非普”标准的3个不明白（转）
“非普”标准的3个不明白此次各级政府在执行房地产新政的过程中，尽量使政策平稳过渡，避免社会过度震荡。如深圳国土局在条例正式生效前，增加办证窗口，周日加班接待办证申请等等。这些举措体现了政府的亲民作风，受到社会舆论的好评。以下3个明白可以说是社会的共识：
1. 明白单套住宅建筑面积标准的规定，是为了满足广大中低收入群体的合理住宅需求，抑制住宅面积的攀比之风。
2. 明白住房平均交易价格标准的规定，是为了通过税收杠杆，抑制豪宅需求，调节贫富差别。
3. 明白住宅小区建筑容积率标准的规定，是为了落实科学发展观，保护土地资源，抑制少数人对公共资源的过度消费。
3个不明白
然而，3个条例在实际操作过程中，会让人产生一些迷惑和不明白。(以下阐述若无特别说明，均以深圳指标为例。)
2005年6月2日，深圳市规定享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下三项条件：住宅小区的建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米（含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
1. 不明白怎样合理地衡量单套住房面积
就中国城市最普遍的3口之家来说，120平方米的房子就应该足够了。中国地少人多，的确应当鼓励百姓住合理规模的房子。由于住超大房子的人过分消耗了公共资源，房地产新政理所当然地要求他们付出更多的代价。
但是，无论是中国传统观念还是当前社会提倡的模式，三代同堂都是较理想的家庭结构。在深圳，2个独生子女组成的家庭，生育1个子女，抚养2个老人（最多可达4个老人，但毕竟不普遍），5个人住在一套150平方米的4居室里，是很正常的消费行为。三代同堂不仅使家庭成员之间可以互相照顾，具有良好的社会学意义，而且符合环保原则。一家多口人共用1间客厅、1间饭厅、1间厨房（1台冰箱、1套煤气灶、1台油烟机、1台消毒碗柜……）、1至2间卫生间、1台洗衣机、1至2个阳台……，可以为社会节约大量资源和能源。所以，三代同堂是符合科学发展观的，应当受到政策的鼓励。但是，如果用人均住宅面积限额来豁免豪宅指标，就会在全国掀起持续不断的迁户口浪潮。
即使不是三代同堂，一个家庭也许会因为市中心房价贵，而选择近郊。在宝安买一套单价4000元的150平方米住宅，总价仅60万元。但因为超过了144平方米，该房即被条例定义为“豪宅”。而如果他以7200元的单价在市中心买一套140平方米的住宅，总价100万的房子却有可能是“普宅”。可以想象，这位住进60万元“豪宅”的业主，很可能成为亲朋好友的笑柄。
条例中列明了“含144平方米”，这是政府执政能力提高的一个具体表现，对灰色地带说“不”。但是，实际操作并不如此简单。一套在购买时标为143平方米的住宅，在几十或几百天后办房产证时，可能会被精确测量成144.1平方米。此时业主显然已经没有退房的权利了，那么该住宅的“变性”后果，应该由业主、发展商、中介商、国土局中的哪方来承担呢？
更有甚者，“上有政策，下有对策”的开发商，可以将一套面积200-280平方米的住宅，设计成2套100-140平方米的2-3房1厅1卫1橱1阳台，中间设一道非承重墙。业主只要同时买下打通，改造一个厨房，就成了一套4-5房2厅2卫1橱1多功能房2阳台的正常大宅，多一个出入口是可以封掉的。如果是复式住宅，那就更容易设计成名义上是2家，实际上供1家使用的复式单位。如果发展商出资组织该主题的户型设计大奖赛，究竟是算便民措施，还是违法行为呢？
2. 不明白住房平均交易价格的计算方法
如果那位60万元豪宅的业主足够聪明，咬紧牙关买下的是市中心100万元的“普通住宅”，他还面临着一个变数，与该住宅所在土地级别相同的所有住房平均交易价格必须高于6000.01元/平方米（这里没有含1.2）。否则，他就会买到一套名副其实的豪宅。
“同级别土地上住房平均交易价格1.2倍”是一个学术性相当强的指标，不要说普通百姓，就是房地产行业的官员与专家学者，也不一定说得清这个指标在具体情况下的含义。同级别土地上住房平均交易价格的空间分布已经是个相当复杂的问题了，而该价格的时间分布则更加难以把握。用日、周、旬、月、季、半年、年这些不同的时间单位，来计算住房平均交易价格，得出的结果肯定是不同的。差之毫厘，失之千里。相差1分钱，就会导致一大批住宅“变性”。市场价格是波动的，如7月1日单价12000元的住宅，11月31日就可能会变成13000元。用半年的平均价为标准，对11月31日购房者是否公平呢？
上海可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。据悉，上述标准已经获得国家有关部门的确认通过。今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年公布一次（[url]http://news.gz.soufun.com/2005-06-01/429394.htm[/url]）。
如果某人在2005年11月31日购买了一套位于上海内环的住宅，130平方米的房子单价18000元/平方米。由于房地产新政要求各地及时披露住宅交易信息，他可以从网上查到当期（当日、当月、当季）内环住房平均交易价格。住房平均交易价格即包括普通住宅，也包括非普通住宅。非普通住宅的价格是政府无法限定的，所以他完全有可能发现当期的住房平均交易价格是13000元/平方米。13000×1.44=18720，18000元/平方米的实际成交价超过了政府限定的17500元/平方米，又低于18720元/平方米这个当期住房平均交易价格的1.44倍。要知道，17500元/平方米的法律依据是住房平均交易价格的1.44倍，18720元/平方米的法律依据也是住房平均交易价格的1.44倍。并且，后者更加接近交易发生的时刻，18720元/平方米似乎更加符合立法原意。面对2005年11月31日18000元/平方米的实际成交价，政府有关部门、法院又将如何处置呢？
就交易过程所需要的时间来说，住房市场与股票市场有着很大不同。一笔股票交易从开始到完成，是在瞬间进行的，其间几乎不可能有什么因素可以影响该笔交易的完成。所以，用确定股票单日涨跌幅度等量化指标来调控股票市场的过度投机，是非常有效的。然而，一笔房产交易过程，少则几天，多则几百天才能完成，其间演绎着千变万化。清晰的标准经过时间的发酵，有可能产生模糊的后果。
3. 不明白容积率标准为什么定得如此低
人们“欣喜”地发现，最安全的条例是：住宅小区的建筑容积率在1.0以上。打开搜房网（[url]http://sz.soufun.com[/url]）可以看到，甚至有不少豪华别墅的容积率也高于1.0，如纯水岸为1.1，城市山谷为1.59；高尚住宅更是难于低于1.0，如半山兰溪谷为1.7，熙园为1.33。于是，一个在高级别土地上购买了豪宅的成功人士，由于高级别土地上的住宅均价较高，即使面积达到280平方米或者更高，他很可能只能买到一套政策意义上的“普通住宅”。与前面那位可怜的“豪宅嫌疑人”相反，这位成功人士很可能在他的大款社交圈内成为一个“普宅”笑柄。
不明白这个对广大中低收入群体来说最不容易超过的指标，为什么规定的如此之低？深圳百姓住到容积率为2的房子里，已经很奢侈了。对于容积率1.0以下的房子，5％的营业税和3％的契税会不会太低呢？
容积率应该是条例中最关键的指标。与面积限额不同，它是无法作弊的。奇怪的是，它在3个条款中最不引人注目。容积率的高标准限定，对抑制顶级豪宅、限制房价、调节贫富差别、节约土地资源，比上面2个条款都更有效，更不会影响到普通民众对住宅的某些合理需求，更加符合房地产新政厚民众薄的初衷。
政策建议
1. 谨慎制定实施细则，规避诉讼风险
还记得十几年前，中国房地产业刚起步的时候，我们这些只有房地产夹生概念的人在忙些什么呢？是在检讨政府承担全民住房的重负，是在大声疾呼住宅商品化，是在制定优惠政策鼓励百姓购买住宅……，哪里想到会有百姓为买房热火朝天打官司的这一天，改革开放以前，当人们欢天喜地从单位分配到住房，会不会为住房的采光权、油烟味、绿地花草、物业管理……打官司？
如今，业主们纷纷拿起法律武器，维护自己掏钱后应当享有的权益。为了改变在交涉过程中通常所处的弱势地位，普普通通的小业主甚至与官方正式候选人竞争人民代表席位。这个主题，居然成了国际学术界争相研究的尖端课题。课题的一个基本假设就是：千千万万个中国普通百姓掌握了较大宗的私有财产后，就会产生不可抗拒的民主要求。不论学者们的推理是否有道理，凡是有可能引发大量诉讼的规则，确实应当谨慎地执行，以维护社会的和谐稳定。当我们庆贺抑制房价初战告捷的时候，是否应当警惕以上所述的面积、平均交易价这些潜在的诉讼风险呢？
建议把涉及条例的诉讼宗数与住房交易量之比、诉讼标的与住房交易额之比，作为将来考核各地政府制定与执行实施细则的一个政绩指标。
2. 提高容积率标准，节约土地资源
在经济水平相对落后的中小城市，容积率稍大于1.0的多层住宅区很可能是当地的低档住宅。若条例的容积率指标过高，它们就会落入豪宅的范畴。但是，对深圳上海北京等大城市来说，由于已经有了别墅算豪宅的规定（这个泾渭分明的规定好！有时定性标准比量化指标更精确！），容积率1.0的底线形同虚设。在东部发达城市，1.0的容积率底线根本不能进一步抑制大款对土地资源的过度消费。
建议条例大幅度提高容积率的基准和浮动范围，比如说基准2.0，各地按一定的标准（例如城市人口密度）允许浮动100％。这是一件利国利民利人类利子孙万代的千秋大事啊！ 什么呀?
晕 高手，就需要这样的政策制定者。
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