不得不操作的高难度系数项目
我司在刚起步的时候举步艰难，（我们并非属于撬走公司项目或者接到其他项目的邀请开始组建公司的）在当时有位非常热心的老总一直在无私的帮助我们，介绍了很多关系给我们，并且没有索取任何报酬，把我们当作小弟弟一样呵护。前几天，他给了电话给天，出了一点麻烦，希望我们能伸出援助之手。毫无疑问，我们必定毫无保留的支持。
但是，项目体量虽然很小，可是难度系数却非常之高。
项目在毫无客户积累的情况下开盘，（发展商盲目自信的认为以自己在当地的人脉必定会让自己的乡亲们对他鼎立支持，可是事愿人违）目前零销售。
当地新换书记，领导班子换了大半，发展商关系网需要重新建立。
下面是项目的一些基本资料。
案名：XX•时代商城（XX部分为开发公司的名字，我司新改的推广名）
位置：某县级城市老城区（老城区最热闹的中心地段，但是由于当地的消费能力，那里的商场基本都是亏本，可以说开一家就死一家。）
当地分为老城和新城，老城区规划基本为商业或写字楼（当地没有任何写字楼）新城规划基本为住宅，住宅走量相当快。
建筑面积：7500㎡（真小，估计就为了这个最初没好意思来找我们操作）
改造方案：五层商场（改变发展商这个概念已经无可能了）
工程进度：未定（老商场内部铺位已经全部撤除，具体开工日期未定）
实用率：70%左右
交房日期：未定
已销售商铺：无
已内定商铺：三户（未付定金，基本看价格，高了基本不会要，并且拿了最好的一层）
招商活动：无
SP活动：无
价格：一层九户均价10000/㎡（按照位置最高12000元/㎡最低9800元/㎡）层高4.5米含吊顶0.5米。二层十一户5000元/㎡（层高3.8米），三层十一户4000元/㎡（层高3.8米），四层十一户3000元/㎡（层高3.8米），五层2100元/㎡（层高3.6米）
项目有地暖无空调，有一部电梯（2米×2米） 本项目正在操作中,希望各位策友能提供良好的意见. 兄弟，恕我直言：
1、规划建筑方案必须要重新调整！
2、按照目前的设计层高是 4.5 + (3.8 * 3) + 3.6 = 19.5米 高度 这样的高度，在这个县级城市应该不算是出类拔萃的吧，如果不限高的话，是否可以做高一点；
3、可以不改变目前销售商的心理，就按照5层商场来做，能不能偷换一下概念，把最上面的两层作为同娱乐或者高档消费场所有关的设施（同属于商业服务性质）；
4、在不改变任何情况的方面，可以按照吸引主力店，然后按照产权或股权进行返租发售；
5、做的高了，可以发挥的余地很大，但在普通的高度上，估计第四种方法比较容易实现。
6、其他细节，需要考虑的就更多了---只有一部电梯？停车位呢？只有7500平米？是否每层只有2500平米呢？需要了解的再详细一些；
不知道是那个城市，所以不敢继续多说，还是请其他高手来共同探讨了 想问LZ几个问题
1、城市的人口有多少，消费能力究竟是什么水平的，可有指标参考？
2、城市的消费辐射范围有多的，辐射的消费人口有多少，消费特征是怎么样的？
3、项目所在旧城中心，即是成熟商业口岸区域，项目的地块临界条件是怎么样的？
4、周边的商场有多少？经营规模有多少？经营特征是怎么样的？
问这几个问题，目的是想了解下周边的商场是不是一定是因为城市消费力不足而导致经营不善的，或者是由于商家过多导致的客户分流引起的。
通常，我们在考虑商场项目的时候，绝对不会因为消费力不足而判断项目失败的。不同的消费水平，对应不同的商品供应，不同的卖场形式。只要有交易的行为，就会有商业机会，商场的存在就有价值，有赢利的基础。能不能做走，不在于商场本身，更多是商场经营的定位，管理方式、经营方式、市场的号召方式。
从另一个角度来说，做商场类的项目，一定不能仅仅用做地产的思路来片面的看，不是给出一个概念性定位，华丽的广告，弄个招商团队，设置个销售部就可以的了。应从商场本身的经营可能性、赢利可能性出发考虑问题。在充分研究商场的市场定位、产品类别、管理方式、经营特征、市场开发策略后，在商场本身的规划和设计成熟后，找出并显示出其的经营价值。对于城市中心而言，只要项目地块相对成熟，就算这个城市经济再不景气，城市规模再小，都不可能有绝对不可能经营赢利的商场。另外，就LZ介绍的新区住宅的供应量不小，但卖的很快，那么就不是消费力的问题。直接点说，就是到底这里卖皇家礼炮还是卖红星二锅头的差别。
有的项目是通过先招商拉人气，有的项目通过品牌商家进驻来支撑，其目的无非是体现项目的经营价值，为销售物业铺平道路。
说了这些，是感觉LZ没有挑出地产操作的固有模式，面对项目的信心有些低落。商业地产，一定是从商业出发，由商业引导地产的操作。把商业停留在概念阶段就考虑地产销售是不严谨的操作。
说话比较直，决无针对之意，就这性格得罪了不少人，还是改不了，LZ切莫介意，只是讨论项目。诸位见笑了。。。
PS：如果老板愿意，二楼以上，免租金2年，和约15年，我来装修进行商场经营和市场开拓，你们卖投资型的商铺。
[[i] 本帖最后由 风动 于 2007-11-9 08:14 编辑 [/i]] 感谢三楼的热心参与,1,2点基本不可能实现.改变不了对项目的变化,因为不会推了重盖的,格局可以划分,但是改变主体是无可能的.
3.4.5点我们曾经考虑过，但是对于招商的人气和难度问题十分明显,所以可操性很低.
具体的我回复四楼的帖子慢慢阐述.
再次感谢你的参与.
回复四楼的问题
人口约为七八万,消费能力低下,虽然属于港口城市，但是没有开发.未来政府虽然有规划，但是基本在新城.新城大商场的开业以来已经严重影响到老城.
城市售众群体对价格十分敏感,对一、二层的门市或许很感兴趣,但是对于整商铺销售的概念为首次,能够接受人气很旺的商铺租约.
周边二个国立商场,约七八千平米,人气虽然不错但是生意惨淡,基本为亏损,靠着政府的支持才没有倒闭.这三个商场也是这个城市一直以来唯一的购买点.本案就是其中之一.商场主营服饰百货.街部分延伸为手机买卖,部分为百货.均不超过二层.
回复四楼的下半部分问题
感谢你的直言,我也希望得到真挚的回复,你能参与我已经很欣慰,你的性格和我也十分相似,所以不可能介意.这个项目从销售角度或许我忽悠几个大客户整售出去,但是这是下策,毕竟这是发展商的本地项目,不仅要卖好,还需要规划好,不能让其重返旧路，也影响发展商在当地的声誉.简单的讲,要卖好也要让买家争到钱.发展商视我们为神,草草了事我们脸面也挂不住.
另外发展商新购两块地，现金流也是个障碍. 每层2500平米的确是够小的，楼主可否考虑在4~5层搞个二手货物的专业卖场。例如：二手手机、二手电脑设备或日常耐用消费品等。主要是能为商场带来些人气，这种小城市2层以上的卖场根本就很难销售。对这个我是深有体会的，为了避免面对楼主的难题，我刚取消了一个2万平米的卖场规划。同情楼主:handshake
回复八楼
每层是1500平米,当然区别不大,八楼的策友讲出了我心里的最大难受,在唐山我曾经接触了一个6层规划的10万平米大商场，最终我们判定这项目可行性很低而放弃合作.唐山这样的城市我们都不愿意面对这样的局面，何况是一个小小县城市.你的建议我考虑一下其可行性,谢谢你的参与. 做商场基本上不能改，但目前的现状做商场似乎是死路一条，
既然这样，何不劝说改变规划呢？
建议：
1、2层可以考虑做商业，二手市场、或专业市场，如服装、通讯、五金……之类
3、4、5层可以考虑做网吧、餐厅、洗浴等休闲业态 难度太高了，要维持开发商现金流，还要打造公司品牌形象，碰到这样的项目，根本是不可能兼顾的
所以请楼主和甲方先沟通一下，排个先后出来，是先回笼多少资金再抓项目经营，还是暂时搞好经营再回收资金 在一个县级城市能够吸引人的莫过于一种，实惠、便捷，随时都有新鲜感的场所拉。在县城集会不是最热闹的吗？
可以考虑在一层做个大型的超市。2、3层做中底挡服饰。4、5层做一些综合性质的场所。可以考虑一下义乌小商品市场的模式！地摊式的经营在县城最火拉！ 做娱乐城，小县城消费水平不高，但是花政府钱，花老板钱的官老爷还是多多的，这是一个稳定的财源，2-3楼做县城最高档酒店，3-4楼就是KTV ，1楼就分割出售，经营服饰、珠宝、手机等大众商品！ 点滴之恩,涌泉相报!楼主的精神值得我们学习。因为对项目具体情况不甚了解，暂凭借初步信息，提一些建议，看能否对你有帮助。
1.我想KFS的目的是要销售，楼主也说了，既要销售，又要卖诚信。要让买家生意做的起来，在生意上赚到钱，买到的物业能升值。要做到这样双赢的局面，估计这是楼主真正忧虑的问题吧。
2.单层1500平方米，实用率：70%左右，一层的实际使用面积1050左右。如果考虑做整体商场，再除开人流动向通道，估计最终落实的经营面积最多也不会超过900平方米。我想这样的体量，如果考虑做整体商场，我想最大的弊端就是体量上不足，想做上档次都做出来。所以我建议楼主可以否定做商场的思路，况且周边商场的日子也不好过。即便引进好的商场来了，经营不好，也不利于后期的销售。
3.按照楼主所说，当地的购买力向新城转移，老城的商场一般都不超过二层。但老城也有老城的优势，人们的购物习惯呀，这里的常住人口呀等。这些还是对这个项目的商业有利的因素。我想如果从销售的过度讲，一、二层应该还是比较吸引人的。提供几个销售思路：1）两层整体出售，比如卖给做电器的，做通讯的；2）两层还是针对服装百货销售，但在格局上需要进行划分，比如一层的可以销售给几家当地非常出色的服装百货经营商，通过他们的装修和经营，可以提升这个项目的整体现象；二层可以继续做这个服装百货行业，比如做个运动城的概念，把当地的NIKE,LINING等运动品牌招进来，然后卖给他们。如果你们那边有劲浪体育这样的代理商，也可以跟他们联系。
4.3楼，4楼我建议可以面向餐饮，咖啡，茶坊进行销售和租赁了。如果有难度可以先租赁后销售的办法。适当的调高租赁价格，降低销售单价，来促使他们买，而不是租赁。其中3楼还以做娱乐项目，比如歌城，当前提是消防能满足。4楼及以上，网吧，歌城这些人流大的业态好像都做不了，当然各地的消防要求也不一样。
5.5楼感觉层高有点矮，不知道上面的梁有多高。如果梁高很了，建议你们把5层改成写字楼吧，进行整层出售或者分割出售。如果开发商不愿意或者你们调查该市写字楼市场不好的话，我觉得这层的销售的压力就大，要租赁出去的难度都很大。
拙见，欢迎各位策友抛砖！
求变才是唯一的生路
其实，有很多的公司是专门收购烂尾楼的。他们把别人手里的烂尾楼收购来了以后，经过适当的改造，往往能够化腐朽为神奇。那他们是为什么能做到这一点呢？这就是需要求变！
象您所说的这个项目的情况，我认为它已经是一个烂尾楼了。可以从以下几方面考虑适当的进行考虑：
1、以极低的价格与当地最大的卖场签订租赁协议，把二层、三层或者地下一层的面积租赁给它。他有租金的吸引力应该会感兴趣，而一旦他入住以后，可以带来大量的人气。再将剩余的面积进行销售。获取利润。
2、部分改造成其他用途的产品，例如餐饮、娱乐甚至住宅等。
3、与政府、银行等事业单位等进行接触，看有否可能吸引其入住，再根据具体情况将剩余的面积改造成与该单位相关的上下游产业。例如，如果能汽车销售能开一个专卖店，就可以在剩余面积开保险代理，汽车配件等点。
总之，首先必须要有主力店，要能吸引来人气，等等。 目前项目的尴尬局面:
1、县城太小,对项目的不良评价已经不是秘密.
2、发展商拿下这片地是面子之争,地价明显太高.所以项目价格要卖的贵也是大家公认的.
3、本城内的有钱人基本在看项目笑话,不踩你已经是一种仁慈.
4、售楼处面积约为150平米左右,布置糟糕.
目前我司的几项举动.(截止2007年11月9日)
1、立刻停止所有销售.
2、针对项目培训一批专业人士.
3、整顿案场
4、做上项目围档方案,改变城区内人士对项目的新看法.
5、针对项目展开新的规划布局.(这一步很是伤脑筋,限制太多,不知道从何讲起.)
6、我司要开展一个招商活动(肯定是虚假的场面来提升项目形象)时间未定,等待成熟机会.
个人意见
无论人多也好人少也好，我觉得应从这几方面着手：招商价格（针对当地消费水平来言，现在的价格是不是有些高）
招商分类（针对当地消费水平和当地人爱好，分类分行业招商）
招商宣传（侧重招商的附加值的介绍，对未来升值潜力加大力度阐述）
暂想到这几点，希望对贵案有帮助！:lol :lol :lol 1层专卖店+2层超市或主力店+3层家电+4层ktv
该项目发展定位
与当地政府部门加强沟通，力争取得政府支持重新调整项目发展方向，可在小城市引进大型著名百货或联锁企业入驻，吸引广大购物群体。在二楼可以规划成家俱、电器大卖场。三四楼做会所或娱乐场所。几点建议 望能有所帮助
目前操作中的一个项目 与你的项目属性相似 同为县级城市中心区域 同为几何死掉的楼盘广告推广主题：城市中心 财富核心
总建筑面积1万 地下一层（车库） 地上四层（1-3层商业 4写字楼） 销售已经结束了现阶段 正准备招商
鄙人 从事商业项目数载 遇到高难项目就喜欢掺和 如果感兴趣 可以一起讨论
qq：50031831 手机：13589763060
由于你提供的信息不太全面，也快下班了，先提问几个问题，明天再议：
新城区常住人口 收入水平 消费习惯 消费能力 周边运营中商业项目的运营模式 周边项目租金情况 前期商业项目的操作模式 销售价格 居民投资意识如何 前期业态定位
最近出去考察市场加学习 发现了 很多 适合 县级城市发展的 商业运营商
他们的运营模式 很适合 二 三线城市的 他们也想去二三线城市 经营
所以说项目是有很多机会的
记住 好地段（真正的好）的商业项目 卖不出去 才怪