走马观花在美国
圣诞前在美国 重点研究一下OUTLET [align=center][align=center][b][font=宋体][size=14pt]走马观花在美国[/size][/font][/b][b][size=14pt][/size][/b][/align][/align][align=center][align=center][b][size=14pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/b][/align][/align][align=center][align=center][font=宋体][size=14pt]一、第一印象[/size][/font][size=14pt][/size][/align][/align][font=宋体][size=14pt]这是我第一次到美国。[/size][/font][size=14pt][/size][font=宋体][size=14pt]除了在纽约肯尼迪机场入境时需要按手印和对准视网膜拍照之外，我的第一印象并不觉得纽约与上海有什么特别的差异。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]一样的车水马龙、拥挤的街道和鳞次栉比的高楼大厦，大街上的废纸和垃圾也随处可见，最大的不同只是大街上熙来攘往的人流中十有八九都是高鼻子、蓝眼睛的老外而已。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]我们到达酒店时，已近美国东部时间的半夜，可我们的生理时钟仍然是北京时间的中午，毫无睡意，而且饥肠辘辘。酒店的餐厅已经闭门谢客，在寒风中苦苦搜寻了半个多钟头，才找到了一家纯正的美式快餐馆，只能让已经久违了一整天五谷杂粮的中国肠胃用两根烤香肠和两只炒鸡蛋打发了事。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]本来还想歇歇聊点美国的事情，但餐馆里那两个长得高高大大、不断互相亲吻的男人让我原本不太舒服的肠胃恶心地不得了。不知道老余他们是否看到了，反正我主动抢着买单，催着他们快撤。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]也许是夜间到达美国的缘故吧，黑暗面看得多了，总之这第一印象与在好莱坞影片里所看到的美国，感觉上大相径庭，不禁思忖：仅此而已？……[/size][/font][size=14pt][/size]
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[size=14pt][font=Times New Roman] [/font][/size]
[align=center][align=center][font=宋体][size=14pt]二、[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Tsao & Mckown[/font][/size][/align][/align][font=宋体][size=14pt]早上终于和曹主席、[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Cheryd[/font][/size][font=宋体][size=14pt]他们一行在位于曼哈顿区的[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Tsao & Mckown[/font][/size][font=宋体][size=14pt]建筑事务所内会师一处。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]之前，对于大曹[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Kalvin[/font][/size][font=宋体][size=14pt]先生的大名早已如雷贯耳。踏进他公司之时，就觉得此名不虚也。[/size][/font][size=14pt][/size] [size=14pt][font=Times New Roman]Tsao & Mckown[/font][/size][font=宋体][size=14pt]建筑事务所设在一栋老工厂改建的已有些年代的老房子的十楼，这座老厂房隐藏在一条不太起眼的大街上，米黄色外墙、漆成白色的钢窗，陈旧但不破落。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]由货梯改造的电梯到达顶层十楼，跨出梯门就是[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Tsao & Mckown[/font][/size][font=宋体][size=14pt]公司，没有大门、没有标牌、没有在国内司空见惯的宣扬实力和荣誉的各项奖杯和证书。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]地板是踩上去咯吱作响的整条宽大的原木铺成的，在国内那是用于搭建工地脚手架的跳板。在这里也同样铺上去后未作任何加工，板与板间的缝很宽，这使我很担心那些高跟鞋女士们，是否会见缝插“根”呢？真的很担心。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]在粗糙的地板上搁置了一些很古典的家具、物品，皮条拉成的单人床、老式的橱柜、未完工的油画，等等，随意，但不凌乱。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]最有意思的是在一个墙角落里，地上扔着一只废弃的小灯箱，相片上写着：“对于你所看到的只可以相信一半，对于你听见的什么都不要相信”。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]标“旧”立异，这股风潮在上海也很时髦的。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]但就是这种不着修饰的布置，透出了一股子浓浓的、特立独行的返璞归真的艺术氛围，犹如大曹先生的一身着装，素装简衣，但脖子间一条鲜红的围巾却让他跳出鸡群成鹤立，而我们这些西装笔挺的人，都成了围着他的农民企业家了。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]来美国前，我简单地研究过大曹先生的作品，简洁利落、自然大气，这是对他的设计风格的印象，自从走进他的事务所后，这种印象就成了定论了。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman] [/font][/size] [font=宋体][size=14pt]曼哈顿是纽约也是美国经济的精华所在，左右着世界经济的华尔街、傲视东西南北屹立近百年的帝国大厦、美国文化的代表百老汇、美国人民的精神象征自由女神像、汇聚国际一流时尚品牌的第五大街等等，吃喝玩乐、衣食住行，主要的旅游区、娱乐区、金融区、贸易区、文化区都在曼哈顿，很容易让人觉得纽约就是仅仅曼哈顿一个地方而已。而事实上，我觉得要了解纽约，从曼哈顿开始也的确就能八九不离十了。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]曼哈顿岛是纽约的核心，在五个区中面积最小，仅５[/size][/font][font=ˎ̥][size=14pt][font=Times New Roman]8[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]平方公里。但这个东西窄、南北长的小岛却是美国也是世界的金融中心，美国最大的５００家公司中，有三分之一以上把总部设在曼哈顿。位于曼哈顿岛南部的华尔街是美国财富和经济实力的象征，也是美国垄断资本的大本营和金融寡头的代名词。这条长度仅５４０米的狭窄街道两旁有２９００多家金融和外贸机构。[/size][/font][font=ˎ̥][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]在曼哈顿，只要你能想到的，在这里应有尽有，曼哈顿也富得流油。想当初尼德兰人从印第安人手中买下这座小岛时仅花了[/size][/font][font=ˎ̥][size=14pt][font=Times New Roman]24[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]美元，不禁令人唏嘘感叹。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]曼哈顿因其[/size][/font][font=宋体][size=14pt]东西窄、南北长的地形特点，城市规划发展[/size][/font][font=宋体][size=14pt]基本呈棋盘状布局。南北为路、东西为街。南北十多条主干道多是八车道以上，车水马龙，有时也很拥挤；东西大街密如织网，仅隔[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]100[/font][/size][font=宋体][size=14pt]米[/size][/font][font=宋体][size=14pt]左右，有时甚或[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]50[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多米就有一条街道，虽然不宽，但横贯东西；东西街道基本是单向行驶，街两边停满了汽车，首尾相接。[/size][/font][size=14pt][/size] [font=宋体][size=14pt]如此这般，结果把纽约分割成了一块块开放的小地块。建筑密度很高，如果计算容积率几乎可以肯定都在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]以上；建筑之间摩肩接踵、形态各异；但奇怪的是并未让人觉得有钢筋水泥森林之压抑感。我认为完全是因为街道两边的建筑形态多样、细腻、协调且很有水准，再加上琳琅满目的商店橱窗、极富创意的店招牌、新颖别致的广告牌，目不暇接的视觉冲击怎么都让人百看不厌、爱纽约没商量。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]这种纵横平行形道路系统显然不同于巴黎、伦敦等传统欧洲城市的辐射型布局，包括几乎所有的中国大城市多是以一个中心、几条环线、多条轮轴式道路由中心向外辐射连接的模式。[/size][/font][size=14pt][/size] [font=宋体][size=14pt]其实曼哈顿的街道上除了汽车和建筑之外，不多绿化。但中央公园占据了曼哈顿的中央位置，南北长[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][font=宋体][size=14pt]公里[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，东西宽[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]0.85[/font][/size][font=宋体][size=14pt]公里[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，占地达[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5000[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多亩（近[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3.5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方公里）。中央公园建成已有[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]150[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年，大片的[/size][/font][font=宋体][size=14pt]草地、郁郁葱葱的树林、庭院、溜冰场、露天剧场、小动物园，可以泛舟水面的湖泊、网球场、运动场、美术馆、自然历史博物馆等等，四季苍翠、花木峥嵘、悠闲谐雅。[/size][/font][font=Arial][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]这座位于城市中心钻石地段、寸土寸金的城市园林能够历经[/size][/font][font=Arial][size=14pt]150[/size][/font][font=宋体][size=14pt]年而未被不断扩张的城市建筑和城市人的贪婪所蚕食吞并，在中国人看来是不啻是一个奇迹。想想上海的肇嘉浜路那连公园也称不上的中央绿带吧，才[/size][/font][font=Arial][size=14pt]30[/size][/font][font=宋体][size=14pt]年不到，如今已所剩有几呢？[/size][/font][font=Arial][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]据说中央公园的保留，那也是纽约市民、市府和唯利是图的商人特别是地产商进行了上百年的坚持不懈的努力斗争的结果。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]这让我想到了，我们在成都的大熊猫基地。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]成都大熊猫基地，现在圈定近[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]30[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方公里。今后我们是要建一座城市里的公园？还是一座公园里的城市呢？今后是采取辐射形布局，还是纵横平行分区式布局呢？各类公园、功能区域、道路、交通、环境、土地现状如何规划发展呢？理想与现实、经济与梦想如何平衡呢？以利润为本，还是以熊猫为本？以现在的自己为本，还是以我们的子孙为本？[/size][/font][size=14pt][/size] [align=center][align=center][font=宋体][size=14pt]四、布鲁克林[/size][/font][size=14pt][/size][/align][/align][font=宋体][size=14pt]布鲁克林区总是以黑人、暴力、穷人的黑暗面频频出现在好莱坞的电影之中。当我们的汽车行驶在曼哈顿通往布鲁克林的大吊桥上时，急速后退着的密集的大铁栏杆将阳光遮挡地稀疏阴沉，不禁让人产生从天堂走向地狱的感觉。以至于我的眼前开始闪现出黑人流浪汉们在月黑风高的大街上围着燃烧的铁桶在烤火、或者几个黑人小流氓在抢夺钱包后疯狂逃窜的诸多蒙太奇镜头。[/size][/font][size=14pt][/size] [font=宋体][size=14pt]布鲁克林主要集中了纽约的低下层平民，其中尤以黑人为主。六七十年代，纽约政府在布鲁克林区集中建造了大量的廉价房屋，形成了大片的平民社区。政府的初衷是让穷人有其居、居者有其屋，但却也筑就了布鲁克林的穷酸象，造成在这里出生、长大的青少年自卑自弃、破罐破摔、社会治安不良的地区性现象，直到如今还是积重难返。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]这里的社区建筑和规划并不差，相比起国内很多号称高尚社区的楼盘来，一点也不会逊色。基本上以高层为主，几幢一个围合，赭红色的外墙下是小区的广场，看到有不少小孩在游乐设施里玩耍。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]只是街上很少车辆和行人，偶尔有几个神情迷离的老年黑人默默地看着我们的车从他们面前驶过。道路一般已破旧不堪，路上不太干净，好几次看到几个塑料袋在空中飞舞。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]成都大熊猫基地范围内现有几万农民，将来的拆迁是仅次于土地问题的第二号大难题。但按照中国各地的经验和教训，农民一定要搬，非搬不可，而且一个不留，否则后患无穷。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]农民之患，何患之有呢？[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]脏、乱、差，破坏环境；小偷小摸，贪小便宜；不遵规距，破坏公物；无理取闹，冥顽不化；[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]所以全部拆迁、集中安置，是目前对付农民的办法。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]那么集中安置后，会否和布鲁克林一样出现这种贫民“集中营”呢？我们今后应该怎样正确对待祖祖辈辈生于斯、长于斯、居于斯、归于斯的农民呢？毕竟是我们打扰了他们。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]作为一个有责任感的发展商，决不能让布鲁克林的教训再重演。[/size][/font][size=14pt][/size]
[align=center][align=center][font=宋体][size=14pt]五、洛克菲勒中心[/size][/font][size=14pt][/size][/align][/align][font=宋体][size=14pt]帝国大厦、世贸中心、洛克菲勒中心，历来是世人瞩目的财富与繁荣的象征和焦点，但世贸中心已经被莫名其妙地从曼哈顿的景色中无情的永久抹去。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]登上洛克菲勒中心，正直夕阳隐入地平线，余辉依在，华灯初放，交相辉映，美不胜收。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]严格意义上讲，洛克菲勒中心不是一座大厦，而是由[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]19[/font][/size][font=宋体][size=14pt]座大厦组成的综合建筑群。我们登上的[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][font=宋体][size=14pt]层高的大厦是洛克菲勒中心的主体建筑——[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]RCA[/font][/size][font=宋体][size=14pt]大厦，高达[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]259[/font][/size][font=宋体][size=14pt]米[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，这个高度是在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年前创造的，即使在今天想来还是有点不可思议。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][font=宋体][size=14pt]层平台上的观景区据说比起帝国大厦来，其收入眼底的景色更广阔，所以每天从世界各地，慕名来此登顶观景的人流蜿蜒不绝。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]洛克菲勒中心的建筑群在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1931[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年至[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1940[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年间就已全部建成，至今已近[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年。但对于建筑和公共空间的功能开发却从[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1930[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年开始，至今也没有停止过，其开发模式成为现代城市规划的鼻祖。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]最初的设想是将洛克菲勒中心建成集办公、剧院、商业于一体的综合体。但后来发现由于缺少居住和旅馆的功能，导致功能失调、缺少人气而受到市场冷落；于是从[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1960[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年起在其周边逐渐新建了酒店、公寓楼等，并经一步完善餐饮、购物、观光、休闲、运动等功能区域的质和量，最终使得洛克菲勒中心成为全世界最成功的商业综合项目。洛克菲勒中心以实践证明综合建筑是世界城市发展的主要方向之一；办公、酒店、居住、购物、餐饮、娱乐等功能是建筑综合功能的重要组成元素，是实现功能协调、满足使用需求的基础；环境、景观同时也是建筑必不可少的组成部分，是地产开发成功的前提。[/size][/font][size=14pt][/size] [size=14pt][font=Times New Roman]1920[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年代后期，当纽约最成功的的金融家大富翁小约翰·[/size][/font][font=宋体][size=14pt]D[/size][/font][font=宋体][size=14pt]·[/size][/font][font=宋体][size=14pt]洛克菲勒在描绘他那宏伟的洛克菲勒中心发展计划时，正值美国与世界经济满布乌云的大萧条时期，除了他自己深信不疑之外，大概没几个人能相信他的计划能够实现的，即使放在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]80[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年后的今天，如此规模的地产开发同样也会让人望而生畏。如同罗克菲勒仅象征性地收取[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]美元将曼哈顿的一大块地皮赠送给联合国建总部的行为让人看不懂一样。然而这就是洛克菲勒，一部现代神话的创造者和大主角，也许再过几百年，洛克菲勒仍将是令人仰止的世界巨人。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]现在中国的地产商被人视为贪得无厌的经济猛兽，房地产被打压严控，同样让人觉得前途一片黑暗。想想洛克菲勒的气魄、远见和英明，我们害怕什么呢？[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman] [/font][/size]
[font=宋体][size=14pt]功能规划和调整性开发的重要性，是洛克菲勒中心给我们的启示。洛克菲勒中心只是一个占地[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]22[/font][/size][font=宋体][size=14pt]英亩[/size][/font][font=宋体][size=14pt]的综合建筑群，而我们是三十平方公里，也就是[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]7400[/font][/size][font=宋体][size=14pt]英亩[/size][/font][font=宋体][size=14pt]。功能策划、规划和不断的功能定位、开发、调整是重中之重。在我们前面的路很长，景色也很遥远，但我们很兴奋，因为我们的探索和我们所要走的路正是急于寻找出路的后工业时代城市的需求。“在满足人类需求的同时，创造财富”，正和万邦之意。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]而耐心和远见又是洛克菲勒中心给我们的另一启示。稀缺性资源的价值总是与时间成正比，土地就是这样。所以如果你的耐心和你的远见一样长远，那么你未来所拥有的能满足人们需求的土地就是你的财富。作为地产商一定要记住这一点。[/size][/font][size=14pt][/size]
[align=center][align=center][font=宋体][size=14pt]六、[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]OUTLET MALL[/font][/size][/align][/align][font=Verdana][size=14pt]OUTLET[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，就是品牌直销折扣店，是国际知名品牌销售过季、下架或是断码商品的购物场所，因其货正价廉而备受追捧，正成为国际商业流行的业态之一。它就起源于美国纽约等东部地区。[/size][/font][font=Verdana][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]位于纽约和新泽西州交界地的“[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]WOODBURY OUTLET MALL[/font][/size][font=宋体][size=12pt]”[/size][/font][font=宋体][size=14pt]是全美第一大[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]OUTLET[/font][/size][font=宋体][size=14pt]，几乎囊括了所有国际知名品牌，[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]WOODBURY[/font][/size][font=宋体][size=14pt]正是我们美国之行第三天的全天考察项目。据说折扣最低至惊人的一折，所以那天一早在去[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]WOODBURY[/font][/size][font=宋体][size=14pt]的路上，昨天还在时差中晕晕乎乎的我们却没有一个犯困的，尤其是唯一的女士[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Catherine Zhou[/font][/size][font=宋体][size=14pt]早已两眼放光、急不可待。[/size][/font][size=14pt][/size] [font=宋体][size=14pt]车到[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]WOODBURY[/font][/size][font=宋体][size=14pt]，时间才上午的十点三十分，诺大停车场内却早已停了不少的车辆，购物街两边尚未褪去的建筑阴影里已经有各色肤色的游人在四处张望，可见世界第一直销店的诱惑力非同凡响。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]这里汇聚了[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]300[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多家时尚品牌，除了[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]LV[/font][/size][font=宋体][size=14pt]，国际最知名的品牌如[/size][/font][font=Arial][size=12pt]Versace[/size][/font][font=宋体][size=12pt]、[/size][/font][font=Arial][size=12pt]Gucci[/size][/font][font=宋体][size=12pt]、[/size][/font][font=Arial][size=12pt]DKNY[/size][/font][font=宋体][size=12pt]、[/size][/font][font=Arial][size=12pt]Moschino[/size][/font][font=宋体][size=12pt]、[/size][/font][font=Arial][size=12pt]Christian Dior[/size][/font][font=宋体][size=12pt]、[/size][/font][font=Arial][size=12pt]Giorgio Armani[/size][/font][font=宋体][size=12pt]、[/size][/font][font=Arial][size=12pt]Burbery…[/size][/font][font=宋体][size=14pt]等等，几乎全到齐了。上海的奥特莱斯与此相比，就小巫见大巫了。[/size][/font][font=Arial][size=14pt][/size][/font]
[font=Arial][size=14pt]Outlet[/size][/font][font=宋体][size=14pt]的选址一般多在距大城市一小时车程的高速公路边，最好是两个或几个地区的交界处，环境较好，地价低廉；规划上通常是围合布置，外围是停车场和巴士客站，环形的购物街不至于使人走散；建筑多是一层的别墅式房屋，美观独特；一般建筑跨距达到[/size][/font][font=Arial][size=14pt]25[/size][/font][font=宋体][size=14pt]米[/size][/font][font=宋体][size=14pt]以上，宽敞高耸；中央位置通常是美食中心，供购物者歇息；街边长条椅比比皆是，让那些走累了的人们坐会儿并仔细想想还有什么忘了采购的；[/size][/font][font=Arial][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]总之，凡进去的没空手出来的，就连我们的老余也忍不住给夫人及千金们带了大包、小包，回去好邀功请赏了。从上午到后一下车就不见了影子的[/size][/font][font=Arial][size=14pt]Catherine[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，等到冒出来时，街上建筑的倒影正好与上午来时翻了个身，只见她双手、双肩已满负荷超载，双腿移走虽很不易，但满脸幸福着。[/size][/font][font=Arial][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]品牌的诱惑、价格的低廉、功能的周全、环境的舒适、设施的完善，是[/size][/font][font=Arial][size=14pt]Outlet[/size][/font][font=宋体][size=14pt]的成功所在。[/size][/font][font=Arial][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]我们大连和成都的项目均有引进[/size][/font][font=Arial][size=14pt]Outlet[/size][/font][font=宋体][size=14pt]之意，如能引进当属大利，这种购物功能应该必不可少。但如何引进[/size][/font][font=Arial][size=14pt]Outlet[/size][/font][font=宋体][size=14pt]的运营商目前还属有待我们研究的问题。中国引进的[/size][/font][font=Arial][size=14pt]Outlet[/size][/font][font=宋体][size=14pt]据查有美国的[/size][/font][font=Arial][size=14pt]GRG[/size][/font][font=宋体][size=12pt]（[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]Graig Realty Group[/font][/size][font=宋体][size=12pt]）、[/size][/font][font=宋体][size=14pt]香港的九龙仓、中国的百联等。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]洋品牌一般多很高傲，引进实属不易。但如果我们搞一个中国品牌的[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Outlet[/font][/size][font=宋体][size=14pt]呢？这是北京莫平的想法，我也很有同感。其实在[/size][/font][size=12pt][font=Times New Roman]WOODBURY[/font][/size][font=宋体][size=14pt]我就看到很多品牌多制造于中国，我们何必舍近求远呢？中国制造[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]Outlet[/font][/size][font=宋体][size=14pt]，创意不错。[/size][/font][size=14pt][/size]
[align=center][align=center][font=宋体][size=14pt]七、奥兰多迪斯尼世界[/size][/font][size=14pt][/size][/align][/align] [font=宋体][size=14pt]奥兰多是位于美国东海岸最南部的弗罗里达州中部地区的一座小城，其位置已近巴哈马群岛，气候炎热，虽时令已近圣诞节，仍温暖如夏。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]这是一座游乐之城，在方圆几十平方公里的范围内，积聚了迪斯尼世界、环球影城、海洋世界、世界之窗、未来世界等世界上规模最大、设施最先进的大型游乐项目。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]著名的美国太空总署（NASA）肯尼迪航天中心就设在奥兰多的卡纳维拉尔角。[/size][/font][font=Arial][size=14pt]1986[/size][/font][font=宋体][size=14pt]年[/size][/font][font=Arial][size=14pt]1[/size][/font][font=宋体][size=14pt]月[/size][/font][font=Arial][size=14pt]28[/size][/font][font=宋体][size=14pt]日[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，美国[/size][/font][font=Arial][size=14pt]“[/size][/font][font=宋体][size=14pt]挑战者[/size][/font][font=Arial][size=14pt]”[/size][/font][font=宋体][size=14pt]号航天飞机就是在卡纳维拉尔角发射升空[/size][/font][font=Arial][size=14pt]72[/size][/font][font=宋体][size=14pt]秒后、在[/size][/font][font=Arial][size=14pt]10[/size][/font][font=宋体][size=14pt]英里[/size][/font][font=宋体][size=14pt]上空因燃料泄漏而发生爆炸，包括女教师麦考利芙在内的[/size][/font][font=Arial][size=14pt]7[/size][/font][font=宋体][size=14pt]名宇航员全部遇难；[/size][/font][font=宋体][size=14pt] 2003年2月1日美国哥伦比亚号航天飞机在返回地球途中，预定降落卡纳维拉尔角前的十分钟，因绝热片脱落而焚毁在大气层中，同样也是七名宇航员全部[/size][/font][font=宋体][size=14pt]罹难。[/size][/font][font=宋体][size=14pt][/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]肯尼迪航天中心曾经发生过的的灾难惊天地、泣鬼神，提醒着人们，人类探索宇宙、挑战太空的过程将会很漫长、很艰辛，也使得这个宏伟的太空中心被蒙上了悲壮的色彩。但这些让人伤感的事情丝毫没有影响每年有超过2500万的游客从世界各地纷至沓来，来到奥兰多寻找他们2500万个梦想中的快乐。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]可我们来到奥兰多的目的并非是为了找乐，而是为了亲眼见证迪斯尼所开创的“旅游地产”的发展模式。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]“旅游地产”是近几年在中国兴起的地产新概念，其实发端于美国迪斯尼的发展经验。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]最早的迪斯尼乐园是在洛杉矶，建成于1955年。但几年后，迪斯尼公司发现靠迪斯尼乐园赚钱最多的并非是自己，而是跟在迪斯尼屁股后头在迪斯尼乐园周边纷纷购地、置业的“寄生虫们”，迪斯尼发现迪斯尼乐园所带动的土地升值大大超过了乐园本身的门票收入。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]在参透这本经书后，迪斯尼公司在1964年就悄悄地来到奥兰多、这个美国东南部角落里的不知名的小镇，[/size][/font][font=宋体][size=14pt]用非常低廉的价格从一无所知的农民手里一下子购买了[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2.75[/font][/size][font=宋体][size=14pt]万英亩的农场和沼泽地[/size][/font][font=宋体][size=14pt]，然后再公开宣扬要在奥兰多这片荒芜的沼泽地上新建一座全新的世界上规模最大的迪斯尼乐园。等到寄生虫们闻风赶到奥兰多时发现所有有用的土地已经全被迪斯尼所占有了，再也无机可乘了。[/size][/font]
[size=14pt]1971[/size][size=14pt][font=宋体]年[/font][/size][size=14pt]10[/size][size=14pt][font=宋体]月开门纳客的“沃尔特·迪斯尼世界”当时就耗资[/font][/size][size=14pt]6[/size][size=14pt][font=宋体]亿美元，包括了六大旅游主题公园。之后，配套设施和服务设施又日趋综合化，陆续建设了“迪斯尼·米高梅（[/font][/size][size=14pt]MGM[/size][size=14pt][font=宋体]）影城”、“野兽王国”（价值[/font][/size][size=14pt]10[/size][size=14pt][font=宋体]亿美元）等大型主题公园；“台风港”、“风暴山”等三个水上乐园；夜生活娱乐区“迪斯尼城”（[/font][/size][size=14pt]Disney Downtown[/size][size=14pt][font=宋体]）；周围还建设了一座巨大的体育中心（投资[/font][/size][size=14pt]1.2[/size][size=14pt][font=宋体]亿美元）、[/font][/size][size=14pt]26[/size][size=14pt][font=宋体]个主题酒店、[/font][/size][size=14pt]6[/size][size=14pt][font=宋体]个高尔夫球俱乐部（[/font][/size][size=14pt]99[/size][size=14pt][font=宋体]个球洞），以及网球场、游泳池、餐厅和购物中心等大量容纳游客的设施和可供一些大型企业举行活动的场所，甚至还包括一个政府特许的结婚场所。水、陆、空（高架单轨列车）交通网络将所有的景点、酒店和娱乐设施连通起来，形成一个整体，大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引功能。在吸引游客的同时，也引来了众多其他的娱乐投资者，环球影城、海洋世界、世界之窗、未来世界等大型主题游乐公园也在附近相继建成，从而使奥兰多不仅一举成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”。[/font][/size]
[size=14pt][font=宋体]而迪斯尼公司现在所拥有的土地及其资产价值早已远远超过了原先的的投资总额，迪斯尼光靠土地升值就已经把钱挣得盆满钵满了。[/font][/size]
[size=14pt][font=宋体]在中国，学习迪斯尼发展模式学得最好的就属华侨城了。在深圳的欢乐谷、世界之窗和锦绣中华三个旅游项目相继取得成功，围绕着周边的房地产开发也获得了丰厚的利润回报。随后华侨城公司就北上北京、东入上海、西进成都，旅游加地产模式到处开花结果。[/font][/size]
[size=14pt][font=宋体]这就更坚定了我们在成都大熊猫基地的战略定位：旅游+地产。用旅游项目带动房地产开发，用房地产开发确保旅游项目。[/font][/size]
[font=宋体][size=14pt]战略明确后，战术也就清晰了。战术，也就是规划、功能定位、策划、资金等具体操作问题，其实借鉴洛克菲勒中心和迪斯尼世界就可以清晰地明白接下来要做什么、怎么做。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]这使我想起成都市委书记李春诚同志的一句意味深长的话：“难道中国的大熊猫就不能打败美国的小老鼠吗？”[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]当然我们并非是要打败迪斯尼，只是现实中就可爱、睿智的大熊猫不应该及不上虚幻的米老鼠，而这就需要我们为此作些什么。[/size][/font] 我梦想，几年后在成都大熊猫基地里也能看到这样一座雕像，不过那个小老鼠应该是大熊猫、而对着人挥手的不该是迪斯尼先生，应该是万邦集团的主席——曹慰德先生。
这个梦想并不太远……
全篇完
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