大家都来跟贴搞房地产虚拟开发实践战！
我相信来到我们房策论坛的，除了忠实地地产策划FANS之外，做地产开发或者想做地产开发的也不在少数。为了大家能够更快一步的实现自己的梦想。[b]大家就来交流讨论一下下面几个问题。[/b]
1、要做地产开发我需要准备哪几个必要条件，最重要的“东风”又是什么？
2、我做过地产开发，但是我想自己做或者集资来做，应该怎么操作风险低还赚钱？
3、地产开发过程中最重要的环节是什么？请具体到真实的事件上。
4、低产开发过程中哪个环节出错，你就赔钱了？哪怕只赔了1元钱。
为了方便大家来论战和比较自己做项目是不是合适，也为了上面的讨论有据可依，更为了能得到大家对现有项目的指点。特提供以下场景：
江苏地区的一个县级城市将有1000亩土地进行整体拍卖，当然分几个地块，而且不在同一处。
[b]请思考：[/b]
一、我们怎么把地拿下来？
二、拿下地以后应该怎么进行品牌运作？
三、创造什么样的营销事件促进整体项目的运作方式，怎么在第一块地的开发中表现出来。
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[font=宋体][size=10.5pt]附项目所在地区的基本资料，以及一个地块的资料提示。[/size][/font]
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[font=宋体][size=10.5pt]沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，辖35个乡镇（场），县域面积2298平方公里，耕地204万亩，人口176万，是全省人口最多、陆域面积最大的县。[/size][/font]
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[font=宋体][size=10.5pt]从走访来看，沭阳县的房地产开发供应量较大，开发商的实力大小不一，一些较大实力的开发商，在开发销售楼盘的同时，也储备了其它地块，如江苏中科置业有限公司在迎宾大道东南面计划在2006年后开发25万方房地产，江苏宏基房地产开发公司也在交通局附近储备了土地伺机开发。2006年政府计划开发房地产100万方，大量的供应形成的沭阳房地产的供方市场，受当地经济的影响，沭阳吸纳率并不高，市场基本呈饱和状态。销售价格也明显低于周围县，一些小楼盘的均价只有1200元/㎡,但随着当地政府招商引资力度的加大，投资环境的改善，沭阳的经济呈上升趋势，经济的发展必定会促进当地房地产市场的发展。[/size][/font]
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[font=宋体][size=10.5pt]有一地块位于沭河支流畔，地处县开发区，但离主城区较近，周边环境较好。占地面积168亩，总建筑面积18万平方米。[/size][/font]
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[font=宋体][size=10.5pt]我们现在的想法是打造宿迁第一高端品牌，定位于尊贵的别墅居住群。其他的还在规划中。[/size][/font]
[[i] 本帖最后由 ainiyao99 于 2007-5-25 09:56 编辑 [/i]] 1、几个必要条件：土地、资金、技术（人才）、一定的行政关系（决定项目进展速度甚至影响投资的大小）。最重要的是土地和资金。其它的东西中国都不缺，只要有凤凰树还怕引不来凤凰？呵呵。
2、风险和收益永远并存，你决定引入其它投资的好处就是风险共担，但是损失的是你的利润，没有既赚还没风险的。
3、地产运做，哪个环节都很重要都是缺一不可，如果要说和投资最关联的，那就是前期阶段，决定了你的项目是否赚钱，要花多少钱等。
4、任何一个环节出问题，都会造成投资失误而赔钱。 哈哈，多谢老兄的指点。针对我们提供的项目大家有什么看法？或者我还需要提供什么资料？大家都可以说一下。 1、拿地前首先要求根据区域市场、竞争能力、及地块规划要点进行可研并结合该地区规划、行业发展、政府对区域的投资计划（基础配套设施）进行了解与掌握。2、结合企业自身优（劣）势和核心竞争力，通过市调后，做好产品定位及项目建设周期、销售策略和企业形象的塑造等，打造出企业产品品牌。
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