地产评论－－房地产开发商如何死的
主题：房地产商的十种死法马鸣风啸啸
目前，中国还在运转的地产商大约有5万家。完成这个庞大的数字，只用了20多年时间。不过，两年后的2008年，如果还有心情统计的话，可能会发现这个数字至少减少了一半。
他们“死亡”的原因跟恐龙一样，适应不了生态环境的变化；而他们死亡的方式，可能正是他们当年存在的理由。
一、死于“关系”。
中国地产商的形象可能是最差的，在宏观调控政策大辩论中，网民对地产商的指责如长江之水淘淘不绝。没有哪个行业的企业会被消费者会这样“妖魔化”。除了对房价高企的不满，很大程度上是因为，大家普遍认为大部分地产商是“关系运营商”，而不是他们自己所标榜的“城市运营商”。靠关系拿地、靠关系融资，甚至靠关系修改容积率，地产商的核心竞争力似乎在产品之外。
就像吸食鸦片上瘾一样，“关系运营商”一旦离开了“关系”，就玩不下去了。而中国地产面临的最大的改变，就是“关系”正在消褪，市场环境走向规范化和充分竞争时代。“关系运营商”正以加速度死亡。
二、死于“概念”
我们所见到的每个地产老板几乎都是“营销奇才”，靠“概念”为生的地产策划人多如牛毛。大家津津乐道的，是一个概念、一个点子如何起死回生、点石成金。“概念”甚至能拯救烂尾楼，化腐朽为神奇。 “概念”的神奇功效，是买卖双方信息不对称的表现，正因为购房者拥有的信息太少，地产商才有足够的空间去“忽悠”，让信息在传播中变形、放大。
大部分企业对“营销概念”的重视，削弱了他们对行业及产品本身的关注。但在2008这个大概念诞生后，所有的地产“概念”恐怕都将灰飞烟灭。
三、死于“融资”
这个好像不用解释了，没钱谁都得玩完。新政策规定，地产商开发项目自有资金比例从30％提高到35％，光是这5％，就逼得不少地产商卖地改行。
2008年后，很难想象一个地产商如果不进行融资多元化，还能继续发展下去。上市、地产基金、信托投资、资产证券化，各种生路摆在眼前，助地产商逃出生天。
四、死于“拿地”
“8 .31”大限两年了，再加上宏观调控一系列政策的实施，中国土地市场的招标、拍卖和公开化、限量化，正在成为地产开发的“背景图”。融资多元化，拿地单一化。到2008年，如果一家地产商没有足够实力去竞拍土地，恐怕真要“退场”了。王志纲的预言更为可怕：“今后两三年，至少70％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。”
五、死于“速度”
2002年，14亿；2003年，40亿；2004 年，120亿。顺驰是中国房地产最大的黑马，孙宏斌多次公开叫板王石。可是2005、2006年，面临资金链断裂的孙宏斌开演“退位”、“复出”连环戏，今年8月更传出香港秘密融资的新闻。没有比顺驰更生动的例子，说明盲目追求速度就等于追逐“死亡”。
六、死于“产品单一”
90平米、70％比例——似乎在说明，以住宅开发为主导的中国地产黄金时代将成为历史。住宅地产之外，商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产、工业地产等全面兴起。在如此背景下，只开发单一产品特别是单一住宅产品的地产商，可能会失去新的发展机遇。不过，这一天的到来，可能要在万科告别住宅专业开发商的那一天开始。
七、死于“多元化”
可能任何一个企业家都有“多元化冲动”。在房地产越来越规范，越来越不好玩的今天，不少地产商会以多元化作为出路。“如果你想做企业多元化，你必须找到业务能够互相互补，分享风险。达到什么目的呢？多元化企业一定要做到稳定现金流，如果做不到这一步，你资金链随时可能断裂。”郎咸平如是说。
八、死于“研发”
研发可能是地产商最大的盲点。侍弄点“花花草草”，伪装些“西洋风景”似乎是中国地产商最大的研发成果。在节能、户型、新材料、施工方式等方方面面，绝大多数地产商不但没有研发机构，没有研发投入，甚至没有研发意识。这是一件可怕的事情，对于行业长远发展来说，“研发”的价值丝毫不亚于“土地”、“金融”。没有研发能力，可能不会让一个企业死亡，但很可能让一个行业死亡。
九、死于“对未来的漠视”
大部分一个地产商的生命周期基本上就是一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。售楼处撤销之日，就是企业死亡之时。地产商们只盯着两三年间的事情，对更远的未来极为漠视。而影响中国地产的，恰恰就是那些未来的东西。80年代后，未来的购房主力军，他们的生活方式、行为特点对我们的产品有什么新要求？老龄化社会会不会催生老年公寓？城市化水平接近60－70％时，城市里还会发生什么“居住革命”？
十、死于“价值观”
说了这么多“死法”，其实惟一的病症可能就是“价值观”。地产商其实并不缺钱、也不缺地，跟其他行业相比，日子过得很舒坦。在规范化、市场化，注重企业效率兼顾社会公平的中国地产市场，企业以及企业家的理念以及做事的方式，才能决定企业的“生”与“死”。
最后要说明的是，之所以冒险罗列这么多“死法”，绝非“恶作剧”心态，是基于这样的认识：谁对“死亡”问题想的越多，谁就能“活”得更好。人犹如此，企业亦然。
[[i] 本帖最后由 金石之策 于 2007-8-29 09:19 编辑 [/i]]
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厉害厉害 虽然不是太懂 但是很有道理 不错,学习了 哇..好经典! hao ! 非常感谢楼主 讲的很深刻!目前很多开发商都面临着这样的问题! 有道理!其热情
为什么讲的那么深呢真是无所不死了,
如阁下所说,真是无所不死了,这不是等于没说嘛,页:
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