何为“房地产泡沫”，如何界定市场出现泡沫？
[b][color=Red][size=6]最近一段时间，经常在各大网站、论坛上看到有关房地产市场出现泡沫，价格虚高的论断，怎么认定市场出现泡沫，，什么有可以看做是泡沫呢？各位策友有什么高见没？[/size][/color][/b] 看来这个问题，，有点难！！ 呵呵，有必要读一下马克思政治经济学了，用地租论和经济学的相关理论分析可以大概的知道，泡沫如何产生 我也想知道，请高手指教泡沫经济理论与中国房地产市场的调控
本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了理论上的综合；然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展；在总结国内外经验教训的基础上，提出综合治理措施。由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济，而需要综合治理，包括使用行政法律宣传组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。
中央提出控制房地产泡沫已经三年，但房地产价格直线上升，迫使政策力度不断加大力度，直至2005年5月11日七部委联合下达通知，各地政府和房地产商也只承认房价不再上升，竭力抗拒价格下降。这是一次地方利益与中央的博弈。 如果半途而废，不仅使泡沫继续坐大，诱发金融与社会危机，而且将严重削弱中央的权威。 再做什么对会受到既得利益集团的抵抗。 必须维护中央政府权威，使用综合手段，坚决挤出房地产泡沫。
现在房地产泡沫尚未坐大；治理成本低损失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的问题。一定要治出结果来，各地特别是上海，南昌，重庆，杭州的标志性房价已经上升一倍以上的，该回落上升幅度的 50%； 平均价格水平应该回落 20---30%， 到2003年的水平，以挤走投机资本，引入正常需求。 以后还会再涨，还需要再打击泡沫引入正常需求， 不断坚持下去，才能使中国房地产的潜在需求正常平稳地发挥出来，进入长期，稳定，可持续发展的轨道。
．目前房地产价格的基本走势与争论
中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均GDP从800美元到 13000美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75 ％，中国只有38 ％，每年提高一个百分点，有3000万人进城，需要600万套住宅， 拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP 每年增长5个百分点。 城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。 现实需求也是巨大的：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。
中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移， 2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明， 预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。
房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国1992年经济出现强力起飞，但1993年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房地产业长期低迷。 1997年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至2000年效果才发挥出来，持续6年出现投资高潮，势头过猛，三年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。
2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出：充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构；充分发挥金融对房地产市场的调控作用等。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准，投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日，国务院18号文件称房地产市场发展不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不规范，监管和调控有待完善。 2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款，要求房地产开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断，进行严厉紧缩，健全土地出让制度和土地垂直管理体系；清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31％上调到5.58％，存款利率从1.98％上调到2.25％，这是9年来首次加息，2005年又限制对二手房贷款。
但是，严厉的土地控制，和对经营性土地实行“招拍挂”，却被某些房地产商用来制造涨价预期，声称2005年将出现土地和房屋荒。 结果是2004年房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格继续全面上涨，京津地价2009元/平方米，长江三角洲上涨6.9 %，珠江三角洲上涨1.84%，大部分城市地价增长7%，广州2%，成都贵阳西安呼和浩特增长13.5％、13.7％、14.7％、13.2％。其中住宅用地增长8.9%，工业用地增长1.9%。 全国商品房每平米平均2759元，上涨12.5%。沈阳南京重庆分别上升19.2%、17.7%、15.6%，其次是上海天津兰州青岛宁波杭州，高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了226元，现房涨77元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍，杭州，上海和北京的最高房价很快突破每平方米万元，重庆南昌等城市紧随上海突破5000元，而广东深圳则后悔自己“过于理性”， 房地产商赴上海学习经验， 强化组织与宣传，准备来一次不低于30%“补涨”，类似于股票中的坐庄。
房地产泡沫的推动力量，首先是地方政府的发展冲动。经济增长自身周期惯性影响非常大。上一年GDP增长1%，其它条件不变情况下，第二年GDP增长0.992%。 而房地产需求增长1%，拉动国内生产总值增长0.0044%。房地产业对经济增长的直接拉动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业，拉动建材钢铁机金融服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业。 地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入，城市建设是最能够表明政绩的。其次是房地产商的暴利，商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲，中国经济进入持续高速增长时期，全国弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2008年还有奥运会，这都是房地产泡沫虽产生但“可持续”， 甚至扩大的原因。
泡沫经济的鼓吹和制造者，正在由“自发的利益群体”，变成“自觉的利益集团”，出现了自己的代表人物，集体发言干预舆论和政策。他们提出了自己的理论和观点，：中国不存在泡沫经济；房价还要上升20年；房价不受成本限制，想涨多高涨多高；稀缺的土地资源应该首先满足富人需要，他们的触角已经伸到了北京香山和颐和园这样的著名公共场所，并准备展开亿元豪华别墅大竞赛，如此下去，大概各地的名胜古迹和人民公园，就成为全世界富人的别墅区了；
他们对于房地产结构的看法是：富人购买相当比例的住宅，租给一般居民；政府没有义务为一般工薪阶层解决住宅问题，大多数人应该租房而不是买房。这是在中国贫富差距日益扩大的条件下，企图利用中国社会对于“市场经济自发性”的迷信，反对政府干预，适应，固化并发展两极分化的社会结构，使少数人成为大房地产主依靠房租过活，大量住宅由消费品变成投资品。这样的模式不要说社会主义和谐社会，比三民主义的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，这是在中国发展大地主的纲领。许多媒体为了区区广告费，就帮助他们制造涨价预期，推波助澜，扮演了极不光彩的角色。那些否认中国有“拉丁美洲化”危险，说拉美化是“假命题”的大学问家们，不妨睁眼看一看中国的现实，张耳听一听“房地产大噩”的狂言，这样的模式，比拉美模式有过之而无不及！
2005年1--4月又上升 12%，投机资本越来越猖狂，垄断势力越来越嚣张，广大居民的正常需求受到泡沫压抑，持币待购，极其焦躁不安；银行风险也越来越大，迫使国家不断加大控制力度。5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起了轩然大波。各地方政府开始控制节节走高的房价，含有拥护中央的政治表态含义。物极必反，天下哪有只涨不跌的价格？神话越离奇，破灭越彻底。 何况正在被股市崩溃所折磨的中国人，也不会相信房价20年只涨不跌的神话。 现在有人放风，房价只是“减慢上升速度”，绝无跌的可能，同时对政府措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”等等。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫，治理通货膨胀；1998年对抗亚洲金融危机在香港托市；2004年控制经济过热时，我们一再听到，不可不辩。
二． 经济学关于房地产泡沫的理论
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经济预测具有非常明显的利益导向，我们要指出的是分析方法明显不同。认为有泡沫的主要是金融专家，认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。 更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学，古典经济学与新自由主义经济学，主流与非主流对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。第一，在西方“主流”经济学中，承认金融泡沫的极大危险性。
在一般均衡理论框架下，西方主流经济学在亚洲金融危机以后，对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思。比如信息不对称理论承认，过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。 委托代理理论提出了“道德风险”概念，在房地产业，经营者可通过回扣获取个人非法收入，地方政府通过卖地追求政绩，银行过度放款，消费者大量使用消费信贷也没有真正的还款计划。相关四方面都没有“硬约束”。寡头垄断或垄断竞争理论，适用于垄断程度很高的房地产业，公开价格竞争是不充分的，大多数企业是共同定价，类似股市坐庄那样制造虚假成交，操纵价格和舆论，制造涨价预期，肯定存在而且随泡沫的膨胀而发展。
银行脆弱性理论指出，房地产业资金大部分依靠银行贷款。融资便利程度提高和国际资本大规模进入，可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素，银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升；以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升，现有贷款组合中损失风险下降，促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的，这种贷款可以抵抗非系统风险，但不能对抗系统风险，一旦房价下降，银行资产规模缩水，房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，违约率上升，银行资本缩水盈利下降，减少信贷供给。此时监管者必然执行措施，如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制，对房价施加向下压力，泡沫就会崩溃。
房地产业的特殊性在于严重的供给约束。在资本劳动力和土地三要素中，土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期， 商品房的均衡价格会持续上升，并依靠套利活动实现。
政府干预理论指出了政府失灵的危险。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策，直接投资等。干预失灵指效率低下，浪费严重，制度约束缺失，被利益集团“俘获”为其特殊利益服务，共同“寻租” 。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门，工商局、税务局、园林局10余家。 干预和管理过少是指，征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误，或者不能控制地方政府的卖地冲动，使泡沫经济坐大。
经典的Carey 房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是：1：房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。
2．房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。
3．房地产开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。 房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。
4．低利率政策极大刺激供给和需求。 房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。 1996年以来８次降息，开发企业高负债经营，资产负债率达到 75%。 利率下调时供给增长无法跟得上需求增长；利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度， 对房地产价格构成向下压力。 房价回落可能使房地产企业资金链条断裂， 引发银行大面积坏账和宏观经济波动， 金融风险大量集中于供给方，传导至银行部门。 当房地产贷款期望收益提高、或者最低资产规模要求下降时，银行将具有扩大房地产贷款规模的动力；而若违约率的上升或相关金融产品越加丰富，则可以降低银行贷款在房地产业的集中程度。为防止泡沫和银行贷款在房地产业集中，可执行更高的银行最低资本规模监管规定、丰富银行投资金融品种。
第二，马克思的地租理论，指出了房地产业超额利润的来源。
有人认为房价大涨的最大理由是土地稀缺，这是看涨的成本推动理论。房价构成比例大约是：地价40%，建筑材料20%，建筑成本30%，税费10%。 成本推动来自建材涨价、土地成本增加、品质提升三个方面。上海中心地区地价（包括拆迁成本）占房地产开发总成本50％；精装修及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质提升使成本提高7%；建材涨价，建安成本上涨使成本上涨5 %。 把地价上升归结为“招拍挂”是错误的， 土地定价的公开化市场化并没有提高土地价格，只是把原来的 “灰色收入” 变成公开的政府收入。房价上升的 “需求拉动理论” 认为，土地需求由最终产品如住宅写字楼商业用房及工业用房需求决定，是房产市场供需决定土地供需，房屋价格决定地价。通过降低地价来降低房价是不可能的。 政府不要人为控制价格，应让市场做主。
房价分为性质根本不同的两个部分， 地上建筑物的价值是各项购入成本决定的，属于商品价格。地价本质是金融，是地租的资本化，等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租，也可把未来数十年地租收益按利率贴现为现值，一次性变现， 地价的性质与股票相似，不能混同于一般商品价格， 不能用一般供求关系甚至潜在需求论证其上升的合理性。
地租是古典经济学的重要概念， 斯密的重大贡献是指出在市场经济中地租会参与资本形成。 现在这一重要概念在新自由主义经济学中被取消，何新称这是当代中国经济学家普遍无知的原因。 马克思揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有， 地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程， 逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租，指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租， 由土地位置和投资的不同而产生， 在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。 国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来， 作为专用款投资于城市基础设施， 以产生更加大的级差地租和绝对地租。 这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府，开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。
何新指出低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。 土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质，房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入，非法利益是中间环节炒卖地皮，非法野蛮拆迁，动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则，对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺，成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革，取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业的灰色空间， 于是，特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。
第三，索罗斯的非均衡市场论，揭露了泡沫经济的必然性和顽固性。
假设市场经济自身具备均衡的性质，失灵是偶然的，是市场机制受到破坏的结果，解决的方法是完善和规范市场经济，最多是国家以经济手段进行宏观调控，至于行政手段则越少越好，这是“主流”经济学家的共同理念。 理念者，非科学也，信仰也， 是不容质疑不能证伪，不受实践检验的。 我们的“非主流”视角，首先是要打破理论垄断，我们假设市场经济在本质上是非均衡的，因此泡沫经济必然发生，政府单纯使用经济手段很难控制，需要大力度的综合手段进行治理。
美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延，准确地预言了多次金融危机，但是被经济学主流派所排斥。 直到1998年两位经典投资理论大家、诺贝尔经济学奖获得者肖茨和莫顿领衔的长期资本管理公司在套利交易中失败， 才引发人们对经典投资理论某些假设的怀疑； 2002年行为心理学家卡尼曼以其金融市场期望理论获得诺贝尔经济学奖， 动摇了经济学预期效用理论根基， “广义有限理性” 推翻了有效市场理论的理性前提，诸如垄断操纵，信息不对称，金融噪音，预期误导，羊群效应等术语频频出现。但彻底否定市场乌托邦的是索罗斯。 人民大学杨建和复旦大学郭飞舟总结介绍了索罗斯的非均衡市场观，值得参考。
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