如何做好一个综合体项目???
我的项目是以写字楼为主的综合体主要有写字楼、公寓、商业、酒店四种功能
想请教各位应该怎么做好? 最爱城市综合体项目，但经验有限，在此提供自己的初步想法，望有帮助。
楼主提供的资料有限，我也只能按照一般情况来分析，我说的一般情况就是项目位处二线城市以上，地处城市繁华商圈，周边并无同等类型项目，且项目临干道，商业价值大。
第一点：把握好整体性质。酒店的功能在于提升物业形象，对公寓、写字楼良好形象建立起到重要的作用，因此星级越高的酒店，在这方面发挥的功能越强大。反过来，写字楼办公企业的商务来往，往往能提供给酒店、公寓客源，因此三者之间的关系是相互影响的，在整体气质上应匹配。至于档次及体量上的规划，则主要还是参考当地的市场。
第二点：处理好各自的关系。写字楼需要良好的对外形象，一般干道旁优先建设写字楼，其后依次为酒店、酒店式公寓，这里要注意的是酒店在干道上需要良好可视面，因此如果位置相对闭塞，需提高楼层来打开可视度。这里要注意的便是商场与大堂之间的处理，一层是商场经济价值的主要层面，因此如果不能满足大堂大面积的要求，可以把酒店大堂设置在二层，但写字楼的大堂最好还是设置在一层。商场的建筑布局、人流动线对商业很重要，一般需要较大的广场，起到集聚人流的作用，并尽量减少建筑单体对良好动线的破坏。
第三点：体量以及建筑形态。这是一个较大的难题，因为一般城市综合体体量都会超过当前市场承受力。由于是城市综合体，一般需要超高层建筑来拔高整体形象，这个超高层一般建议为酒店与其它业态的组合，或公寓，或写字楼，并优先建议公寓。至于商场的形态，主要是层数方面的确定，一般情况下，这要根据实际情况判断。 在作综合体的项目时，要考虑到每个部分，酒店的定位是和写字间，公寓，商也都相通的！
如果酒店的定位不好的话！就会影响到其他项目的销售！
所以，酒店和写字间，公寓，商也是一荣俱荣，一损俱损的角色！
酒店和商业是门面！公寓和写字间是主力！
在城市中这种综合体不会很多！但是这种综合体一定要成为小区域的中心！按照这个理论来定位整体的项目应该是对的！ 城市综合体项目的操作难度比较大,各部分相互关联也就不说了,一个单位销售不好就会其他部分造成很大的影响(抛开资金流不谈),其中一酒店和商业最为难销,因为酒店和商场按照国家的政策已经不提供银行按揭,但我认为酒店的销售应该不是特别困难,只要推广得当,促销手段多样。
就我的观察与经验来看，城市综合体的推广必须有节奏、有条理、分步骤（这里不谈桂花），大概如下：
1、以新颖的概念开篇，对项目综合性的介绍。
2、处于资金流的考虑，应先推住宅，当然，可以酒店和住宅一起推，以此提高住宅品位。
3、当住宅销售过半或者更多，可以考虑推商铺（估计搂住的项目应该是商场的里铺）。
4、最后进行写字楼的推广。
当然，我见过有从头至尾综合推广的，但效果不好，还可能给人项目滞销的感觉，所以请搂主谨慎选择。 学习中:) 酒店的档次是代表你整个项目的标准，直接影响你公寓部分的定位。但是不能只注重酒店的定位而忽略整体项目，要全局考虑:D ，一点点小建议 根据所处位置不同..所操作的方式各不相同..
一则处于开发区或者传统的办公区域可以定位为高端写字楼..可参照案例无数..这时公寓就显的不是很重要..而商业以及酒店则是主要要考虑的附加值部分..
二则处于住宅较为密集的地域就以住宅+商业为主推..此时写字楼的出现会给项目带来不是很好的影响..但是酒店可以在一定程度上提高物业形象..
三则处于商旅的中枢之地..酒店就会成为项目的主要推广方向..虽然未必如同香格里拉那般..但是会很好的提升物业的形象..商业的重要程度次之..而前两者做好加之中枢地位..写字楼与公寓的价值就已经凸显出来..
最后是在CBD范围内的大体量商业..呃..这个如何操作就不用赘述了吧..只是在CBD内的住宅....那个..
1..如何综合..从四种分析中可以看出其实综合体是一个很不好做的东西..所谓综合并不是所有形式物业的大糅合..而是要有所偏重..偏重于何就要看自己的定位了..
2..酒店的作用..楼上诸位都强调酒店的作用..但是在我认为酒店不是万能的..如何操作酒店公寓要根据实际情况变更..在不恰当的时间与地点出现了酒店..也许会产生不可预料的结果..咳..好吧..我承认这是我的经验之谈..
3..建议引进大卖场..比如王府井等..(倘若可以的话..)
4..分阶段的主题推广..这个确实必要但是必须要注意到的是这种分阶段推广首先是统一在"综合体"这个前提下..因此在推广上必须要有延续性..
有时还会遇到靠近专业市场的情况..这时千万不要放弃成熟的专业市场所带来的投资引力.. 如何做好综合体项目？
楼主没有对项目目前处于什么阶段做出说明，那本人姑且将本项目拿地后的运作提出一些想法，供参考吧。
对于地块的认识：没有提供任何的数据和详细的 说明，不过按照楼主 提出的业态规划，这样的地块应该是位于市中心一类地区的位置了，要不就是一类位置以下，二类位置以上的区域位置了，而且根据这样的业态规划，项目的整体体量应该不会少于15万方，初步按照容积率4.0，用地面积4万平方。市区一类位置进行假想，意见如下：
一、 项目建筑规划
说明：按照常规，写字楼是操作风险最大的业态，因为此业态的综合要求比较高，无论从项目的 规划建筑档次，到交通停车要求，再到建筑成本规划，销售周期设定还有开发商的品牌实力等等方面，作为综合开发的项目，写字楼所需要的运作能力和实力远远超过了一般的项目运作，同时，写字楼运作成功，对于其他的业态的良性影响力也是不言而喻的，，既然楼主已经说明了以写字楼为主体的项目，肯定是看到了写字楼的市场饱和度还没有达到当地的市场要求，或者说对于写字楼的运作已经在前期有了充分的消化保证，在业态比率的划分上，在此不做赘述了。就项目规划上，我提供几个建议供参考：
1、业态组合：按照楼主提供的物业形态划分，常规的额组合是
组合方案一：商业＋写字楼＋酒店，商业＋住宅，
组合方案二：商业＋住宅，写字楼＋酒店
组合方案三：底层裙楼商业＋写字楼＋酒店＋住宅（住宅与酒店和写字楼分开）
组合方案四：商业＋写字楼＋酒店，纯住宅
组合方案五：写字楼＋酒店，纯商业＋纯住宅，
按照上述四种组合方案，如果是地块用地量较大，比如超过50亩，可以考虑方案四，这个方案的价值点在于住宅受到的商业干扰度较小，便于提升住宅的档次，而写字楼和商业的档次基本上是源于产品自身的建筑用材，建筑规划和后期的商管和物业管理，所以无论如何搭配，对此两类物业形态 的影响不会太大。方案四同时带来的优点可以减少地下人防工程或停车位的成本，至于容积率，我想对于这样的项目，限高应该不是主要的规划要求限制吧。
如果地块的面积较小，比如在30亩一下，可能只能选择方案三，此方案对地下建筑的体量要求较大。同时对于住宅项目存在一定的干扰度，如果将商业的入口，人流走向与住宅的入口做出相应的区分，如果物业管理的专业化很高的化，这样的影响也可以通过相关的引导进行削弱。
如果地块 的面积适中，可以选用方案一，方案二或方案五，方案一主要是将写字楼和酒店在一栋物业上，对于项目的层高可能会很高，便于项目的档次和知名度的提升，方案二将商业的体量适当缩小，便于提升写字楼和酒店的综合档次，方案五，将商业单独分开，对于商业的整合，提升商业的主题性有较大的帮助，突出商业的位置和价值。
对于上述物业形态组合，基本上是假想情况，需要根据项目的具体情况具体分析。
2、配套规划
作为综合性项目，需要突出项目的价值，包括地块价值和精神价值，所以在项目的规划方面，要突出项目的精神价值和娱乐休闲价值，因此要增加商业步行广场的设置，精神堡垒的设置，而且在项目的主要位置设置精神堡垒。
3、车位规划
首先要保证充足的车位，一般情况下商业部分200～250平米规划一个停车位，写字楼部分，每套设置1～3个车位（根据面积大小），住宅部分，车位比率最好达到1：1以上。
二、 项目的推广
对于这样的 项目，推广局限于一般层面显然是不够的，推广的核心目的是要加强市场对项目的认同度，而这样的项目一般都是省市重点工程项目，因此很有必要引入政治推广的应用。，建议如下：
（一）形象推广期阶段
1、项目立项后，在专业的报刊杂志以政府的名气征集相关的方案，给市场和专业市场对项目的认识上升到一定的高度。
2、项目奠基时，邀请省市主要领导参加奠基仪式，并邀请媒体进行广泛，深度报道，树立项目在市场上的政治高度。
3、如果有机会，割一些肉，找几家世界五百强的企业或者当地人认为比较厉害的 企业签订入驻协议，引发羊群效应，有老大带头，后面的人自然会加紧。再将这样的事件通过相关主管部门答谢的平台以及自己后续的包装，做成一连串的事件报道。
4、当然，高炮，闹市区广告牌，工地围档等广告形式是必不可少的，项目的专业解释会，也不能不搞，搞出来的档次必然要与项目档次相吻合，必然要与目标客户群体的实际需求相吻合。
（二）项目销售阶段
一般而言，普通住宅在销售阶段，需要强调物业的销售紧张火爆度，借此吸引更多的人来关注，购买，尽管许多火爆的场面都是认为制造的，但是住宅的销售阶段，人气的火爆已经成为普通住宅销售必不可少的策划组成部分。但是，对于高档的写字楼，客户下单往往不是个人冲动决定，而是经过充分的缜密的思考，甚至是团队的智慧的结果，因此搞噱头是坚决不行的。但是写字楼的营销具有典型的羊群效应，如果搞定几个高端客户，在此基础上进行包装，搞强强联手，将羊群效应传播最大化，再配合适当的政治传播，扩大项目的影响力，在突出项目自身的卖点的同时，对羊群效益，政治影响力进行放大化宣传，其所产生的效果应该会比较清晰，这也是本人在此方面的经验总结。
（三）尾盘阶段
一般情况，当项目的销售超过80％，进入尾盘阶段的时候，大多数开发商喜欢以促销的 形式尽快清盘，其实这是营销节奏把控不好，对项目的升值没有信心的典型表现，当然，住宅项目由于受到市场供求，资金回笼等方面的要求，此举无可厚非，但是高档写字楼项目如果这样操作，一方面会打击先期客户的信心，另一方面，也是对项目利润的巨大损失。
我认为，对于尾盘的写字楼，首先从销售控制上，不能让其成为项目中最差的产品，这样才能保证项目在尾盘阶段的 产品在市场上同样具有较强的市场抗性，在这样的基础上，可以人为的制造项目的紧张度，推广上进行渠道细分，将项目的推广渠道细化，而不是广泛的铺张式宣传，同时，对尾盘的项目进行适当的装修，给提价上涨充分的理由，尾盘阶段以着重强调项目的销售成绩为主，强调项目给市场带来全新的办公理念为主，以项目为市场带来 一定的项目高度为主，在特定的渠道里面进行集中式宣传，同时增加一定的时间紧张度。
三．项目的销售
作为写字楼的销售，如果走认筹，解筹的方式，通过增加人气，产生购买冲动，显然是不行的，相反应该对项目进行长期捂盘，以让市场的紧张氛围越浓厚越好，在销售前期先引进重点客户，引发羊群效应，而对于其他客户暂时不做销售，等到关注的客户足够多的情况下，分批次的推出，第一批推出的数量要绝对少，在市场上树立一定的价格标杆，同时也是以价格给项目树立实实在在的市场标杆。第二次推盘的数量相对充足，但是价格一定要有较大的拔高，当然最好不超过客户预期的价格的10％为合适。第三批的销售（尾盘），对产品进行个性化装潢以后进行销售。
销售阶段的注意点：
1、 还是需要销售人员营造相应的紧张销售氛围，主要体现在在客户沟通的时候，要摆出项目的 热销姿态，任何客户都会认为卖得火得产品是好产品，但是，在销售初期，关于热销得广告最好少打，而是通过销售人员得销售说辞传播出去。
2、 对于引进得优质客户，一定要对市场有足够得震撼力和知名度，否则会起不到预期得效果，即使是有所损失，也应该持吸引优质客户为第一得原则。
3、 对于项目得物业管理公司，一定要具有较好得知名度和专业度，在销售说辞中一定要作为重点突出。
4、 作为本项目，最忌讳得应该是促销和优惠，这样档次得产品如果明目张胆得促销，无疑是降低项目的档次，真正要促销，可以在客户落单后给予适当得装修补贴，强化客户得口碑，而不是简单得让利。
对于酒店和商业以及住宅方面得推广和销售，在借助写字楼项目在市场上形成得口碑度和影响力，只需做适当得工作即可，不做赘述！ 好好贯彻＂豪布斯卡＂的概念
补充一点
只针对你的公寓说一点：由于你的项目是以写字楼为主的综合体，主要有写字楼、公寓、商业、酒店四种功能，可以想象你的项目处于一个商业比较发达（或者政府规划中将来会很发达）的商圈，而你项目本身就有酒店，建议你把公寓做成酒店式公寓，这样有酒店为服务依托，写字楼的客户依托，商业的配套依托，这样的公寓不论是自用还是投资都是很受消费者欢迎的，成功的案例你可以参考一下广州的“嘉裕礼顿阳光”。它在开盘当天就销售了2/3的货量。 山高兄见解不凡，立意深远，果然是好文！
应回笼斑竹补充：
HOPSCA·豪布斯卡背景资料一、HOPSCA的源起、国际领先性
自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。
从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
二、什么是HOPSCA？
1． HOPSCA的概念
HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
2． HOPSCA的两种表现形式
A） 城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；
B） 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。
3． HOPSCA的特征
HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。
高可达性
HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
高密度，集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
整体统一性
建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性
HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
土地使用均衡性
HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
1、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
2、 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
空间连续性
1、 平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；
2、 立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；
3、 空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。
内部、外部联系完整性
HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。
巨大的社会效应
因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。
巨大的升值潜力
一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。
三、HOPSCA地产模式出现的必然性
长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。
可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要看到，城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。
四、 HOPSCA与城市发展息息相关
1．现代城市发展特点
中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。
其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的情况，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大，做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。以下是现代城市发展的几个集中特点：
a) 城市功能多样化
城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。
b) 城市形象特色化
长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。
c) 城市环境生态化
未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。
d) 城市资源集约化
城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。
e) 城市空间多中心化
发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不可能说明哪一种模式孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇可能是未来大城市扩张的必要途径。无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式已经为城市营运所抛弃。
f) 城市生活社区化
中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。未来中国二三线城市生活社区化的发展趋势将特别明显。
2．HOPSCA与现代城市发展
中国城市发展特点表明，HOPSCA作为城市最重要的构成单位，其发展趋势与城市发展息息相关。
首先“城市——区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用。
其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。
五、 HOPSCA地产模式的价值体现
1． HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值
现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。
2． HOPSCA代表了一种全新的生活方式
HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。
还想多说几句
可以说综合类的项目有优势也有劣势，本人正在运作一个类似的项目，深有感触。最大优势就在于不同业态的互补，比如商场，楼层越高租金越低，但是像香港的太古城，将写字楼的出入口设在了商场的顶层，增加了首层的价值。而且有写字楼、公寓本身就会增加商场的人流价值。而商场换个角度看则是住宅的超级配套——一般住宅最多有就是个底商，大盘有条商业街就了不起了。
最大的劣势在于推广上的和谐统一。毕竟商和住不一样，同样是商，写字楼和商场又不一样，在推广和招商的过程中，势必会出现项目很多个声音，在市场上造成印象的不同一，如果不能找到一个“神”统领各个业态，在推广上肯定会事倍功半的。这对于操盘者和广告公司来说是个很大的挑战。 学习中 学习中
随便说说
1、基础结构。建议将商业部分和写字楼、酒店、住宅的基础结构分开，由于写字楼等的地下基础往往比较复杂，分段开挖，节约成本。2、规划布局。写字楼最好不要临街，如果临街，底层的复杂的结构就会破坏商业临街面的结构。写字楼可放在侧面或后面。
3、体量。三者的体量需要权衡把握。如果是主要做写字楼的话，一定是在CBD区域，一定要经过详细的市场调查，了解各部分实际的面积，不要因为过于追求商业、酒店等高附加值产品，扩大体量，造成销售受制。
4、高品质就做纯写字楼，想卖的快速度现金流就搞LOFT、SOHO；酒店也是一样，高品质就搞4星以上的高档酒店，想要快速现金回流就搞产权酒店，产权酒店还能包销返租，然后再赚一笔租赁费；住宅不行就搞公寓，小面积还是卖的快，然后把装修也一并卖了。
5、停车场。注意商业广场的。 学习中.感谢! 楼主有些不厚道，各位朋友都发表了各自的想法，需要能得到及时的反馈，使我们有的放矢。
这个项目目前的首要任务是确定档次、功能定位，这些我们都不好定论，一个是市场依据太重要，我们手头缺乏；另一个是开发商对项目的开发策略，短线，还是长线。 :handshake 学习中,谢谢 首先感谢各位的积极参与！！！
看了大家的意见初步有了自己的思考，
但是现在的问题是------在业态组合以后，对于一个周边目前人期不是很旺的区域，我们应该怎么样去推出各个功能产品？首先推什么？