讨论楼盘定价的细节
之前有策友讨论过这个问题，但是感觉都是比较泛泛的东西，这次想和大家一起讨论定价中的几个影响价格的因素！希望各位策友参与讨论，能获得些实质性的东西
大体的价格基准就不予重复了，无谓也就是此之前策友们曾提过的市场定价法和成本定价法。这次我们的重点在于：当定出了基准价之后，其他价格该怎么定，有何影响因素？
先列一个影响楼盘系数的目录出来
1、朝向系数
2、副朝向系数
3、景观系数
4、对流系数
5、层差系数
先讲一下朝向系数吧
讨论楼盘定价的细节
1、朝向系数朝向来说：一般除了别墅之外，不存在整套单位的朝向问题。一般我们说的朝向指的是客厅的朝向。 支持楼主，大家一起讨论啊！
讨论楼盘定价的细节
1、朝向系数以1为标准系数，各朝向系数加上1
分了16个朝向，从正北开始的系数分别如下：
正北：-0.05
东北：-0.04/-0.02
正东：0/0.02
东南：0.03/0.04
正南：0.05/0.05
西南：0.04/0.02
正西：0/-0.02
西北：-0.03/-0.04
注：以上的系数都为销售当地楼盘的效果不断改进得出，基本上适用于南方大部分地区。有争议处为到底是南向好还是东南向好，具体要根据当地人的偏好调整系数。
讨论楼盘定价的细节
2、副朝向系数所谓的副朝向系数就是与主朝向呈90度，然后又是能够接受日照的方向。主朝向是客厅的朝向。副朝向系数与主朝向系数一样，只是所有数值只有主朝向的五分之一，也就是说如果正南向的正朝向是0.05的话，正南作为副朝向只有0.01。
为什么要加这样一个系数呢？一般来说，副朝向的位置都会设置为主人房，所以稍微关注一下。
好！支持！期待楼主继续
讨论楼盘定价的细节
现在讲景观系数，这是定价中比较复杂的问题，希望各位策友一起参与讨论一下3、景观系数
景观系数不太好讲，不过从客户的反应来看，一般客户最看重的景观为客厅的景观，所以景观系数中指的景观大多以客厅的景观为主。
由于视线的关系，我一般只对正对客厅正负45度之内的景观为准，超过了这个范围，一般情况下就不是那么重要的景观了，因为一般人不会注意那么大的角度。
除客厅外，主卧室的景观也有一定的影响，但除非主卧室的景观特别好或者特别差，否则只要根据客厅的景观就可以确定这个景观系数了。
一般来说，景观系数是除朝向之外最重要的影响系数，所以一定要订出差距来。 期待楼主的继续..
。。。。。。
希望大家参与进来一起讨论，如果不加入讨论的话，就算是看了也很难有收获。我发这个帖子的目的有两个，一是理一理自己的思路，东西写出来，回头看看，缺什么，自己补上就有收获，不写出来，错与对都不知在哪里。另外就是希望各位策友一起加入讨论一下，经过讨论大家可以使楼盘的定价更加完美……
讨论楼盘定价的细节
3、景观系数（接上）首先，要搞清楚景观系数取决于哪部分的景观。一般定价都会以一个组团来推货，先定下一个景观点，然后加上景观系数。
比如说：一个楼盘是一个围合的组团，对组团花园的单位景观系数的起点就较高，可以加上0.05。
这里注意一下，楼距这个因素在景观里面显得比较重要。因为虽然是看景观，但很多时候会变成看楼距，楼距开阔的地方一帮都会有景观的。这里可以根据楼距的对比加上一些分值，范围在0.04之内。这个是对向着小区里面的单位而言，如果景观上没有特别强调某一部分，那么其实大家都相差不了多少的，那肯定是楼距大的地方会设置多一些的景观。就例如：
如果没有中央水景之类的比较特殊的景观。那一个小区的最高景观系数一般不会超过10%的。
但是如果是对小区外的楼，在城市来说，就基本上没什么景观，这个时候就不管什么楼距不楼距的了，景观系数肯定就是0了。
讨论楼盘定价的细节
3、景观系数（接上）我一般会在图上将正对客厅的地方把要重要考虑的景观带划出来，也就是划一个扇形区域出来，然后用尺量一下在这个区域内的楼距，再具体看一看对着的是组团花园，还是普通的小区路，还是中心水景。
如果在这个扇形范围内可以看到组团花园就会给到０．０４，除非扇形组团内全部都是组团花园，否则一般不会超过０．０４。
如果是对着小区路的，根据楼距也只能给到０．０１－０．０２。
当然也有一些特别好的，就是超宽楼距和中心园林水景之类的，可以给到０．０５－０．０７。
讨论楼盘定价的细节
在目录上补充一个环境系数４、环境系数
环境系数纯粹是一个小于0的系数，不会存在大于0的情况。应该说是小于等于０。主要用来区分对小区内和对小区外的单位，为什么要有这个系数呢？环境系数本来就是用来表示那些污染情况的，包括噪音呀、电房、高压线、厕所、小区马路什么的．这个对楼盘的价格会有一定的影响。
比如说，如果对着小区外的路是条大马路的话，车流量非常之多，那么像外的单位就只能给到０．８９，同栋对内的给０．９３。如果是一般的情况下，朝外的为０．９２，朝外的为０．９６。
小区内的单位，如果没什么情况，一般都会高于０．９６的。 很值得借鉴，谢谢……我们对楼盘定价共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分
这些东西，不是完全公式化可以计算的。
整个加权系数，需要结合实际情况而定，不是完全按照这样的比例来计算的！很实用，分常感谢！
谢谢反馈
[quote]原帖由 [i]331jacky[/i] 于 2007-8-4 15:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=668801&ptid=56941][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]整个加权系数，需要结合实际情况而定，不是完全按照这样的比例来计算的！ [/quote]
没错，所以在前面定价时特别指出了其适用的区域。
同时，希望有机会能够讨论一下在市场思路下的精确定价法
QQ61059921
建议斑竹置顶
诚心请教楼主或策友：假如组团A、B两栋之间有“中央水景”。
按楼主划分的扇形区域，A客厅完全可视该水景，B卧室可见水景；
B客厅可见小区外的江景或山景，A不可见，
那A、B的景观系数哪个高呢？
感谢
:)影响楼盘价格的因素
1.地段（A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。）2.配套（A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。）
3.物业管理（A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。）
4.建筑品质（A.产品的设计；B.建筑的质量）
5.项目规划（A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。）
6.立面装饰（A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质）
7.开发商实力级信誉（A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况）
8.户型设计（A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。）
9.营销推广（A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况）
10.停车位数量（A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度）