2008年房地产市场发展形势分析
[size=14px][size=3][color=blue] 房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放…… [/color][/size][/size][size=14px][size=3][color=blue] 从2005年“[/color][/size][url=http://www.haofz.com/wz/1.aspx?id=4795#][size=3][color=blue]国八条[/color][/size][/url][size=3][color=blue]”算起，到后来的“[/color][/size][url=http://www.haofz.com/wz/1.aspx?id=7887][size=3][color=blue]国六条[/color][/size][/url][size=3][color=blue]”、限制外资政策、增加个人所得税、增加[/color][/size][size=3][color=blue]二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年是房地产市场很关键的一年。
[/color][/size][size=3][color=blue][b][color=red]宏观调控得到落实执行
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2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
同时，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
[/color][/size][size=3][color=blue][b][color=red]保障性住房开发规模增加
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政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价[/color][/size][url=http://www.home77.com/newhouse/index.asp][size=3][color=blue]房屋[/url]产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
其次，项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
[/color][/size][size=3][color=blue][b][color=red]市场竞争更趋激烈
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房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，住房地块面积一般在100—200亩之间。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
[/color][/size][size=3][color=blue][b][color=red]市民消费冲动趋减
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房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通[/color][/size][url=http://商品房][size=3][color=blue]商品房[/url]、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。
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[size=3][color=red]企业风险控制意识加强
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[size=3][color=blue] 由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），本文作者陈真诚认为，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产策划、营销等高级专业人才将走俏。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
另一方面，由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。明年政府将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。而且，还可能取消期房预售或期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。
宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。 [/color][/size][/size]
[[i] 本帖最后由 Cestbon 于 2007-11-6 09:00 编辑 [/i]] 已经在分析08年了，很不错哦。 学习了～～ 恩，支持一下 搂住分析得挺好，关键是楼主说的第一条，国家的房产政策会不会执行，才有下面一系列的影响！国家考虑的东西很多，明年又是北京奥运，如果强制执行，经济会不会震荡太大，影响怎么办？政策执行是肯定的，只是时间问题， 怎样较好的软着陆才是关键
说错了，别拍砖:o :o 对楼主分析的明年政府会大幅加息,不敢苟同
加息会造成国际热钱更疯狂的涌入,汇率升值压力会更大,贷款利率进一步提高,中小企业无法维系,现在的中国是房地产过热,其他的行业过冷,加息实乃下下策,而且根本没有明显作用.不知道楼主可否考虑过这点.
只要楼市资金不退,房地产价格就会继续攀升,只不过在调控下幅度会缓慢一些而已.
高档物业仍会涨,倒是100-160平米的住宅压力比较大了.现在真是房地产开发企业认真研究产品的时候了,非常急迫. 只有将资金引入到其他行业,中国的经济才可能软着陆.尤其是高科技,电子,农业等实业行业. 不错，不错，学习一下！ 说的都有一定道理，好好学习。:loveliness: 我觉得，市民消费还不能达到理性购房八 说的都有一定道理，好好学习。:lol :lol 嗯 对于楼主的分析有些观点如下：
首先对楼主以上的分析持相赞同观点；
但是在市民消费冲动方面的问题不敢苟同，就目前情况来看，市场需求尚有不断上升的趋势，就房地产从业者来说，冲动购买存在着较大的问题。根据目前的市场分析，房价在部分二三级城市的上涨趋势仍在逐步加大，，市民消费的从众心理、攀比心理没有得到相应的改善，投资者相对减少，市民消费仍存在较大的空缺，所以个人认为，市民冲动消费目前并不会趋于理性，从众心理仍有较大的发展趋势。 分析得不错~！ 支持！其实说白了，07年是第2个政策年，08年是政策执行力度最严的一年。关于加息的可能性在08年绝对是有的。人民币对美元是在升值，但是对于其他欧元为基准的货币在07年是贬值的。另外国家发布新的外商投资产业目录07修订版本，可以说有效的阻止了一批海外资金进入中国房地产市场和金融领域，但是中国目前过省的流动资金并有可消化的地方，那么只有进入股市和不动产，继续推高价格，造成越来越大的泡沫。同时应该还关注08年的物价上涨水平，这个决定了相关生活基础的购买力，涉及很大一批的行业。在日常购买力不足的情况下，离经济萧调不远了！ 楼主分析到了大的方面，但就我生活在二、三线城市所感受到的是房价的不断攀升，城市在不断的发展，大批的外来人口涌入，购房热并没有减退，开发商自然不会放过升值的机会。高地价也成就了高房价。 嘿嘿，加息，加息有屁用，越加息，老百姓越买不起房子；越加息，百姓的负担越重
政府和银行只知道搜刮老百姓的钱，MLGB:@ 银根还会相对缩紧，更多在于抑制投机行为吧，市民消费能否达到理性还真的难说，房子对于市民而言，已经跟柴米油盐一样了，生活必需品了。
恩，支持一下
说一千到一万，关键是各地政府的执行力度，如果各地政府的执行力达不到，那再好的政策也会打折扣！页:
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