真实的案例-折射楼市泡沫
这是一个真实的案例，透过案例可以看出楼市的泡沫程度，我同事在天津市红桥区地铁一号线附近投资购买一处房产用来投资，一次性付清，总价220000元，出租，月租金700元，管理费用为5%，一年期银行存款利率3.87%(考虑国人不愿意购买国债，而愿意选择存银行，而国债利率更高)下面我们简单分析一下楼市泡沫。
先设定几个指标，
投资现金收益：指未来租金收益
投资增值收益：指未来资产增值收益
总收益：指上述两者之和
我们先采用单利方法计算
投资现金收益=租金收益/总投资=700*12*（1-5%）/220000=3.62%
而一年期银行存款利率为3.87%，扣除利息税5%，经收益率为3.67%，这说明，出租收益已经不如存入银行或者购买国债收益高了，
投资增值收益：
假设一年后，房屋增值5%，增值收益=220000*5%=11000
总投资互保率=（投资现金收益+投资增值收益）/总投资=（7980+11000）/220000=8.63%
在这种情况下，总投资收益率为8.63%,比存入银行高4.95个百分点，
假设未来一年后，房屋升值10%，增值收益为220000*10%=22000
总收益率=（7980+22000）/220000=13.63%
在这种情况下，总投资收益率为13.63%，比存入银行高9.95个百分点，
通过上述情况，我们可以看出，投资房地产获得的只能是增值收益，也就是经济学上所说的投机收益。
下面我们计算一下利用贷款进行操作的收益状况
总价值220000元，首付3成，贷款7成20年，按5%的贷款利率计算，
首期66000元，月供1016元，年还款12192元
投资收益率=（租金-年还款）/首付=（7980-12192）/66000=-6.38%
增值收益，
假设一年后，房屋增值5%，增值=220000*5%=11000
总投资收益率=（投资收益+增值收益）/首付=（7980-12192+11000）/66000=10.3%
比银行存款利率高6.63个百分点
假设一年后，房屋增值10%，增值=220000*10%=22000
总投资收益率=26.9%
说明，利用贷款进行投资其收益率比自由资金要高，财务杠杆效应明显，但是其风险也高，尤其是央行不断加息的情况下。
现在已经充分说明，我去过其他二手房门店，计算过其他的区县状况，都差不多，说明天津楼市现在的投资活动已经完全是在寻求投机，在未来国家严厉的调控政策下，楼价上涨趋缓的情况下，楼市投资收益将会明显降低，甚至已经不如果买国债，。个人认为外资是不会选择天津住宅作为投资对象。
请其他地区的同事们计算一下，各区域的投资收益率，看看泡沫程度，希望对大家能有参考意义， 同时也要看平均社会投资回报率，目前银行的利率水平已经不具备参考意义，以目前股市、基金的收益率计算，房地产投资的价值不是很明显了。如果仅仅是为了满足居住需求还是可行的，价值投资就不具备大的优势，特别是最新以及将来的政策对房地产投机投资都是好消息。
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