snowwinter 发表于 2005-10-19 09:04

什么是地块选择评估报告？

在前期开发中对于地块选择的评估报告，应该有哪些东西？
请给在下一点赐教吧！[font=宋体]Sample Text[/font]

梁子 发表于 2005-10-19 11:06

我现在也需要地块评估报告！

披着羊皮的狼 发表于 2005-10-19 11:41

找一找，晚上给你

wjw595 发表于 2005-10-19 12:17

好复杂的哦！

三国总指挥 发表于 2005-10-20 00:53

过两天我给你们

我有，但不一定适用，机密哦，过两天给你们

三国总指挥 发表于 2005-10-20 01:07

还是与公司的操作程序有关

我们公司的程序大致是：由集团公司前期项目部找到一块土地，了解土地的基本情况（如地主，债务，时间，地主资金几背景),以书面形式报懂事长办公室，懂办负责各项与土地有关的政府情况调查如规划等从而确定土地的买卖操作手法（俗称玩法，不一定搞开发）待玩法经董办确定后，分别下单（工作单）到各执行部门，开始诸如市场调研，产品研发等的前期工作，所以我们这家公司的情况有两大特点：第一，在懂办就玩转土地，第二，安心的搞市场及产品面的工作。至于报告只是形式而已，真正的算帐在懂办就完成了，并不是写成报告给董事长看的。

snowwinter 发表于 2005-10-20 11:06

谁要是写过就请帮个忙：）

我们公司从来没有做过这种报告，都是老总的头脑风暴法确定就得了。
现在想正规，我也没有弄过，真是愁死了:(

东海岸 发表于 2005-10-20 11:54

市场第一！

我们现在所能讨论只是一个系统框架，地块体系和研究价值每个城市都是有所区别的，要多加调查才行！

屹悟理 发表于 2005-10-20 13:00

老兄！你的QQ号是多少，我发一个给你，仅供参考

屹悟理 发表于 2005-10-20 13:11

第一部分 项目概况
本项目地块位于友谊路地道桥南口耀华、港务局老居住区，总用地面积49999.5㎡，计约75亩其中：土地性质为居住用地。设计要求如下：

一、地块设计要求：
1、        用地性质：居住用地
2、        用地面积：总用地面积49999.5平方米
3、        建筑密度：≤30%
4、        容积率：≤1.6
5、        建筑层数：≤6层（≤20米）
6、        建筑间距：应符合25
7、        绿化率：≥30%
8、        停车配置：
汽车停放位：车位数/户数≥0.3
9、        公建配套：
（1）        幼儿园和小学由政府统一规划配套。
（2）        普通中学可考虑附近的十八中学作为配套。
（3）        物业管理用房一处：建筑面积≥5‰总建筑面积。
（4）        公共厕所一处，建筑面积≥60平方米。
（5）        变、配电房按供电部门要求配套。

二、主要经济技术指标
主要经济技术指标
项    目        用地面积
居住规划用地        49999.5
居住套数        1086
居住人口        2606
总建筑面积（含车库面积）        96494
总建筑面积（不含车库面积）        84594
其中        住宅建筑面积        7999
        商铺        1800
        公共建筑面积        2795
汽车位（按30m2/个计）        97774
下房（10.2 m2/个计）        11112
住宅层数        ≤6
容积率        1.6
建筑密度        30%
绿地率        30%
公共服务设施表
编号        项目        建筑面积
1        物业管理用房        572
2        变电房        300
3        公厕        60
合计        　        932










第二部分 “恋日花都”项目经济分析
一、销售收入测算
（一）        开发周期与销售周期
项目开发建设期为2年，时间从2005年1月至2007年1月分二期开发建设，同期销售完毕。
（二）        住宅单价的确定
根据成本估算及市场经验判断，结合“低开高走”的价格策略，预估开盘时首25%的销售面积均价为2500元/㎡， 26%~50%的销售面积均价为2600元/㎡，51%~75%的销售面积均价为2700元/㎡，76%~95%的销售面积均价为2750元/㎡，剩余5%的销售面积均价为2650元/㎡。
车位销售均价初步定为7万元/个，这是根据目前西樵市场上同类型住宅小区车位售价及对未来市场趋势预测上确定的。车位在销售周期内销售比例预测为60％，销售周期后用1年内销售20%，在本次测算中考虑贴现收益，按均价的9折估算贴现值，即按6.3万元/个计算。剩余20%出租。下房没户一个，按980元/㎡
根据区域内类比项目价格及地块未来商业经营预测，预估商铺销售均价为8500元/㎡。在2年销售周期内商铺预计销售率为80%。剩余20%再用1年时间消化，在本次测算中考虑其贴现收益，按均价的9.2折估算贴现值，即按7820元/㎡计算。
本项目分析中暂不考虑出租收入。
（三）        销售总收入的确定
根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售收入如下表根据上诉确定认得住宅及车位价单价，计算出实际的销售收入如下表所示。
销售收入预测表
分类        销售百分比        销售数量        预测销售均价（元/㎡）        销售收入
                                （万元）
住宅        25%        19999.8         2500        4999.95
        25%        19999.8         2600        5199.948
        25%        19999.8         2700        5399.46
        20%        15999.8         2750        4399.945
        5%        3999.96         2650        1059.9
小计        100%        79999.2         2630         21059.278
汽车位        60%        196         70000        1372
        20%        62         63000        390.6
小计        80%        258         6.83        1762.6
下房        　        11112         980        1088.976
商铺        80%        1440        8500        1224
        20%        360        7820        281.52
小计        100%        2400        8364        25943496
合计        　        　        　        25356.324
二、项目成本测算
（一）        土地成本
项目土地成本表
序号        项     目        成本(万元)        计算依据
1        土地价        6000        80万元/亩*75亩
2        合计        6000       
（二）        前期费用估算
前期费用估算表
序号        项目        计算依据        总额（万元）
1        规划、建筑、园林设计费        报建面积*20元/m2        192.98
2        可行性研究费        建安费的        0.15%        11
3        水文、地质、勘察费、三通一平        建安费的        0.15%        11
合计        　        　        　        214.98
（三）        基础设施配套费用估算表
基础设施配套费估算表
序号        项目        单价（元/㎡）        工程量        总额
1        电信工程        2        84594.2         16.9
2        园建工程        65        84594.2         549.8
3        道路工程        80        2368.6        18.94
4        排水工程                       
5        电视管网        1.5        84594.2         12.68
合计        　        　        　        598.32
（四）        建安工程费
建筑安装工程费用估算表
序号        项目        单价（元/㎡）        工程量        总额
1        土建工程        600        96494.2         5789.652
2        智能化系统        30        96494.2          289.47
3        消防系统        30        96494.2          289.47
4        供电工程        55        96494.2          530.695
5        给排水工程        20        96494.2        192.98
6        公共部分装修费        25        96494.2        241.225
合计        　        760        　        7333.559
（五）        公建配套费
公建配套费
序号        项目        面积（㎡）        单价        总额
1        物业管理用房        572         600        34
2        变电房        300         600        18
3        公厕        60         600        4
合计        　        932         　        56
（六）        开发期间税费估算表
开发期间税费估算表
序号        项目        计算依据        总额        备注
1        市政费        　        　        48.2         多层住宅建安费政府按780元/平米标准收取
　        城市绿化工程费        报建面积*        5元/平方米        48.2        
2        施工报建费        　        　        34.85        
　        工程定额测量费        工程总造价*        0.10%        7.3        
　        城市基础设施配套费        基建投资额的        4.00%        23.9        
　        建设工程项目招标、议标费        工程总造价*        0.05%        3.65        
合计        　        83.05         　
（七）        不可预见费
（二）~（五）之和的3%：（214.988+598.32+7333.559+56）*3%=246.08万元
（八）        管理、销售费用估算表
管理、销售费用估算表
序号        项    目        基数        总额
1        开办和管理费        销售收入的2%        507.1
2        广告及市场推广费        销售收入的1%        253.5
3        其他销售费用        销售收入的0.5%        126.78
4        合计        　        887.28
（九）        营业税金及附加
营业税金及附加
序号        项     目        成本 (万元)        计算公式
1        营业税金（5%）        1267.8         25356.324*5%
2        城建费（5%）        63.3         1267*5%
3        教育费附加（6%）        70.608         1267*6%
4        堤围费（2.6%）        32.7         1267*2.6%
5        土地增值税（1%）        256.563         25356.324*1%
6        交易管理费（0.2％）        50.7         25356.324*0.2%
7        合同印花税（0.3‰）        7.6         25356.324*3/10000
8        交易监督管理费        25.3         84333*3元/平方米
9        小     计        1771         　
（十）        财务费用
项目开发建设期为2年，时间从2005年1月至2007年1月分二期开发建设，同期销售完毕。建设工程款（包括基础设施及公建配套费）的65%考虑银行贷款，即（695.32+7333.559+56）万元*65%=5192万元≈5200万元，贷款期为2年，其余工程款及费用成本以自有资金和销售再投入支付。银行年贷款利率为5.31％。
财务费用
序号        项    目        成本（万元）        计算公式/说明
1        建设工程款贷款利息        566.8         8000*((1+5.31%)2－1)
2        小    计        566.8         　
                       
三、项目投资总成本构成
                项目投资总成本构成            单位：万元
序号        项   目        成     本        楼面成本(元/m2)        备  注
                金    额        比    例               
1        土地成本        6000        37.5%        621.8         　
2        前期费用        214.98         1.3%        22.28         　
3        基础设施费        598.32        3.7%        50.3%        62         834.00         　
4        建安工程费        7333.559         45.8%                760.00                 　
5        公建配套费        56        0.3%                5.8                 　
6        开发期间税费        83.05         0.5%                8.6                 　
7        不可预见费        246.08        1.54%        25.50         　
8        营销、管理费用        887.28        5.5%        92.0        　
10        财务费用(利息)        566.8        3.5%        58.7         　
11        合   计        15986         100%        1656.58         含车库面积
四、项目经济技术分析
项目经济技术分析
序   号        项     目        金额（万元）
一        销售收入        25356.324
二        总投资        15986
三        税前利润        9370
四        所得税        3083
五        税后利润        6287
六        理论投资回报率        24.7%
七        实际投资回报率        71.4%
八        总建设周期        24个月
盈亏平衡分析        保本销售价格 （住宅） (元/m2)        1657
注：本项目投入自有资金约8800万元。       
五、项目获利比率分析
    反映房地产开发项目获利能力的比率主要是项目的销售利润率和投资利润率。
1.        销售利润率
η1=税后利润/销售净额=6287/25357=24.7%
即：每销售收入1元，可获纯利0.247元。
2.        投资利润率
η2=税后利润/投资总额=6287/15986=39.3%
即：本项目每元投资可望获得0.39元。
3.        自有资金投资利润率
η3=税后利润/自有资金投资额=6287/8800=71.4%
即：本项目每元自有资金投资可望获利0.714元。
注：投入自有资金约8800万元。
六、投资效果汇总
项目投资效果汇总表
序  号        项          目        金       额
1        投资总额／万元        15986
2        建筑面积／平方米        96494
3        销售收入／万元        25356
4        上缴所得税／万元        3083
5        税后利润／万元        6287
6        销售利润率        24.7%
7        投资利润率        39.3%
8        自有资金投资利润率        71.4%
七、项目盈亏分析
固定成本=土地费用+前期工程费+基础设施费+管理费+财务费用+不可预见费
        =6000+215+600+507+246+566.8
=8134.8 (万元)
变动成本=投资总额-固定成本
         =15986-8134.8
=7851.2 (万元)
单位变动成本=变动成本/可售面积=7851.2 /9.6494=813.6元/平方米
平均销售单价=销售收入/可售面积=25356/9.6494=2627元/平方米
由上述数据可求得本项目的盈亏平衡点、边际利润和边际利润率；
1、盈亏平衡点
Q0=固定成本/(平均销售单价-单位变动成本)
=8134.8/（2627-813.6）*10000
=44840㎡
此时，综合销售率=44840/96494=46.4%
2、边际利润(M)与边际利润率(m)
    M=销售收入-变动成本
=25356-7851.2
=17504.8 (万元)
    m=边际利润/销售收入*100%
=17504.8/25356*100%
=69%
本项目不至亏损的最低商品房开发面积为44840㎡，即综合销售率达到47.3%。当开发量超出44840㎡时，每超过100平方米，可获得100*69%*2627=178636元，即17.86万元。
八、项目的不确定性分析(略)
九、 结论
“恋日花都”项目的土地出让金为6000万元（即80万/亩），商铺售价为8500元/㎡，汽车位均价目为7万元/个，下房售价为980元/㎡，住宅销售均价为2630元/㎡，此时项目的销售收入约为25356.32万元，税后利润约是6287万元，销售净利润率为24.7%，投资利润率为39.3%，须投入自有资金约8800万元，自有资金投资利润率为71.4%。各项目经济指标均超出行业的基准收益率。从边际利润率上而言，边际利润达69%，项目具有一定的抵抗风险的能力。因此，项目从经济上而言是经济可行的。

屹悟理 发表于 2005-10-20 13:12

第一部分 项目概况
本项目地块位于友谊路地道桥南口耀华、港务局老居住区，总用地面积49999.5㎡，计约75亩其中：土地性质为居住用地。设计要求如下：

一、地块设计要求：
1、        用地性质：居住用地
2、        用地面积：总用地面积49999.5平方米
3、        建筑密度：≤30%
4、        容积率：≤1.6
5、        建筑层数：≤6层（≤20米）
6、        建筑间距：应符合25
7、        绿化率：≥30%
8、        停车配置：
汽车停放位：车位数/户数≥0.3
9、        公建配套：
（1）        幼儿园和小学由政府统一规划配套。
（2）        普通中学可考虑附近的十八中学作为配套。
（3）        物业管理用房一处：建筑面积≥5‰总建筑面积。
（4）        公共厕所一处，建筑面积≥60平方米。
（5）        变、配电房按供电部门要求配套。

二、主要经济技术指标
主要经济技术指标
项    目        用地面积
居住规划用地        49999.5
居住套数        1086
居住人口        2606
总建筑面积（含车库面积）        96494
总建筑面积（不含车库面积）        84594
其中        住宅建筑面积        7999
        商铺        1800
        公共建筑面积        2795
汽车位（按30m2/个计）        97774
下房（10.2 m2/个计）        11112
住宅层数        ≤6
容积率        1.6
建筑密度        30%
绿地率        30%
公共服务设施表
编号        项目        建筑面积
1        物业管理用房        572
2        变电房        300
3        公厕        60
合计        　        932










第二部分 “恋日花都”项目经济分析
一、销售收入测算
（一）        开发周期与销售周期
项目开发建设期为2年，时间从2005年1月至2007年1月分二期开发建设，同期销售完毕。
（二）        住宅单价的确定
根据成本估算及市场经验判断，结合“低开高走”的价格策略，预估开盘时首25%的销售面积均价为2500元/㎡， 26%~50%的销售面积均价为2600元/㎡，51%~75%的销售面积均价为2700元/㎡，76%~95%的销售面积均价为2750元/㎡，剩余5%的销售面积均价为2650元/㎡。
车位销售均价初步定为7万元/个，这是根据目前西樵市场上同类型住宅小区车位售价及对未来市场趋势预测上确定的。车位在销售周期内销售比例预测为60％，销售周期后用1年内销售20%，在本次测算中考虑贴现收益，按均价的9折估算贴现值，即按6.3万元/个计算。剩余20%出租。下房没户一个，按980元/㎡
根据区域内类比项目价格及地块未来商业经营预测，预估商铺销售均价为8500元/㎡。在2年销售周期内商铺预计销售率为80%。剩余20%再用1年时间消化，在本次测算中考虑其贴现收益，按均价的9.2折估算贴现值，即按7820元/㎡计算。
本项目分析中暂不考虑出租收入。
（三）        销售总收入的确定
根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售收入如下表根据上诉确定认得住宅及车位价单价，计算出实际的销售收入如下表所示。
销售收入预测表
分类        销售百分比        销售数量        预测销售均价（元/㎡）        销售收入
                                （万元）
住宅        25%        19999.8         2500        4999.95
        25%        19999.8         2600        5199.948
        25%        19999.8         2700        5399.46
        20%        15999.8         2750        4399.945
        5%        3999.96         2650        1059.9
小计        100%        79999.2         2630         21059.278
汽车位        60%        196         70000        1372
        20%        62         63000        390.6
小计        80%        258         6.83        1762.6
下房        　        11112         980        1088.976
商铺        80%        1440        8500        1224
        20%        360        7820        281.52
小计        100%        2400        8364        25943496
合计        　        　        　        25356.324
二、项目成本测算
（一）        土地成本
项目土地成本表
序号        项     目        成本(万元)        计算依据
1        土地价        6000        80万元/亩*75亩
2        合计        6000       
（二）        前期费用估算
前期费用估算表
序号        项目        计算依据        总额（万元）
1        规划、建筑、园林设计费        报建面积*20元/m2        192.98
2        可行性研究费        建安费的        0.15%        11
3        水文、地质、勘察费、三通一平        建安费的        0.15%        11
合计        　        　        　        214.98
（三）        基础设施配套费用估算表
基础设施配套费估算表
序号        项目        单价（元/㎡）        工程量        总额
1        电信工程        2        84594.2         16.9
2        园建工程        65        84594.2         549.8
3        道路工程        80        2368.6        18.94
4        排水工程                       
5        电视管网        1.5        84594.2         12.68
合计        　        　        　        598.32
（四）        建安工程费
建筑安装工程费用估算表
序号        项目        单价（元/㎡）        工程量        总额
1        土建工程        600        96494.2         5789.652
2        智能化系统        30        96494.2          289.47
3        消防系统        30        96494.2          289.47
4        供电工程        55        96494.2          530.695
5        给排水工程        20        96494.2        192.98
6        公共部分装修费        25        96494.2        241.225
合计        　        760        　        7333.559
（五）        公建配套费
公建配套费
序号        项目        面积（㎡）        单价        总额
1        物业管理用房        572         600        34
2        变电房        300         600        18
3        公厕        60         600        4
合计        　        932         　        56
（六）        开发期间税费估算表
开发期间税费估算表
序号        项目        计算依据        总额        备注
1        市政费        　        　        48.2         多层住宅建安费政府按780元/平米标准收取
　        城市绿化工程费        报建面积*        5元/平方米        48.2        
2        施工报建费        　        　        34.85        
　        工程定额测量费        工程总造价*        0.10%        7.3        
　        城市基础设施配套费        基建投资额的        4.00%        23.9        
　        建设工程项目招标、议标费        工程总造价*        0.05%        3.65        
合计        　        83.05         　
（七）        不可预见费
（二）~（五）之和的3%：（214.988+598.32+7333.559+56）*3%=246.08万元
（八）        管理、销售费用估算表
管理、销售费用估算表
序号        项    目        基数        总额
1        开办和管理费        销售收入的2%        507.1
2        广告及市场推广费        销售收入的1%        253.5
3        其他销售费用        销售收入的0.5%        126.78
4        合计        　        887.28
（九）        营业税金及附加
营业税金及附加
序号        项     目        成本 (万元)        计算公式
1        营业税金（5%）        1267.8         25356.324*5%
2        城建费（5%）        63.3         1267*5%
3        教育费附加（6%）        70.608         1267*6%
4        堤围费（2.6%）        32.7         1267*2.6%
5        土地增值税（1%）        256.563         25356.324*1%
6        交易管理费（0.2％）        50.7         25356.324*0.2%
7        合同印花税（0.3‰）        7.6         25356.324*3/10000
8        交易监督管理费        25.3         84333*3元/平方米
9        小     计        1771         　
（十）        财务费用
项目开发建设期为2年，时间从2005年1月至2007年1月分二期开发建设，同期销售完毕。建设工程款（包括基础设施及公建配套费）的65%考虑银行贷款，即（695.32+7333.559+56）万元*65%=5192万元≈5200万元，贷款期为2年，其余工程款及费用成本以自有资金和销售再投入支付。银行年贷款利率为5.31％。
财务费用
序号        项    目        成本（万元）        计算公式/说明
1        建设工程款贷款利息        566.8         8000*((1+5.31%)2－1)
2        小    计        566.8         　
                       
三、项目投资总成本构成
                项目投资总成本构成            单位：万元
序号        项   目        成     本        楼面成本(元/m2)        备  注
                金    额        比    例               
1        土地成本        6000        37.5%        621.8         　
2        前期费用        214.98         1.3%        22.28         　
3        基础设施费        598.32        3.7%        50.3%        62         834.00         　
4        建安工程费        7333.559         45.8%                760.00                 　
5        公建配套费        56        0.3%                5.8                 　
6        开发期间税费        83.05         0.5%                8.6                 　
7        不可预见费        246.08        1.54%        25.50         　
8        营销、管理费用        887.28        5.5%        92.0        　
10        财务费用(利息)        566.8        3.5%        58.7         　
11        合   计        15986         100%        1656.58         含车库面积
四、项目经济技术分析
项目经济技术分析
序   号        项     目        金额（万元）
一        销售收入        25356.324
二        总投资        15986
三        税前利润        9370
四        所得税        3083
五        税后利润        6287
六        理论投资回报率        24.7%
七        实际投资回报率        71.4%
八        总建设周期        24个月
盈亏平衡分析        保本销售价格 （住宅） (元/m2)        1657
注：本项目投入自有资金约8800万元。       
五、项目获利比率分析
    反映房地产开发项目获利能力的比率主要是项目的销售利润率和投资利润率。
1.        销售利润率
η1=税后利润/销售净额=6287/25357=24.7%
即：每销售收入1元，可获纯利0.247元。
2.        投资利润率
η2=税后利润/投资总额=6287/15986=39.3%
即：本项目每元投资可望获得0.39元。
3.        自有资金投资利润率
η3=税后利润/自有资金投资额=6287/8800=71.4%
即：本项目每元自有资金投资可望获利0.714元。
注：投入自有资金约8800万元。
六、投资效果汇总
项目投资效果汇总表
序  号        项          目        金       额
1        投资总额／万元        15986
2        建筑面积／平方米        96494
3        销售收入／万元        25356
4        上缴所得税／万元        3083
5        税后利润／万元        6287
6        销售利润率        24.7%
7        投资利润率        39.3%
8        自有资金投资利润率        71.4%
七、项目盈亏分析
固定成本=土地费用+前期工程费+基础设施费+管理费+财务费用+不可预见费
        =6000+215+600+507+246+566.8
=8134.8 (万元)
变动成本=投资总额-固定成本
         =15986-8134.8
=7851.2 (万元)
单位变动成本=变动成本/可售面积=7851.2 /9.6494=813.6元/平方米
平均销售单价=销售收入/可售面积=25356/9.6494=2627元/平方米
由上述数据可求得本项目的盈亏平衡点、边际利润和边际利润率；
1、盈亏平衡点
Q0=固定成本/(平均销售单价-单位变动成本)
=8134.8/（2627-813.6）*10000
=44840㎡
此时，综合销售率=44840/96494=46.4%
2、边际利润(M)与边际利润率(m)
    M=销售收入-变动成本
=25356-7851.2
=17504.8 (万元)
    m=边际利润/销售收入*100%
=17504.8/25356*100%
=69%
本项目不至亏损的最低商品房开发面积为44840㎡，即综合销售率达到47.3%。当开发量超出44840㎡时，每超过100平方米，可获得100*69%*2627=178636元，即17.86万元。
八、项目的不确定性分析(略)
九、 结论
“恋日花都”项目的土地出让金为6000万元（即80万/亩），商铺售价为8500元/㎡，汽车位均价目为7万元/个，下房售价为980元/㎡，住宅销售均价为2630元/㎡，此时项目的销售收入约为25356.32万元，税后利润约是6287万元，销售净利润率为24.7%，投资利润率为39.3%，须投入自有资金约8800万元，自有资金投资利润率为71.4%。各项目经济指标均超出行业的基准收益率。从边际利润率上而言，边际利润达69%，项目具有一定的抵抗风险的能力。因此，项目从经济上而言是经济可行的。

梁子 发表于 2005-10-24 15:39

呵呵，不错不错

2002041128 发表于 2007-10-9 21:02

很好的经济测算．

小荣 发表于 2007-10-11 17:33

谢谢屹悟理！:handshake :handshake

lkfnt 发表于 2007-10-13 17:38

一        销售收入        25356.324
二        总投资        15986
三        税前利润        9370
四        所得税        3083
五        税后利润        6287
六        理论投资回报率        24.7%
七        实际投资回报率        71.4%

回报率是怎么算出来的？希望高手指点下

jjyying 发表于 2008-7-31 13:53

顶....谢啦.

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