
但是，因为毕竟是抽时间来写，所以希望大家不要催我，我会抓紧时间一点一点写的。
还有，我的这个主题是不是放在商业地产比较好呢？:P
透过现象看本质-3
写字楼的早期的雏形是在工业革命时期那些附属于工厂的，为企业管理人员使用的办公用房。因此，在我国的建筑规范中，基本上没有写字楼的这种说法，而是叫做办公楼。写字楼的说明是舶来品。而随着经济的发展，特别是第三产业的大力发展，出现了很多可以独立于工厂存在的生产活动，如律师、会计师、投资银行、商贸等，这样就出来集中办公的建筑物。同时，随着城市化进程的深化，在交通便利、商务活动集中、商务配套完善的区域也逐步形成了众多的商务集中区。
目前这种商务集中区的典型代表，就是众多国际化大城市的"中央商务区“即CBD 楼主，能不能单独请教些问题啊？现在做写字楼的项目，但没有经验，问题多多……
QQ16887924
小女子先谢过啦：）
透过现象看本质－4
写字楼的使用功能充分体现了它的基本社会属性，无论是什么样的企业或者个人，写字楼的终端客户（包括企业和个人，但不包括以写字楼作为投资工具的投资人）的使用目标（无论是自建、购买还是租赁）都是要以满足自身开展生产活动为目的的。使用写字楼的客户可能在表现形式上可能会与那些在工厂内进行生产活动的企业不同，但他们的目标是完全一致的，就是为企业创造价值和赚取利润。
而作为住宅，尽管目前也存在很多的投资购买住宅对外出租经营，但这仅仅说明投资者将住宅作为投资工具使用，而不能说明住宅本身的生活资料功能发生了变化。
回复 #10 lanceradele 的帖子
不好意思，我没有QQ，如果有问题可以给我发帖子就好。透过现象看本质-5
正是由于写字楼的这个基础属性的影响，直接造成了写字楼与住宅在产品形式、客户构成、成交特点以及运营模式等多方面的不同；就产品而言，写字楼沿袭了满足企业商务办公需求，为企业创造舒适、高效、经济的现代化办公环境的轨迹；例如，目前写字楼项目不断刷新的电梯配置指标，就是为企业提供高效、快捷的垂直交通环境；从5类线到超5类线，到如今的6类线，从PDS综合布线到如今无线系统的应用，不断改良和升级的智能化系统和设备都是为了满足企业逐步提高的智能化办公的需求；在比如，在众多国际化知名项目中，被广泛采用的Raise Floor（架高地台）或者也叫Net Floor（网络地板）技术，就是为了满足大型企业灵活性发展的需求而准备的。
就客户构成和成交特点而言，OFFICE的面向的终端客户是企业或者从事生产经营活动的个人，
透过现象看本质-6
就客户构成和成交特点而言，OFFICE面向的终端客户是企业或者从事生产经营活动的个人，根据我接触客户的经验来看。目前高标准的甲级写字楼项目的主要购买客户为国内大型企业、事业单位、上市公司，境外客户以投资基金为主；而作为高端的写字楼租赁客户则以知名的跨国公司、国内大型企业集团等；而中低档写字楼中的企业多以中小型企业为主，通常二线的写字楼中local的公司多一些。就运营模式而言，目前国内的住宅项目以开发商建成后直接出售产权为主，而高端写字楼项目则以物业运营为主，即所谓的资产管理（asset management）。
用比较形象的说法就是，住宅是鸡蛋，而写字楼，特别是长期持有、经营的高端物业，是一只会下金蛋的鸡……（相当有想像空间）
写字楼的发展趋势
追本溯源，写字楼的发展主要包括以下几大趋势：1.向高层化发展
2.向综合性发展
3.向灵活性发展
4.向智能化发展
5.向生态化发展
话题预告
计划陆续针对以下问题开展讨论，如有兴趣，欢迎积极参与。或者提出更多新的话题共同讨论：1.甲级写字楼的评级标准研究？
2.写字楼的SOHO现象（商住？）
3.写字楼评价误区（曲解5A?曲解写字楼？曲解甲级？……）
4.低层低密度写字楼研究？
5.写字楼营销手段研讨？
……
由于时间受限，上述话题将陆续推出！:D 好文章，持续关注！！
写字楼的发展趋势－向高层发展
随着城市化进程的加快，众多的财富和资源不断向大城市、特大城市、国际化大城市迅速集中，巨大的商业机会产生的聚集效应，也吸引了众多的企业集中到大城市中。由于人口迅速增加、经济快速发展、财富进一步聚集，使得城市土地资源日益稀缺，因此在上世纪20-30年代，随着电梯技术的诞生和应用，在发达的资本主义国家涌现出众多的高层、甚至超高层建筑。世界第一高楼的指标在不断刷新。
当然由于人文、经济特点的发展不同，全球早期的摩天大楼主要出现在好大喜功的美国，帝国大厦、洛克斐勒中心等知名建筑，不仅仅是商业建筑，已经成为美国经济发展黄金年代的标志和象征。
进入20世纪70-80年代，摩天大楼主要在亚洲地区建造，进入90年代中国也迎来了建设摩天大楼的高峰期。
目前世界上最高的建筑物是台湾的101大厦建筑高度已经超过500米；中国最高的建筑物是上海金茂大厦；预计未来这个指标会很快改写，上海新建的环球贸易中心项目已经超过台北101的指标。
可能是由于城市特点不同，北京写字楼项目的限高一直很严格，京广中心200多米的高度很长时间没有被突破。
但是，随着今年CBD、金融街、东二环等重点商务区域的开发建设，北京写字楼的新高也不断被刷新，未来银泰中心写字楼是所谓的长安街第一高约249米，而未来的国贸三期将成为真正的“京门第一高”约300米。
谅解备忘录
近来工作比较忙，估计到新年之前，有会迎来一个集中工作的高峰。但是，既然已经提起笔，就不太好意思再放下了，怎么也要写下去。
其实写东西挺好玩的，就是有点耗费时间:D
所以在这里先跟大家报备一下，千万不要着急……
写字楼的发展趋势－向综合性发展
由于入住企业客户的实际生产和生活需求，使得仅仅具有单一功能的商用物业很难满足国际化企业的商务需求，因此如今的写字楼项目已经很少有单纯功能的办公楼了。目前比较多的是建筑综合体项目，也就是说能够将写字楼、商业、酒店、服务是公寓、高档公寓、会展等多种功能中2-3种的功能包容建设的公建项目。
但是，由于各项目的自身条件不同，建筑综合体也不仅仅是一味的强调大规模，事实上，如果搭配合理，10几万平方米的中型项目也可以建设成为十分优秀的综合性项目。
而综合性项目的优势不仅仅是方便入住客户的商务及商业需求，同时也为开发企业深入挖掘土地价值提供了十分良好的解决方案。