2006年中国楼市回顾（3）
楼市看点：开发商积极应对宏观调控随着国家宏观调控的逐步展开，开发商在土地储备、项目开发环节面临着“双限双竞”(限户型、限房价、竞地价、竞房价)的压力，严厉的宏观政策逼迫开发商寻求各种途径谋求发展，目前开发商采取的发展策略主要有以下3种模式：
模式1：大开发商调整战略布局，转战二线城市
出于对拓展全国市场的需要和躲避国家对一线城市实施的严厉调控政策的考虑，大开发商纷纷把资金投向二线城市。目前，中海已在西安投资100亿，承担曲江新区城中村改造和公共设施建设项目，参与文化产业项目建设；华润以7.85亿元获得苏州市平江古城区住宅用地；金地以2.54亿元通过拍卖方式获取沈阳市浑南新区约110305平方米的E11土地项目、以7.51亿元获得地块为佛山市禅城区占地面积191384平方米06B土地项目地块。
随着各大开发商在二线城市土地储备和项目开发的逐步展开和本地开发商开发力度的不断加大，二线城市楼市迅速升温。
从二线重点城市的商品住宅成交面积看，2006年1～11月天津、重庆、武汉的商品住宅销售面积从长期来看，呈现出稳步增长的态势，如图5所示，各地5月份的商品住宅销售面积普遍达到最高，在7月份达到最低点，并在随后逐渐回升。
从成交均价看，2006年1～11月，天津商品住宅销售均价比2005年提高7.1%；沈阳同比提高6.8%；杭州和武汉同比提高3.5%。身处内陆的重庆、武汉和沈阳的商品住宅均价维持在2500~4000元之间，北方经济中心天津的商品住宅均价稳定在4500~5000元之间，杭州的商品住宅均价在7000元上下浮动。目前，内陆城市的商品住宅价格较沿海城市普遍偏低，房价上涨空间巨大，而房价的上升也成为吸引开发商投资二线城市的主要驱动力。模式2：强强合作、中外联姻
央行121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)的出台使得房地产商备受房贷紧缩困扰，为了拓宽资金来源渠道，开发商纷纷选择与国外投资机构合作的方式开发房地产。2006年，绿城集团和西子集团宣布正式合作，成立绿城西子房产公司；中粮集团与天房发展共同投资约32亿元打造天津地标———天津世界贸易中心；金地集团将与ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。
模式3：房地产商在股市大量融资，加大对房地产市场的投入
作为拓宽资金来源渠道的另外一个重要手段，股市融资被国内上市房地产商广泛采用，2006年万科(融资42亿人民币)、金地(融资30亿人民币)、富力(融资16亿港币)等上市房地产商纷纷从股市提取资金，扩大公司建设规模。
2006年中国楼市总结：政府的宏观调控在规范土地市场、规划住房供应结构、保证中低收入者住房利益方面目标明确，但在对房价上涨的抑制方面并没有达到理想的效果。而房价的逆势上涨使得中国楼市不断升温，为开发商、国内外的投资机构和个人提供了攫取房地产高额利润的舞台。展望2007年，楼市的继续繁荣和政府的宏观调控仍将是房地产市场的主题。
2007年中国楼市展望
在即将到来的2007年，房地产行业在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策的引导下将朝着规范、透明和理性的方向发展。2007年的房地产市场将会呈现以下特点：
1、中小户型和廉租房供应将增多
2006年政府出台的“90/70”政策和各级地方政府出台的“十一五”住房建设规划为中小户型和经济适用房的有效供应提供了有力的保障，随着2007年首批符合“90/70”标准的中小户型推出和各地廉租房建设规划的实施，中小户型和廉租房的供应将增多，中低收入者的住房问题将有望进一步得到实质性的解决。
2、政府对开发商的限制将使房地产行业集中度进一步提高
国家对土地储备、银行信贷、项目建设的限制措施，将使得中小开发商面临土地储备枯竭、开发利润减少的窘境，而大开发商将利用出土地储备充足，开发资金雄厚的优势扩大建设规模，占有更大的房地产市场份额，而一部分资金链紧张的中小开发商将收缩房地产开发规模，或退出房地产市场。
3、政府对土地供给将更为严格
为了抑制房地产开发投资的过快增长，2006年国家在农业用地保护和建立工业用地出让最低标准制度上出台了强有力的调控政策。2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高1倍。随着土地督察制度在各地的实施，建设项目用地的管理将更加严格。
4、外资进入中国楼市步伐将进一步加快
2006年底，以中国银行业为标志的金融业将兑现全部入世开放的承诺，可以预见，在2007年更多的外国金融机构将进入中国金融市场，而投身中国房地产市场的外国投资机构也将获得更多的投资机会和投资渠道。一方面，外资的进入将促使中国房地产市场的更加繁荣，另一方面，也给政府的宏观调控带来难度。
5、二线城市楼市热度继续增加
开发商在西安、沈阳、成都等二线城市的拿地和开发行为将有力的提升二线城市楼市的开发速度。2007年，二线城市的房价、房地产投资规模和土地开发面积将会进一步提高和扩大。
6、稳定房价仍将是国家宏观调控重点
2005全国商品房均价同比增幅为8.4%，2006年为7.1%，结合中国房地产市场的发展状况，2007年商品房均价仍会保持较高速度的增长，国家的调控政策依然会围绕稳定房价展开。 头一回坐沙发，顶上，认真顶上 一家之言，看看也好，不过中国楼市还有几年好光景啊
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