将“粗布”做成“漂亮衣裳” 前期策划包装助推美丽沙土地收益最佳化
将“粗布”做成“漂亮衣裳” 前期策划包装助推美丽沙土地收益最佳化日期：2005-10-25 09:02:40来源：海口晚报
美丽沙岛屿天堂效果图
海口晚报网10月25日讯 10月21日，美丽沙国有土地使用权18亿成功挂牌出让，令人鼓舞，也给我市土地经营带来了许多启示。秘诀在哪里？出席当天竞价会的市委常委、常务副市长徐唐先在接受本报记者采访时一语破题，他说：“这次美丽沙土地出让，改变了以往简单供地的做法。根据陈辞市长的要求，通过前期策划包装吸引了众多企业的关注，并适时邀请全国有实力的开发企业召开了推介酒会，扩大了美丽沙项目的影响力和吸引力。对土地的策划包装是我们提升土地价值的重要引擎。”
市长的前瞻理念：城市营销
城市不是企业，但应具有企业的市场意识；城市不是商品，但应具有商品的推销理念。营销时代，城市营销，这个曾被称为中国政府的一号工程，摆在了市长们的面前。今年3月25日，陈辞离开三亚来到海口主持政府工作，一段时间后海口的各级政府官员便对“城市营销”这个概念耳熟能详。让他们更感到新鲜的是，不久后陈辞市长又提出，改变简单的招投标来开发土地的形式，海口今后成片开发的项目都要进行包装，整体推出。 “土地本身好像一块‘粗布’，当人为的投入各种生产活动，发掘这块布本身的亮点和个性，最终就能做成‘漂亮衣裳’。也就是讲挖掘被掩埋的土地价值，找到土地灵魂，使土地个性发挥得淋漓尽致，最后实现土地的‘名利双收’”。市长这一形象的比喻，为国土部门对美丽沙项目的策划包装提出了方向。
引进“外脑”开土地策划先河
成片土地项目策划包装明确了，到底怎么做？
市土地储备整理中心主任林明勇告诉记者，根据陈辞市长的指示，国土部门对项目进行概念性规划设计，包括项目名称、主题、功能细分及目标市场等，从而把土地招拍挂活动转变成了项目招商活动。
这一新理念得到业界的广泛认同和支持。得到消息后，香港中地行、合富、中原、深圳世联（房产）顾问公司等表达了浓厚的兴趣，并递交了相关策划文本。在进行比较后，市土地储备整理中心决定会同深圳世联（房产）顾问公司联合策划包装。
世联（中国）董事副总经理周晓华在接受记者采访时说，接到项目的初始，凭借世联多年操作项目的经验，初步判断本项目不能仅仅就土地论土地，而是应该站在区域和城市的角度来看待美丽沙。为此他们首先做足功课，为了得出项目的发展方向与战略，他们充分收集市场信息，听取开发商对项目的看法。经过周密调查将其定位为“美丽沙·中国右岸”，结合海口城市的特点、海甸岛的特点，赋予美丽沙更高的使命与灵魂。他说，土地价值得到提升仅仅是土地营销中的一个目的，更高的一个层面是对区域与城市的营销推广。
成功包装引来海内外投资商
7月29日，“美丽沙·中国右岸”项目策划包装完成。陈辞听取了“美丽沙·中国右岸”土地策划及营销方案汇报。陈辞充分肯定了美丽沙的营销策划方案，他指出，这个项目的策划改变了以往以简单的招投标来开发土地的形式，海口今后成片开发的项目都要进行包装，整体推出，“十一五”规划中确定的开发项目也要进行包装策划。“美丽沙·中国右岸”项目要在网上公开招商，并在今后一段时间内作为海口市招商活动中的重点项目进行推介。
7月30日，市政府以酒会形式，将海口城市中心区最后一份珍藏的土地——美丽沙向海内外开发商隆重推介。据林明勇介绍，此前他们向海内外近100家最有实力的房地产开发企业发出了邀请。20多家海内外知名企业与会，其中如葡萄牙LUSOTUR公司、香港协和集团、马来西亚长青集团、新世界中国地产等20家企业参加了推介会。陈辞在会上说，“美丽沙·中国右岸”是市中心绝版的滨海土地，政府拟采取现状挂牌出让美丽沙国有土地使用权方式或进行用地合作开发，并在开发时限上考虑给开发商一定时间宽限，与开发企业谋求优势互补，实现双赢。市长的话给投资商增强了信心，推介会后先后就有6家公司表达了开发美丽沙意向，其中如北京世纪恒逸投资公司等，更是将详细投资申请报告送到国土部门，有的公司报告达几十页。
旧城综合改造项目也要前期包装
“土地是上游产品，是特殊的生产要素；土地市场是原材料市场，相应的土地包装是为土地市场其中一个环节服务的，是为土地做嫁衣，对土地市场的发育和完善有着积极意义。”市土地储备整理中心副主任李先双告诉记者，今后成片开发的项目都要进行包装，整体推出。如长流新区、江东新市区土地，政府都将分期分批成片开发，这些项目都要进行前期策划包装再推出。而玉沙村等旧城改造项目，也要作前期策划包装再推出。
市国土环境资源局副局长张霁指出：“美丽沙成功包装，给了我们很多启示，直接显现了地块项目策划的价值：一是促进竞争，广开传播渠道，让更多有资格的开发商与相适应的资源对接，真正实现土地市场的公开化；二是价值回归，通过挖掘资源的潜质及文化内涵，使交易在双方认可的合理价格范围内达成，价格更真实地反映价值；三是规划指引，引导了开发商注重项目的社会、环境及经济效益的平衡。”（记者光明 实习生何璐平） 呵呵 老第 这几天一直出差在外
回头 给你发一些资料！ 如果不是采用招、拍、挂的方式，美丽沙的价格定会大大缩水。这一点，海口市委常委、常务副市长徐唐先在接受记者采访时也承认，这块地以前和开发商谈协议出让时也就6亿元，这次起价定在9.9亿元，大家心里都没底。而记者了解到的，在现场竞价会前的几次演练、彩排中，工作人员也都只将成交价预演到了15亿元左右。 （引自2005-10-23 海南日报 《美丽沙”高价拍出 不会马上拉高海口房价》）
比照两篇报道，窃以为，《海口晚报》的文章似乎夸大了土地包装的作用，《海南日报》突出“招、拍、挂的方式 ”，更符合实际。
恕偶直言，“中国右岸”对美丽沙而言，似有包装过度之嫌。
将上海浦东陆家嘴或外滩说成是“中国右岸”，相信赞同者一定众多，说海口美丽沙能够成为未来“中国右岸”，赞同者有多少？
邓公“再造几个香港”中的“香港”，其内涵是“自由港”。
“右岸”的内涵呢？
总不能简单化地确定为“富人居住区”吧？
[[i] Last edited by 艾海 on 2005-11-9 at 16:37 [/i]]
[size=3][color=Red][b]有道理，其价值不是包装出来的！[/b][/color][/size]
[[i] 本帖最后由 fctianxia 于 2006-8-27 17:20 编辑 [/i]] " 美丽沙"现在叫什么名字啊?
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